อสังหาฯ ติดหล่มสภาพคล่องหวัง‘บิ๊กล็อต-ร่วมทุน’ทางรอดกู้วิกฤติ

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่โควิด-19 ในปี 2563 ประเทศไทยยังไม่เคยฟื้นตัวเต็มที่!  แม้ในปี 2566 จะมีสัญญาณบวกจากภาคท่องเที่ยว การลงทุน และการบริโภค แต่ปัจจัยลบที่สะสมเรื้อรังกลับบั่นทอนความหวัง ไม่ว่าจะสถานการณ์การเมืองที่ไม่แน่นอน นโยบายภาครัฐยังไม่เดินหน้า การลงทุนภาคอุตสาหกรรมชะงักเพราะนโยบายภาษีสหรัฐ รวมถึงภาวะสงครามชายแดนและการหดตัวของนักท่องเที่ยวจีน 

ความไม่มั่นใจเหล่านี้สะท้อนผ่านการใช้จ่ายในครัวเรือนชะลอตัว โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นหนี้ระยะยาว ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนของคนไทยต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product) หรือ GDP ยังคงสูง

“จากโควิดสู่เศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ความไม่มั่นใจของผู้บริโภคลดลง กลายเป็นตัวแปรที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ เปลี่ยนเกม”
 

 โจทย์ยาก “โอนไม่ได้-ไร้กระแสเงินสด”

เมื่อลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ และภาระหนี้สินของผู้บริโภคสูงขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญปัญหาโอนไม่ได้! 

“เมื่อรายได้ไม่เข้ามาตามแผน แต่ต้นทุนก่อสร้าง รายจ่าย และหนี้สินยังคงเดินหน้าไม่มีหยุด หลายรายจึงต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อรักษาสภาพคล่อง โดยวิธีที่ได้รับความนิยมในช่วง 1-2 ปีนี้คือ การขายแบบบิ๊กล็อต ให้นักลงทุนรายใหญ่ กลุ่มทุนต่างชาติ หรือบริษัทตัวแทนอสังหาฯ”

“บิ๊กล็อต” เร็วกว่า...เสี่ยงน้อยกว่า

รูปแบบการขายนี้ต่างจากการขายปลีกให้รายย่อย ทั้งด้าน “ความเร็ว” และ “ความเสี่ยง” เพราะไม่ต้องรอลูกค้ากู้ผ่านทีละราย ไม่ต้องเสี่ยงเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ชะงัก แต่ต้องแลกมาด้วย ราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาด

“บางครั้งการขายที่ต่ำกว่าราคาปกติเล็กน้อย ก็ดีกว่าปล่อยให้เงินสดขาดมือ”

ยกตัวอย่าง “เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์”  มีการขายคอนโดจำนวน 140 ยูนิต มูลค่ากว่า 200 ล้านบาทให้กับ เอฟ ดี ฮาริสัน ซึ่งถือหุ้น โดยบริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) และ Aurevia Asia Pacific Fangdd Network Group Ltd.เพื่อนำมาทำการตลาดและบริหารการขายโดยเน้นลูกค้าต่างชาติ

ขณะที่ “ออริจิ้น” ขายยูนิตที่เหลือใน 2 โครงการมูลค่ากว่า 1,023 ล้านบาท ให้กับ Delta Electronics และขายพื้นที่พาณิชยกรรมย่านทองหล่อ มูลค่า 500 ล้านบาท ให้กลุ่มทุน JLK Holding จากไต้หวัน หรือการที่ “MQDC” ขายบิ๊กล็อตโครงการใน The Forestias มูลค่ารวมกว่า 4,700 ล้านบาท ให้บริษัทต่างชาติ หรือ “อารียา พรอพเพอร์ตี้” และผู้ประกอบการอีกหลายราย เลือกขายโครงการทั้งก้อน หรือขายบริษัทลูกที่เป็นเจ้าของโครงการให้กับผู้เล่นที่มีศักยภาพ

บางรายที่ไม่ต้องการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายระหว่างการก่อสร้าง ก็เลือก “ขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายอื่น” เพื่อถ่ายโอนความเสี่ยง แลกเงินสดกลับมาหมุน อย่างเช่น “ออลล์ อินสไปร์” ที่ขายโครงการลาซาล 17 ให้ เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ ด้วยมูลค่ารวมเกือบ 500 ล้านบาท

ทางรอดระยะยาว “ร่วมทุน”

นอกจากขายแบบเหมาแล้ว แนวทางการ “ร่วมทุน” กับเจ้าของที่ดิน นักลงทุนต่างชาติ หรือแม้แต่คู่แข่ง กลายเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่เห็นบ่อยขึ้นเรื่อยๆ โดยรูปแบบความร่วมมือที่ปรากฏ อาทิ การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน เช่น ออริจิ้น จับมือกับ บุญภา 2020 พัฒนา Smart Complex บางนา มูลค่า 4,000 ล้านบาท หรือร่วมทุนกับต่างชาติ เช่น บริทาเนีย กับ Sotetsu จากญี่ปุ่น เอสซี แอสเสท กับ Tokyo Tatemono และ Daiwa House

หรือการขายหุ้นในบริษัทพัฒนาโครงการร่วมทุน เช่น Noble ขายหุ้น 50% ให้ StekEx Ventures เพื่อพัฒนาโครงการ Asoke-Rama 9 หรือการร่วมทุนกับพาร์ตเนอร์ในต่างประเทศ เพื่อพัฒนาอสังหาฯ เช่น เสนาฯ กับ Mitsubishi Logistics สร้างคลังสินค้าให้เช่าย่าน บางนา กม.23

“การร่วมทุนช่วยผู้ประกอบการไทยลดความเสี่ยง และต่อยอดโครงการให้ไกลกว่าขีดจำกัดเดิม”

 เกมอสังหาฯ เปลี่ยน

ในโลกที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นปัจจัยถาวร ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รอดได้ คือผู้ที่ “เข้าใจเงินสด” และ “กล้า” ปรับกลยุทธ์ ไม่ยึดติดกับรูปแบบเดิมๆ ไม่ว่าจะเป็นการขายแบบเหมา การปลดภาระผ่านการขายโครงการ หรือการร่วมทุนระยะยาวกับทุนต่างชาติ กลยุทธ์เหล่านี้ คือภาพสะท้อนของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง 

“ในวันที่ลูกค้ารายย่อยยังลังเล ผู้ประกอบการที่เดินหน้าได้ ต้องหาผู้ซื้อแบบ ‘ยกเข่ง’ ให้เจอ”