อสังหาฯทลายกับดัก'พราว'เฟ้นจุดขาย'แสนสิริ'ชง99ปีปลดล็อกลงทุน

เศรษฐกิจไทยติดหล่มจากเครื่องยนต์เดิมๆ  และโจทย์เศรษฐกิจที่ยากขึ้นทุกขณะ คำถามใหญ่คือ...เราจะอยู่รอดในปี 2569 ได้อย่างไร? ในเวที Thailand Economic Outlook 2026 : Out of the Trap จัดโดย “กรุงเทพธุรกิจ” ฉายภาพอนาคตเศรษฐกิจไทยผ่านมุมมองผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้าง และเสนอ “คำตอบเชิงนโยบาย” ช่วยปลดล็อก “กับดักประเทศไทย” ผ่านหัวข้อ Thailand Property : New Landscape Opportunity

พสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทพราวและบริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า “หนี้ครัวเรือน” เป็นปัญหาใหญ่มากของภาคธุรกิจอสังหาฯ หากมองจากมุมการท่องเที่ยวจะเห็นนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงบางตลาดและเพิ่มขึ้นในบางตลาด โจทย์คือจะทำอย่างไรให้นักท่องเที่ยวอยู่นานขึ้น ใช้เงินมากขึ้น จากปัจจุบันใช้จ่ายในไทยเฉลี่ย 50,000 บาท/คน/ทริป ในสิงคโปร์หรือญี่ปุ่น ใช้จ่าย เฉลี่ย 70,000-100,000 บาท/คน/ทริป

การเพิ่มมูลค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว อย่างแรก “โครงสร้างพื้นฐาน” อย่างเมืองท่องเที่ยว “บาหลี” มีปัญหาสภาพถนนไม่เอื้ออำนวย จราจรติดขัด และการจัดการขยะ ถ้าเทียบ “ภูเก็ต” เรื่องการจัดการขนส่งสาธารณะ การลงทุนรถไฟรางเบาที่อาจเกิดขึ้น การบริหารจัดการน้ำเป็นเรื่องใหญ่มากๆ รัฐบาลก็ให้ความสำคัญ รวมถึงกฎหมายที่ต้องการความชัดเจน 
 

ขณะที่การจัดสรรงบประมาณไปยังเมืองท่องเที่ยวหลัก "ภูเก็ต" สร้างรายได้ให้กับประเทศไทยกว่า 4 แสนล้านบาทต่อปี แต่งบประมาณที่ได้รับจัดสรรมีไม่ถึง 10,000 ล้านบาทต่อปี อีกประเด็นสำคัญคือการดูแลความปลอดภัยแก่นักท่องเที่ยว และการหาคอนเทนต์หรือจุดขายในโลกที่ทุกคนเข้าถึงโซเชียลมีเดีย

“คู่แข่งของเราคือทั้งโลก คนเลือกได้ว่าจะไปเที่ยวที่ไหน เราต้องมีจุดขายให้ชัด”

ในมุมภาคอสังหาฯ วันนี้มีปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้ต้องมองตลาดใหญ่คือระดับโลก ผู้ใหญ่สอนมาว่าเราต้องทำของที่สามารถขายให้คนทั้งโลกได้ แต่ด้วยการแข่งขันสูงมาก กำลังซื้อลดลง สิ่งสำคัญคือคอนเทนต์ที่จะนำมาขายแก่ลูกค้ามีความชัดเจน คุณภาพของอสังหาฯ จับต้องได้ 

 

"ภาพรวมตลาดอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญในฐานะตัวคูณจีดีพีของประเทศ และยังมีดีมานด์อยู่ ถ้าโครงการมีคุณภาพดี ตั้งอยู่บนโลเกชันที่ดี ในตลาดระดับกลางถึงบนก็ยังมีกำลังซื้ออยู่"

 ทั้งนี้เห็นด้วยกับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ขยายเวลาเช่าอสังหาฯ เป็น 99 ปี เป็นเหมือนน้ำมันเชื้อเพลิงที่เข้าไปในเครื่องยนต์ เพิ่มปัจจัยการผลิตแก่คนที่เข้ามาลงทุน สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ มีเงินหมุนในระบบมากขึ้น

ปีแห่งสินทรัพย์ทางเลือก

ในมุมการลงทุนที่มีเทคโนโลยีมาสนับสนุน จะเห็นว่าทุกวันนี้ไทยนำหน้าหลายประเทศ มี พรก.สินทรัพย์ดิจิทัล และกฎเกี่ยวกับ Tokenization (กระบวนการแปลงสินทรัพย์ทางกายภาพ) สามารถทำให้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น 

