สงครามราคาสำนักงานระอุ จับตาอุปสงค์ซบเซา อุปทานล้นเมือง

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันอาคารสำนักงานใหม่ผุดขึ้นทั่วกรุง เทพฯ ขณะที่เจ้าของตึกเก่ากำลังจับตาตัวเลข “พื้นที่ว่างให้เช่า” เพิ่มสูงขึ้นทุกเดือน เป็นภาพสะท้อนวิกฤติเงียบของตลาดอาคารสำนักงาน ที่กำลังเผชิญ “Price War” อย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของภาคธุรกิจหดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ไหลเข้าต่ำสุดในรอบหลายปี ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ รับแรงสั่นสะเทือนโดยตรง

“ตอนนี้ไม่ใช่ยุคของการขยายกิจการ แต่เป็นยุคของการหาที่ใหม่ที่คุ้มกว่า"

สิ่งที่เกิดขึ้นคือภาพ “ย้ายตึกแต่ไม่เพิ่มดีมานด์” บริษัทส่วนใหญ่ไม่ได้ขยายทีม เพียงย้ายอาคารสำนักงานจากตึกเก่าไปตึกใหม่ที่ให้ข้อเสนอที่ดีกว่าทั้งค่าเช่าลดลง 20-30% สิ่งอำนวยความสะดวกครบกว่า ทำเลติดระบบขนส่งมวลชน 
 

ในมุมของผู้พัฒนานี่คือแรงกดดันครั้งใหญ่ เพราะอาคารสำนักงานใหม่ยังคงเปิดตัวต่อเนื่อง โดยช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 มีถึง 4 โครงการใหม่ รวมพื้นที่กว่า 177,000 ตร.ม. และมีอีกกว่า 130,000 ตร.ม. ที่จะเสร็จในไตรมาสสุดท้ายของปี รวมปีนี้อาจมีอุปทานใหม่ทะลุ 300,000 ตร.ม. ติดต่อกันเป็นปีที่ 4 แต่อีกมุมหนึ่งสำหรับ “ผู้เช่า” เป็นช่วงเวลาทองที่ไม่ควรพลาด

“นี่คือช่วงเวลาที่ผู้เช่าได้เปรียบที่สุดในการเลือกพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ นอกจากต้นทุนจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญแล้ว การย้ายสำนักงานยังถูกใช้เป็นกลยุทธ์เชิงธุรกิจ เพื่อปรับภาพลักษณ์องค์กร สร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว”

 
 

ตึกเก่ากับแรงกดดันใหม่

อาคารสำนักงานเก่ากลายเป็นผู้รับเคราะห์หลักของสงครามครั้งนี้ เพราะผู้เช่าจำนวนไม่น้อยเลือกย้ายไปยังตึกใหม่ที่ให้มากกว่าในทุกมิติ ทั้งสิ่งอำนวยความสะดวก ความยืดหยุ่นของสัญญา ภาพลักษณ์องค์กรที่ทันสมัยขึ้น ผลลัพธ์คืออัตราการเช่าของอาคารเก่าลดลงอย่างต่อเนื่อง หลายแห่งต้องเสนอมาตรการ “ลดราคา-ต่อสัญญา-ปรับพื้นที่” เพื่อรักษาผู้เช่าเดิม บางรายถึงขั้นยอมลดพื้นที่ให้ผู้เช่าเหลือเพียงครึ่งหนึ่ง เพื่อยังมีรายได้ต่อเนื่อง แม้จะไม่คุ้มค่ากับต้นทุนเดิมก็ตาม

อุปสงค์ซบเซา อุปทานล้นเมือง

สิ้นไตรมาส 3 ปี 2568 กรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกว่า 10.44 ล้านตร.ม. ใช้จริงราว 9 ล้านตร.ม. คิดเป็นอัตราการเช่าเฉลี่ย 86.2% ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า อุปสงค์ใหม่ในตลาดช่วงที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากภาคธุรกิจเกิดใหม่ แต่จากกลุ่มที่ย้ายเพื่อประหยัด เช่น สถาบันการเงิน บริษัทในกลุ่มยานยนต์ และธุรกิจเครื่องสำอาง ซึ่งมองหาทำเลใจกลางเมืองที่เดินทางสะดวกแต่ค่าเช่าไม่สูงนัก

