ภาษีอสังหาฯ เมื่ออินฟลูเอนเซอร์ใช้บ้านเป็นสตูดิโอไลฟ์ขายของ

ในวันที่ “บ้าน” ไม่ได้เป็นแค่ที่อยู่อาศัย แต่กลายเป็นฐานบัญชาการธุรกิจ ไลฟ์สด ขายของ ชวนดาราและอินฟลูเอนเซอร์มาร่วมแจม บ้านราคา 100 ล้านบาท อาจไม่ได้แพงเกินเอื้อม ถ้ามันช่วยลดต้นทุนทางภาษีของบริษัทได้จริง

กรณี “เจนนี่” คนดังที่ใช้บ้านหรูในหมู่บ้านจัดสรรเป็นสตูดิโอหลักในการขายของผ่านช่องทางออนไลน์ สร้างคำถามสำคัญว่า บ้านแบบนี้เข้าข่าย “ทรัพย์สินทางธุรกิจ” หรือไม่ และภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องควรคิดอย่างไร?

ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล อาจารย์ประจำภาควิชาการตลาด และ กรรมการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ให้บทวิเคราะห์ที่น่าสนใจว่า บ้านหลังเดียวกัน สามารถถูกมองได้สองแบบ และแต่ละแบบนำไปสู่ภาษีที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง

แนวทางที่ 1  ซื้อในนาม “บุคคล” แล้วให้บริษัทเช่า

 กรณีนี้จะถือว่าบริษัทเช่าบ้านจากเจ้าของบ้าน ซึ่งอาจเป็นตัวเจ้าของกิจการเองถ้าบ้านราคา 100 ล้าน อัตราเช่าตลาดเฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี = ค่าเช่า 6 ล้านบาทต่อปี หรือประมาณ 5 แสนบาทต่อเดือน บริษัทสามารถนำค่าเช่านี้มาหักเป็น “ค่าใช้จ่าย” ทำให้กำไรลดลง เสียภาษีน้อยลง(สมมุติหักภาษีได้น้อยลงราว 1.2 ล้านบาท/ปี ที่อัตรา 20%)

แต่เจ้าของบ้านในฐานะบุคคลธรรมดา ต้องยื่นภาษีจากรายได้ค่าเช่าในอัตราก้าวหน้า= เสียภาษี 35% ของ 6 ล้าน หรือราว 2.1 ล้านบาท และยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้านราคา 100 ล้าน เสียภาษีในอัตราใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์รวมปีละราว350,000 บาท

สรุป บริษัทประหยัดภาษีได้ 1.2 ล้าน เจ้าของบ้านเสียภาษีรวม 2.45 ล้านภาษีสุทธิที่ระบบรวมกันแบกรับ = 1.25 ล้านต่อปี
 

 แนวทางที่ 2ซื้อบ้านในนาม “บริษัท” โดยตรง

บ้านกลายเป็นทรัพย์สินของบริษัททันที

• ข้อดีคือหักค่าเสื่อมราคาได้ทุกปี
•  ค่าใช้จ่ายด้านตกแต่ง-ซ่อมแซมบ้าน เพื่อการทำงานหรือถ่ายทำก็หักภาษีได้ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า
• การโอนบ้านต่อให้ทายาท สามารถทำผ่านการโอนหุ้นของบริษัทได้ ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนบ้านที่ดิน
• ภาษีรายปีจะเหลือแค่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 350,000 บาท เท่านั้น

แต่ก็มี “ข้อเสีย” ที่ต้องรับมือ ถ้าบริษัทล้ม หนี้ท่วม บ้านอาจโดนยึด ตอนขายบ้าน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และถ้ามีกำไรจากการขาย ยังต้องเสียภาษีนิติบุคคลสูงสุด 20% สรุป ภาษีระหว่างปีต่ำกว่า แต่เสี่ยงและเสียภาษีหนักหากขายในอนาคต

 บ้าน = สินทรัพย์ ที่มีทางเลือกในการบริหาร

มุมมองแบบนี้ไม่ได้มีไว้สำหรับบ้านร้อยล้านเท่านั้น แต่ผู้ประกอบการรายย่อยที่ใช้บ้านในการประกอบธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า โฮมออฟฟิศ หรือสตูดิโอถ่ายงาน ก็ควรเข้าใจโครงสร้างภาษี เพื่อวางแผนให้เหมาะสม

“บ้านที่ดีไม่ใช่แค่ให้ร่มเงา...แต่ควรให้ความคุ้มค่าทางภาษีด้วย”

หากคุณใช้บ้านในการทำธุรกิจอยู่แล้ว ลองกลับมาทบทวนว่า...บ้านของคุณ “อยู่ในชื่อใคร”เพราะนั่นอาจเปลี่ยนจำนวนภาษีที่คุณต้องจ่ายไปตลอดชีวิต