“ต้องยอมรับว่าปี 2568 เป็นปีแห่งสินทรัพย์ทางเลือก เช่น ทองคำ บิตคอยน์ ที่น่าสนใจคืออสังหาฯ ด้วยโลกของสินทรัพย์ดิจิทัลที่เกิดมาจะเชื่อมกับสินทรัพย์ในโลกจริงแต่ละสาขาอย่างไร”

 โดยกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องก็ถูกทำให้ชัดเจนขึ้น นอกจากนี้โครงการ “ทัวริสต์ดิจิเพย์” (TouristDigiPay) ที่เพิ่งเปิดตัว เป็นการทดสอบให้นักท่องเที่ยวต่างชาติสามารถนำสินทรัพย์ดิจิทัลมาเปลี่ยนเป็นเงินบาทใช้จ่ายในไทย อาจเริ่มจากสินค้าเล็กๆ แต่หลังจากนี้ถ้าทำได้ ก็สามารถลงกับของชิ้นใหญ่ได้ เช่น คอนโด รถยนต์ และเรือยอต์ช ซึ่งเป็นการทำแบรนดิ้งให้กับประเทศไทยว่าส่งเสริมสินทรัพย์ดิจิทัล

“กลุ่มบริษัทพราวโฟกัสการลงทุนในพื้นที่เติบโตสูง เช่น เศรษฐกิจภูเก็ต เมื่อ 2 ปีที่แล้วโต 30% ปัจจุบันเรามีทั้งโรงแรม อสังหาฯ และสันทนาการ สุขภาพทางการเงินสำคัญมาก เรามีสภาพคล่องเหลือเฟือและเพียงพอที่จะลงทุนเพิ่ม แต่ไม่เน้นจำนวน เน้นโปรเจกต์ที่ทำได้ชัวร์ และเพิ่มจุดแข็งให้ตัวเองเพื่อไปแข่งขันกับดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ ได้ และเวลเนสและลองจิวิตี้ ก็เป็นหนึ่งในธุรกิจที่เรากำลังศึกษาอยู่”

 

เศรษฐกิจไทย...ไร้เครื่องยนต์

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ก่อนโควิด-19 เศรษฐกิจไทยอิง “การท่องเที่ยว” ซึ่งเคยเป็นเครื่องยนต์หลักถึง 20% ของ GDP แต่หลังโควิด โลกเปลี่ยนไป การพึ่งพาการท่องเที่ยวกลับไม่สามารถผลักดัน GDP ได้เหมือนเดิม  “การส่งออก” ก็ไม่รอดจากกับดักค่าเงินบาทแข็งและภาษีนำเข้าสหรัฐ 

ขณะที่การบริโภคภายในประเทศก็ไร้แรงขับจากรายได้ที่ไม่เติบโต ทั้งยังต้องแบกหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง สิ่งที่เหลืออยู่ในตอนนี้ คือ “การลงทุน” จากภาคเอกชน ซึ่งต้องหวังพึ่ง “เม็ดเงินจากต่างชาติ” เป็นสำคัญ

“คำตอบเร่งด่วนที่เราควรทำทันที คือ ‘ขยายสิทธิการเช่าอสังหาฯ เป็น 99 ปี’...เพื่อไม่ให้ต่างชาติไปลงทุนที่อื่น”

เพราะทั้ง เวียดนาม กัมพูชา สิงคโปร์ มาเลเซีย ต่างเปิดกว้างให้การลงทุนต่างชาติอย่างแข็งขัน ขณะที่ประเทศไทยยังใช้กฎหมายเดิมที่จำกัดสิทธิการถือครองและการเช่าที่ดินไว้เพียง 30 ปี

“วันนี้เรายังอยู่ในเกม...แต่ถ้าไม่ปรับ เราจะตกขบวน” นี่คือคำเตือนที่ชัดเจน เพราะหากไม่เร่งปรับกฎหมายให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้าน นักลงทุนต่างชาติจะมองข้ามไทยไปโดยปริยายการยืดสิทธิการเช่าเป็น 99 ปี ไม่ได้หมายถึงการขายชาติ แต่คือการดึงดูดทุนคุณภาพ ทั้งแรงงาน ทักษะ เทคโนโลยี และรายได้ภาษี ที่จะตามมาในระยะยาว

จากอสังหาฯ สู่โครงสร้างเศรษฐกิจ

อสังหาฯ ไม่ใช่แค่ภาคธุรกิจอีกต่อไป หากแต่เป็น “ภาพสะท้อนกำลังซื้อ”  ของประชาชน ปัจจุบันยอดโอนบ้านยังคงระดับปีละประมาณ 9.5 แสนล้านบาท แต่โครงสร้างของยอดขายกลับเปลี่ยนไป “บ้านมือหนึ่ง” ลดลง ขณะที่ “บ้านมือสอง”เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

