สำรวจสินเชื่อบ้าน Q3/68 รายได้ไม่ถึงเกณฑ์ดันรีเจ็กต์พุ่งแตะ 40%

สุนทร สถาพร  นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  เปิดเผยผลการสำรวจความคิดเห็นต่อการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคารภาครัฐและเอกชนใน ไตรมาส 3 ปี 2568 ซึ่งจัดเก็บข้อมูลจากสมาชิกสมาคม 17 รายทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งผู้ประกอบการขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ เพื่อสะท้อนสถานการณ์จริงในตลาดสินเชื่อและใช้เป็นข้อมูลเชิงนโยบายสำหรับหน่วยงานรัฐและสถาบันการเงิน

ผลสำรวจชี้ว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงกว่า 39–40% ต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน โดยมีสาเหตุหลักจาก “รายได้ผู้กู้ไม่ถึงเกณฑ์” และ “ราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริง” ซึ่งคิดเป็นกว่า 60% ของสาเหตุทั้งหมด

“กว่า 70% ของปัญหาการขอสินเชื่อมาจากความเข้มงวดของเกณฑ์ธนาคารและขั้นตอนเอกสารที่ซับซ้อน ส่งผลให้ผู้กู้กลุ่มรายได้น้อยและอาชีพอิสระเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก”
 

ปัญหาหลักในการขอสินเชื่อ

ผลสำรวจพบว่า ปัญหาที่ผู้ประกอบการพบมากที่สุดคือ

• คะแนนเครดิตและประวัติการเงิน (29.8%)
• เงื่อนไขและหลักเกณฑ์ที่เข้มงวด (25.5%)
• ขั้นตอนพิจารณานาน (17%)
• เอกสารซับซ้อน (12.8%)

โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงสุดจากเศรษฐกิจชะลอตัวและเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด

พฤติกรรมผู้กู้และกลุ่มเสี่ยง

ข้อมูลยังพบว่า “ลูกค้ามีภาระหนี้สูง” (37.3%) และ “รายได้ไม่มั่นคง” (33.3%) เป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ขณะที่กลุ่มอาชีพอิสระและผู้มีรายได้น้อยยังเป็นกลุ่มเปราะบาง แม้มีวินัยทางการเงิน แต่ไม่สามารถแสดงรายได้ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารได้

สิ่งที่ควรปรับปรุงและข้อเสนอเชิงนโยบาย

ผู้ประกอบการเสนอให้ธนาคารและหน่วยงานรัฐ

• ปรับเกณฑ์สินเชื่อให้ ยืดหยุ่นมากขึ้น (31.4%)
• พิจารณาลูกค้าอาชีพอิสระและออนไลน์ในรูปแบบใหม่ (19.6%)
• ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อพิเศษ และเร่งรัดการพิจารณา (13.7%)

ในระยะสั้น มีข้อเสนอให้ จัดทำสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านหลังแรกหรือบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท (30.4%), มาตรการ ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยและเงินดาวน์บ้าน (17.4%), รวมถึง ลดขั้นตอนเอกสารและขยายวงเงินกู้ตามราคาประเมินจริง (8.7%)

“ภาคเอกชนเห็นพ้องว่ารัฐควรคืนชีพมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก และลดค่าธรรมเนียมโอน–จดจำนอง เพื่อกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปี 2568”
 

สินเชื่อเข้มทุกระดับราคา

จากการวิเคราะห์เชิงสถิติ สมาคมฯ พบว่า

• กลุ่มบ้าน ≤3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสูงสุด
• กลุ่ม 3–7 ล้านบาท คงที่
• กลุ่ม >7 ล้านบาท แม้ยังต่ำแต่เริ่มชะลอตัวในลูกค้าธุรกิจ

นอกจากนี้ นโยบาย LTV (Loan-to-Value) และระบบ เครดิตบูโร ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะผู้กู้บ้านหลังที่ 2–3 ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อเพิ่มเติมได้

ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3/2568 สะท้อนแรงกดดันต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด ภาคธุรกิจบ้านจัดสรรจึงเรียกร้องให้รัฐและธนาคารร่วมกันกำหนด “มาตรฐานกลาง” ในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อเปิดทางให้ประชาชนโดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยเข้าถึงการมีบ้านได้อย่างยั่งยืน