ตลาดจึงเข้าสู่ภาวะ “ผู้เช่าขับเคลื่อน” อย่างชัดเจน เมื่อดีมานด์ไม่เติบโต แต่อุปทานใหม่ยังหลั่งไหลเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาอาคารจำต้องหันมาแข่งกันด้าน “ความคุ้มค่า” มากกว่าด้าน “ราคาเฉลี่ย”

การปรับตัวคือทางรอด

เทรนด์การทำงานยุคใหม่ที่เน้น Hybrid Work ทำให้บริษัทหลายแห่งลดขนาดพื้นที่สำนักงานลง เพื่อควบคุมต้นทุนและเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารทีมงาน ส่งผลให้ผู้พัฒนาต้องปรับโครงสร้างอาคารให้ตอบโจทย์ยุคใหม่จากพื้นที่สี่เหลี่ยมแบบดั้งเดิม สู่พื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนได้ง่าย รองรับการใช้งานหลากหลายรูปแบบ

“อนาคตของพื้นที่สำนักงานจะไม่ใช่แค่เรื่องทำเล หรือ ค่าเช่า แต่คือ ‘ประสบการณ์ของผู้ทำงาน’ ที่จะกำหนดคุณค่าของอาคารนั้น”

ราคาที่ขยับแต่ตลาดยังไม่ฟื้น

แม้ตัวเลขเฉลี่ยของค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในไตรมาสที่ผ่านมาราว 0.38% มาอยู่ที่ 775 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่การปรับขึ้นไม่ได้สะท้อนการฟื้นตัวของตลาดโดยตรง หากเกิดจากการเปิดตัวของอาคารเกรดเอที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ย อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 1,179 บาทต่อตร.ม. โดยเฉพาะย่านลุมพินี ยังคงรักษาตำแหน่ง “แพงที่สุด” ด้วยค่าเช่าเฉลี่ย 1,304 บาทต่อตร.ม. 

อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาอาคารจำนวนมากเลือก “ตรึงราคา” เพื่อรักษาผู้เช่าเก่า พร้อมเสนอส่วนลดพิเศษให้ผู้เช่ารายใหม่ โดยเฉพาะรายที่เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่

จากสงครามราคา สู่สงครามคุณค่า

สิ่งที่ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญอยู่ ไม่ใช่เพียงการแข่งขันด้านตัวเลข แต่คือการปรับตัวเชิงโครงสร้าง ที่กำหนดทิศทางในอีกหลายปีข้างหน้า ในระยะสั้น ผู้เช่าได้เปรียบสุด เพราะต่อรองได้ทุกอย่าง ตั้งแต่ค่าเช่าถึงขนาดพื้นที่ แต่ระยะยาว ผู้พัฒนาอาคารที่จะอยู่รอดได้ ต้องเปลี่ยนมุมมองจาก “ขายพื้นที่” เป็น “ขายประสบการณ์” พัฒนาอาคารที่มีมาตรฐานสากล ระบบจัดการพลังงานอัจฉริยะ และฟังก์ชันตอบโจทย์คนทำงานยุคใหม่

 “ในสนามนี้ ไม่ใช่ใครลดราคามากที่สุดที่ชนะ แต่คือใครเข้าใจผู้เช่ามากที่สุด”

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเดินเข้าสู่ยุคเปลี่ยนผ่านที่เข้มข้นที่สุดในรอบหลายปีในโลกที่อุปทานยังเพิ่ม แต่ดีมานด์ยังนิ่ง การปรับตัว เร่งยกระดับมาตรฐาน ปรับพื้นที่ให้ยืดหยุ่น สร้างคุณค่า ให้ “ผู้เช่า” ซึ่งเป็นโอกาสเลือกพื้นที่ที่ “คุ้มค่า” ที่สุด เพื่อสร้างแต้มต่อให้ธุรกิจระยะยาว “ใครปรับตัวได้ก่อน” ย่อมอยู่รอด