“ความต้องการบ้านยังมี แต่คนไม่สามารถซื้อบ้านใหม่ได้ เพราะรายได้ไม่โต สวนทางกับราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่พุ่งสูง”

เมื่อผู้บริโภคปรับตัว ธุรกิจอสังหาฯ ก็ต้องเปลี่ยนแปลง แสนสิริ จึงแตกไลน์ธุรกิจรับสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า ด้วยการใช้กำลังผลิตจากโรงงานคอนกรีตสำเร็จรูปที่มีอยู่เดิม นี่ไม่ใช่แค่การเอาตัวรอด แต่คือการอ่านเกมขาด และปรับตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

เปิดประเทศ...ด้วยความกล้าและสมดุล

คำว่า ‘Quick Win’ ในบริบทเศรษฐกิจไทยวันนี้ ไม่ได้หมายถึงมาตรการที่เร่งกระตุ้นการใช้จ่ายเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงการปรับวิธีคิดและกติกา เพื่อเปิดรับทุนจากภายนอกอย่างมีวิจารณญาณ

“ถ้าเราไม่เปิดใจ ประเทศไทยจะแข่งขันไม่ได้...เราจะเอา ‘Magnet’ อะไรมาดึงต่างชาติ?”

ในยุคที่เศรษฐกิจถดถอย ขณะที่เทคโนโลยีและทุนไหลเวียนอย่างไร้พรมแดน ประเทศที่สามารถ “ดึงดูด” และ “เก็บเกี่ยว” ได้มากที่สุด คือประเทศที่กล้ายอมรับการเปลี่ยนแปลง

ไม่ใช่แค่เรื่องกฎหมายอสังหาฯ แต่รวมถึงระบบภาษีสำหรับแรงงานต่างชาติ สาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ Data Center ไปจนถึง Digital Asset ที่ยังรอการคลี่คลายของกติกา

แลนด์สเคปใหม่...ธุรกิจใหม่

“อสังหาฯ จะเติบโตได้จาก Real Demand ไม่ใช่เพียงการเก็งกำไร”

ยุคเฟื่องฟูของอสังหาฯ ที่ขับเคลื่อนด้วยสต็อกและราคากำลังผ่านพ้น การลงทุนจากนี้ต้องตอบโจทย์ความต้องการจริง ไม่ใช่ความคาดหวังลมๆ แล้ง ๆ แม้ “Digital Asset” ยังไม่เป็น Game Changer ตอนนี้ แต่ในอนาคต หากเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในรูปแบบใหม่ได้มากขึ้น ก็อาจเป็นอีกแรงส่งให้เศรษฐกิจไทยขยับเขยื้อน

ภูมิภักดิ์ ยังชี้ให้เห็นแนวโน้มความร่วมมือระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกับญี่ปุ่น ซึ่งประเทศไทยวันนี้มีลักษณะคล้ายญี่ปุ่นในอดีตช่วงเศรษฐกิจโตช้า การร่วมทุน การปรับพอร์ตธุรกิจ และการควบรวมกิจการ จึงเป็นภาพที่อาจเกิดขึ้นถี่ขึ้นจากนี้ โดยเฉพาะธุรกิจที่ใช้ต้นทุนสูง หรือยอดขายช้าลงจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

แสนสิริ ปรับตัวโดยแตกไลน์ธุรกิจรับสร้างบ้าน ต่อยอดโรงงานผลิตคอนกรีตสำเร็จรูป โดยใช้กำลังผลิตที่เหลือไปเจาะกลุ่มตลาดใหม่ต้องการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ตอบโจทย์คนที่กังวลใช้ผู้รับเหมาสร้างบ้าน ธุรกิจนี้ช่วยชดเชยธุรกิจมือหนึ่งที่หายไป

เศรษฐกิจไทยจะรอดพ้นจาก “กับดัก” ได้หรือไม่ คำตอบอยู่ที่ “เรากล้าพอจะเปลี่ยนหรือยัง?”

เปลี่ยนวิธีคิด เปลี่ยนกติกา เปลี่ยนจุดขายของประเทศจากราคาถูกเป็นคุณภาพสูง เปลี่ยนเครื่องยนต์จากเดิมที่หมดแรงเป็นเครื่องยนต์ใหม่ที่อาศัยความร่วมมือ และแรงดึงดูดจากทั่วโลก

“วันนี้เราไม่ได้ขาดแค่เงิน...แต่เราขาด ‘ความกล้า’ ที่จะเปิดประเทศให้แข่งขันได้”

นี่ไม่ใช่แค่โจทย์ของรัฐบาล แต่คือโจทย์ร่วมของทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน ที่ต้องคิดและเคลื่อนไปพร้อมกัน...ก่อนที่โอกาสสุดท้ายจะหลุดลอยไป