ต่างชาติย้ายฐานผลิตดันดีมานด์ ‘โรงงาน-ดาต้าเซ็นเตอร์’พุ่ง

แรงส่งการย้ายฐานการผลิต ดันอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมไตรมาส 3 พุ่ง โรงงานให้เช่าแน่น ดาต้าเซ็นเตอร์โต 2 เท่า ขณะที่ “คลังสินค้าสำเร็จรูป” กลับซบเซา เหตุดีมานด์หาย ซัพพลายล้นตลาด

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด วิเคราะห์ว่า ช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของไทยยังคงคึกคักอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มโรงงานให้เช่า และ ดาต้าเซ็นเตอร์ (Data Center) ที่เติบโตแรงจากกระแสการย้ายฐานการผลิตของต่างชาติ ขณะที่ ธุรกิจคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (Warehouse) กลับเผชิญภาวะซัพพลายล้นตลาด และดีมานด์หดตัวอย่างหนัก
 

“ย้ายฐานผลิต”หนุนดีมานด์โรงงาน-ดาต้าเซ็นเตอร์

ข้อมูลสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ระบุว่า ช่วงครึ่งปีแรก 2568 (ม.ค.-มิ.ย.) มีการอนุมัติโครงการลงทุนจากต่างชาติถึง 1,063 โครงการ มูลค่า 629,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) กลุ่มประเทศที่ลงทุนในไทยมากที่สุด ได้แก่ สิงคโปร์ ฮ่องกง จีน โดยอุตสาหกรรมที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษ ได้แก่ ดิจิทัล เครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ เครื่องจักรและยานยนต์

“แรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิตของต่างชาติ ทำให้ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับซัพพลายเชนของอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV)”

ไตรมาส 3/2568 พื้นที่รวมของโรงงานให้เช่าในไทยอยู่ที่ 3.42 ล้าน ตร.ม. มีอัตราว่างเพียง 11.71%  เฉพาะกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมยอดนิยม มีอัตราเช่าเกือบเต็ม 100% ดีมานด์ส่วนใหญ่ยังมาจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ ไต้หวัน และฮ่องกง ที่มีความต้องการพื้นที่เช่าระดับ 4,000-20,000 ตร.ม. ต่อราย โดยเฉพาะโรงงานสำเร็จรูปสำหรับธุรกิจซัพพอร์ต EV และอิเล็กทรอนิกส์

“เราเห็นการจองพื้นที่ล่วงหน้าเพิ่มขึ้นมากในช่วงหลังเดือน ส.ค. บางรายต้องรอการก่อสร้างล็อตใหม่ เพราะพื้นที่เดิมเต็มหมดแล้ว”

ราคาที่ดินนิคมพุ่งสูงสุด 20-30%

แรงซื้อจากต่างชาติ ทำให้ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมพุ่งขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 8.04 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อนหน้า ราคาขยับแรงสุด ได้แก่ ปลวกแดง-ระยอง เพิ่มขึ้น 20-30% จาก 5.5 ล้าน/ไร่ เป็น 7.5 ล้าน/ไร่ อยุธยา 6 ล้าน/ไร่ สมุทรปราการ-ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี ตอนบน 12-14 ล้าน/ไร่ ชลบุรี ตอนล่าง-ระยอง 5.5-7.5 ล้าน/ไร่

นรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน กล่าวเสริมว่า อีกมิติหนึ่งของอสังหาฯ อุตสาหกรรม ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ กลับมาเป็นที่จับตาอีกครั้ง หลังนักลงทุนระดับโลกเร่งเข้ามาตั้งฐานในไทย

“ดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยเติบโตอย่างก้าวกระโดดทั้งในแง่ของกำลังการผลิตและเงินลงทุนจากต่างชาติ ไฟฟ้าพร้อม น้ำพร้อม โครงสร้างพร้อม ไทยจึงกลายเป็นฮับใหม่แทนสิงคโปร์ที่เริ่มติดข้อจำกัด”

เมื่อต้นปี 2568 บริษัทเทคโนโลยีระดับโลก อาทิ AWS, Google, Microsoft และ ByteDance ประกาศลงทุนรวมกว่า 8,800 ล้านดอลลาร์ ในไทย ทำให้กรุงเทพฯ ขึ้นแท่นศูนย์กลางดาต้าเซ็นเตอร์แห่งภูมิภาค กำลังการผลิตดาต้าเซ็นเตอร์ที่กำลังก่อสร้างเพิ่มขึ้น 267% จาก 46 MW เป็น 169 MW กำลังผลิตที่อยู่ในแผนเพิ่มขึ้น 177% จาก 186 MW เป็น515 MW ปัจจุบันมีสต็อกที่รอการพัฒนาอีก 800 MW

“พื้นที่กรุงเทพฯ และเขต EEC ยังเป็นจุดหมายหลัก เพราะไฟฟ้าเหลือพอและระบบโครงสร้างพื้นฐานดี”

อัตราพื้นที่ว่างในดาต้าเซ็นเตอร์ครึ่งปีแรก 2568 อยู่ที่เพียง 16% ลดลงจาก 24% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 แสดงให้เห็นถึงความต้องการใช้งานที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีฐานในไทยแล้ว เช่น NTT, CDC, Princeton Digital Group, BDx ขณะที่ผู้เล่นที่กำลังเจรจาเข้าตลาด เช่น Equinix, Kopall Data Centres และ CtrlS

คลังสินค้าให้เช่าโอเวอร์ซัพพลาย

ขณะที่บางกลุ่มอสังหาฯ อุตสาหกรรม เติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ธุรกิจคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (Warehouse) กลับเผชิญมรสุม หากย้อนกลับไปช่วงปี 2563 หลายผู้พัฒนาเร่งสร้างแวร์เฮ้าส์ใหม่เพื่อรองรับกระแสอีคอมเมิร์ซบูม โดยเฉพาะจากแพลตฟอร์มอีมาร์เก็ตเพลสชื่อดัง แต่ปี 2565 เป็นต้นมา รูปแบบการดำเนินธุรกิจเปลี่ยนไป หลายแพลตฟอร์มหันมาลดต้นทุนโดยสร้างคลังสินค้าของตนเอง แทนการใช้บริการ Third-party ทำให้ความต้องการพื้นที่เช่าหายไปเป็นหลักแสนตารางเมตร ยิ่งไปกว่านั้น อัตราค่าเช่าแวร์เฮ้าส์ก็แทบไม่เปลี่ยนแปลงมานานกว่า 10 ปี อยู่ที่ระดับเดิม หรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยไม่เกิน 2-3% ต่อปี

“ตอนนี้แวร์เฮ้าส์ถือว่าโอเวอร์ซัพพลายหนักมาก บางพื้นที่อย่าง สมุทรปราการ หรือ ชลบุรี มีอัตราว่างสูงถึง 30-40%”