การปฏิวัติวงการที่อยู่อาศัยไทยด้วยระบบภาษี

ในขณะเดียวกันก็มีการสร้างที่อยู่อาศัยในเขตรอบนอกของเมือง ทำให้เมืองขยายตัวไม่มีที่สิ้นสุด การพัฒนาที่ดินก็ค่อนข้างจะผูกขาดโดยนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ราว 10 แห่ง สถานการณ์อย่างนี้ทำอย่างไรดี

ผู้เขียนสำรวจบ้านว่างไว้ตั้งแต่ปี 2558 และติดตามต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน ทั้งนี้ บ้านว่างก็คือบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว) และห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย)

บ้านว่างเกือบทั้งหมดอยู่ในการครอบครองของผู้ที่ซื้อไปแล้ว ไม่ได้อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ที่เป็นอย่างนี้ส่วนหนึ่งเพราะเราถูกปลุกระดมให้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไรกันอย่างมากมาย

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ พ.ศ.2568 มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 6,390,376 หน่วย คาดว่ามีบ้านว่างถึง 734,893 หน่วย หรือประมาณ 11.5% ของทั้งหมด บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย แสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย

ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่นทั่วประเทศมี 22,738,143 หน่วย คาดว่ามีสัดส่วนบ้านว่าง 4.0% เพราะในชนบทเป็นพื้นที่ๆ มีผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้น จำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศจึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมแล้วจำนวนบ้านว่างรวมทั่วประเทศก็คือ 1,644,419 หน่วย

หากประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 91.3% ของงบประมาณแผ่นดินปี 2569 ที่มีค่าเป็นเงิน 3,780,600 ล้านบาท หรือมูลค่าบ้านว่างสูงพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยแล้ว

เราจะทำอย่างไรเกี่ยวกับบ้านว่างเพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย ให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องไปรุกพื้นที่สีเขียวชานเมือง เราจะทำอย่างไรให้เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายหรือ Win Win ด้วยกันไป

มาตรการที่จะแก้ไขได้อย่างหนึ่งก็คือ ภาษี อย่างเช่นในสหรัฐมี “ภาษีบ้านว่าง” ซึ่งเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการต่อสู้กับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและลดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในเมืองต่างๆ ภาษีนี้จึงลงโทษเจ้าของบ้านที่ปล่อยให้บ้านว่าง กระตุ้นให้ปล่อยเช่าหรือขายบ้านออกไป ภาษีบ้านว่างช่วยให้ชุมชนคึกคักอีกครั้ง แก้ไขปัญหาความเสื่อมโทรมของเมืองอีกด้วย

เขาเก็บภาษีบ้านว่างนี้ทำไม

1.ซานฟรานซิสโก รัฐแคลิฟอร์เนีย : เพื่อนำเงินไปสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

2.วอชิงตัน ดี.ซี. ใช้ภาษีในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับทรัพย์สินว่างเปล่าและทรัพย์สินทรุดโทรม โดยส่งเสริมให้เจ้าของดูแลรักษาหรือขายทรัพย์สินเหล่านั้น

3. ดีทรอยต์ รัฐมิชิแกน : สร้างแรงจูงใจให้ใช้บ้านว่างโดยเพิ่มภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ ขณะเดียวกันก็ลดภาษีทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้าน

อาจกล่าวได้ว่า ถ้าบ้านว่างมาเป็นเวลาอย่างน้อย 180 วัน ถือว่าไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง จะต้องเสียภาษี 1.5% ของมูลค่าที่ประเมินทรัพย์สินในช่วง 2 ปีแรกของการว่าง และเพิ่มเป็น 3% สำหรับทรัพย์สินที่ว่างเปล่าเกิน 2 ปี  อย่างไรก็ตาม ก็มีข้อยกเว้นสำหรับบ้านที่สร้างใหม่ บ้านที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงโดยต้องมีใบอนุญาต และบ้านที่เจ้าของเพิ่งเสียชีวิต

มาตรการเหล่านี้มีจุดลดปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยส่งเสริมให้เจ้าของทรัพย์สินนำที่อยู่อาศัยว่างเปล่ามาใช้ประโยชน์ ไม่ว่าจะโดยการเช่าหรือขาย

สำหรับในฝรั่งเศสและเมืองต่างๆ ของสเปนที่มีประชากรมากกว่า 50,000 คน อัตราการว่างงานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 12.3% ขณะที่อัตราปกติควรอยู่ที่ประมาณ 5%

มีผลการศึกษาของสถาบันเศรษฐศาสตร์บาร์เซโลนา (IEB) ระบุว่า การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มีต่อสวัสดิภาพของผู้อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่หลังจากที่ฝรั่งเศสบังคับใช้ภาษีบ้านว่าง ก็มีส่วนทำให้อัตราที่อยู่อาศัยว่างเปล่าลดลง 13%

ทั้งนี้ อัตราการจัดเก็บภาษีบ้านว่างอาจแตกต่างกัน เช่น

1. ฝรั่งเศส จัดเก็บภาษีสูงถึง 17% ของค่าเช่าในปีแรกที่บ้านว่าง และเพิ่มเป็น 34% สำหรับปีถัดมา เพื่อกระตุ้นให้มีการใช้ที่อยู่อาศัย เช่น สมมติประเมินราคาบ้านไว้ 1 ล้านบาท ค่าเช่าควรอยู่ที่ 50,000 บาท (จะปล่อยเช่าหรือไม่ก็ตาม) ถ้าปล่อยว่างเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษี 8,500 บาท (0.85% ของมูลค่า)

2. สเปน ภาษีบ้านว่างเป็นประโยชน์มาก เทศบาลในสเปนสามารถเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินเพิ่ม 50% (จากอัตราปกติ) สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่มีคนอยู่อาศัย

3. ออสเตรีย เก็บภาษีบ้านที่ไม่มีคนอยู่ หรือมีแต่การปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวมาอยู่แบบ “แอร์บีเอ็นบี” ดังนั้น การปล่อยให้นักท่องเที่ยวมาใช้ โดยเจ้าของไม่ได้ใช้เอง ก็ต้องเสียภาษีมากกว่าปกติ

4. ไอร์แลนด์ จัดเก็บภาษีบ้านว่าง ถ้าบ้านใดเจ้าของอยู่อาศัยน้อยกว่า 30 วันใน 1 ปี เพื่อกระตุ้นให้มีการอยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ปล่อยบ้านให้ว่างเปล่า

การมีมาตรการภาษีแบบนี้จะทำให้ตึกแถวใจกลางเมืองที่ว่างเปล่าหายว่างไปแทบทันที เพราะเจ้าของต้องยอมคายทรัพย์สินเหล่านี้ออกมา ราคาก็จะไม่แพง ไม่ใช่ตลาดของผู้ขายอีกต่อไป คนที่ต้องการซื้อตึกแถวไปประกอบธุรกิจก็ได้ราคาถูกลง

ห้องชุดหรือบ้านทั่วไปก็จะมีคนเช่าได้ในราคาถูกลง ราคาขายก็ถูกลง ชาวบ้านสามารถหาซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องถ่อสังขารไปซื้อบ้านไกลๆ นอกเมืองและต้องรอเวลาอีกนับปีกว่าจะสร้างใหม่เสร็จ พื้นที่ชานเมือง-เกษตรกรรมก็จะไม่ถูกทำลายลงทุกวันเช่นปัจจุบันนี้

เรามาส่งเสริมการจัดเก็บภาษีบ้านว่างกันเถอะ