จับตาร่างกม.ที่พัก-โรงแรมใหม่สู่ยุคปล่อยเช่าถูกกฎหมาย

2 ร่างกฎหมายใหม่ ว่าด้วยการจัดระเบียบ “ที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม” และ “โรงแรม” กำลังปูทางให้คอนโดมิเนียมกลายเป็นสินทรัพย์ลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ท่ามกลางคำถามใหญ่เรื่องความเป็นส่วนตัวในที่อยู่อาศัย!

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ท่ามกลางกระแส Sharing Economy ที่ยังแรงไม่เลิก รัฐบาลไทยกำลังขยับครั้งใหญ่ในด้านกฎหมาย เพื่อจัดระเบียบ “ที่พักขนาดเล็ก” ที่ไม่ได้ขึ้นทะเบียนเป็นโรงแรม แต่ให้บริการคล้ายโรงแรม เช่น โฮมสเตย์ เกสต์เฮ้าส์ โฮสเทล รถบ้าน หรือแม้แต่คอนโด

จากการเปิดเผยของ Airbnb ที่ระบุว่า มีร่างกฎหมายใหม่ 2 ฉบับ ที่กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา และจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อรูปแบบธุรกิจของโฮสต์ในไทย กลายเป็นกระแสทันที โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนคอนโด ที่เคยเล่นเกม “ปล่อยเช่ารายวัน” อย่างหลบๆ ซ่อนๆ มานาน
 

ร่างพระราชบัญญัติฉบับแรก เจาะจงควบคุมที่พักขนาดเล็กที่ไม่ใช่โรงแรมอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นโฮสเทล รถบ้าน แพพัก หรือลานกางเต็นท์ โดยไม่รวมยูนิตในคอนโด

“สาระสำคัญ คือ ผู้ให้บริการต้องลงทะเบียน ขออนุญาต และจัดให้มี  Caretaker หรือผู้ดูแลที่พักที่ผ่านการอบรมตามมาตรฐาน ซึ่งรวมถึงเรื่องสุขอนามัย ระบบป้องกันอัคคีภัย และความปลอดภัยด้านอาคาร”

ข้อกำหนดเหล่านี้ยกระดับมาตรฐานของที่พักให้ใกล้เคียงกับโรงแรม แต่อาจสร้างภาระต้นทุนเพิ่มขึ้นสำหรับเจ้าของรายย่อยที่ไม่เคยเผชิญกับกฎเข้มข้นเช่นนี้มาก่อน

คอนโดเปิดเกมเช่า“รายวัน”ถูกกฎหมาย

อีกฉบับหนึ่งคือร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรม พ.ศ. .... ที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเสนอขึ้นมา เพื่อปรับปรุง พ.ร.บ.โรงแรมเดิม ให้สอดรับกับสภาพความเป็นจริงของธุรกิจที่พักในยุคใหม่ 

“สาระสำคัญ คือ การแบ่งกลุ่มผู้ให้บริการที่พักเป็น 3 ขนาด ตามจำนวนยูนิตหรือห้องพัก ขนาดเล็ก ไม่เกิน 8 ห้อง ครอบคลุมโฮมสเตย์ ลานกางเต็นท์ แพพัก คอนโดที่ปล่อยเช่ารายเดือน ขนาดกลาง 9-40 ห้อง ครอบคลุมคอนโดปล่อยเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ และขนาดใหญ่เกิน 40 ห้อง ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ” 
 

นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญ! คอนโดสามารถปล่อยเช่ารายวันได้ เพียงแจ้งหรือจดทะเบียนกับรัฐ โดยไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม เช่นในอดีตอีกต่อไป

ห้ามไม่ได้ ก็ต้อง “ควบคุม”

เบื้องหลังการเคลื่อนไหวทางกฎหมายครั้งนี้ สะท้อนมุมมองของรัฐที่ตระหนักว่า “ห้าม” ธุรกิจแบบ Airbnb อย่างเด็ดขาดนั้นเป็นไปได้ยาก แนวทางจึงเปลี่ยนจากการปราบปราม เป็นการนำเข้าสู่ระบบเพื่อให้ควบคุมได้ และเก็บภาษีได้อย่างเป็นธรรม โดยไม่กระทบต่อผู้ประกอบการโรงแรมดั้งเดิมเกินไป

  “กฎหมายใหม่นี้อาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของปัญหา แต่คือ ‘ทางสายกลาง’ ที่ทำให้ทุกฝ่ายอยู่ร่วมกันได้”

 "คอนโด" อาจไม่ใช่บ้านอีกต่อไป?

แม้รัฐได้ประโยชน์จากการควบคุมและจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้น แต่วาทกรรมที่ว่า “คอนโดคือบ้าน” กำลังถูกตั้งคำถามครั้งใหญ่ เพราะหากร่างกฎหมายฉบับนี้ผ่าน คอนโดก็อาจไม่ใช่พื้นที่ส่วนตัวอีกต่อไป 

ผู้พักอาศัยระยะยาว ซึ่งซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริง อาจต้องเผชิญกับความพลุกพล่าน ความไม่ปลอดภัย และการใช้งานส่วนกลางที่เสื่อมสภาพเร็วกว่าที่ควรจะเป็น จากการเข้าออกของแขกชั่วคราวจำนวนมาก

เปิดช่องลงทุน...หรือเปิดศึกในที่อยู่อาศัย?

หากร่างกฎหมายนี้บังคับใช้จริง คอนโดจะกลายเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ประกอบการอาจออกแบบยูนิตเพื่อขายนักลงทุนโดยเฉพาะ แยกตึก แยกชั้น สำหรับคนอยู่อาศัยจริง กับนักลงทุนปล่อยเช่า กลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ปัจจุบันใช้ชื่อคนไทยถือกรรมสิทธิ์ก็จะมีแรงจูงใจเพิ่มขึ้น

“ตลาดจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป คนอยากอยู่จริง อาจเลือกซื้อบ้านแทนคอนโด เพราะเส้นแบ่งระหว่าง ‘บ้าน’ และ ‘ธุรกิจ’ กำลังเลือนราง"

2 ร่างกฎหมายที่ดูเหมือนมีเป้าหมายเพื่อจัดระเบียบ ปรับปรุงความล้าสมัยให้ทันสมัย โดยรัฐอาจมองว่าเป็นโอกาสในการควบคุม เปิดช่องรายได้ใหม่จากภาษี แต่นั่นกำลังจะเป็น Game Changer! ในตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเฉพาะการเปลี่ยนบทบาทของ “คอนโด” ไปตลอดกาล