แม้เผชิญกับPerfect Storm จากเศรษฐกิจโลก เงินเฟ้อ และอุปทานล้น ศูนย์การค้าชั้นนำในกรุงเทพฯ ยังคงขยายตัวได้ ด้วยการเลือกใช้กลยุทธ์ 6 เน้นปรับตัวความยืดหยุ่น
ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหาร ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยว่าในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านจากเงินเฟ้อที่ยืดเยื้อ หนี้ครัวเรือนสูง ภูมิทัศน์อุปทานล้นตลาด ความเสี่ยงทางการเมือง และแรงสะเทือนจากสงครามการค้า แต่ท่ามกลางคลื่นลมแห่งความไม่แน่นอนแบบ Perfect Storm ศูนย์การค้าทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่น่าจับตา ไม่ใช่แค่ฝ่าวิกฤต แต่ยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง ด้วยกลยุทธ์เชิงรุก 6 ประการที่ผสานความยืดหยุ่น ความร่วมมือ และนวัตกรรม
กลางปี 2568 ปริมาณสต็อกพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้นราว 8 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมืองและชั้นในชานเมือง ในกลุ่มศึกษานี้ พื้นที่รวมของศูนย์การค้าอยู่ที่ประมาณ 3.2 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 18,000 ตารางเมตร จากไตรมาสก่อนหน้า การเติบโตมาจากการเปิดตัวโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ เช่น King Square Complex บนพระราม 3 และ Town Hall ย่านพร้อมพงษ์
ถึงแม้ภาวะภายนอกจะไม่เอื้อ แต่ศูนย์การค้าทำเลดีที่ใช้กลยุทธ์รอบด้านก็ยังดึงผู้เช่าและผู้บริโภคได้อย่างต่อเนื่อง รายได้และกำไรในปี 2567 เติบโต ~9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และในปี 2568 คาดว่าจะรักษาอัตราเติบโตใกล้เคียง โครงการส่วนใหญ่เน้นการพัฒฒนาในรูปแบบของ “มิกซ์ยูส” อาทิ Dusit Central Park (พระราม 4), Cloud 111 (สุขุมวิท), Bangkok Mall (บางนา-ตราด) และ The Forestias (บางนา-ตราด) สิ่งเหล่านี้สะท้อนถึงทิศทางกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการศูนย์การค้าไทยเดินหน้าต่อไป
6 ปัจจัยเชิงกลยุทธ์แห่งความสำเร็จ
1. การฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ฟื้นแรงหนุนรายได้
แม้ภาคท่องเที่ยวไทยจะได้รับผลกระทบรุนแรงในช่วงโควิด-19 นักท่องเที่ยวต่างชาติลด จาก 39.9 ล้านในปี 2562 เหลือ 0.43 ล้านในปี 2564 แต่การฟื้นตัวในปี 2567 กลับแข็งแกร่ง จำนวนนักท่องเที่ยวพุ่งสู่ 35.5 ล้านคน สร้างรายได้กว่า 1.8 ล้านล้านบาท การยกเว้นวีซ่าและมาตรการเปิดประเทศช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเชิงการท่องเที่ยว แต่ความสำเร็จในระยะยาวขึ้นอยู่กับการจัดสมดุลระหว่างนโยบายเปิดประเทศ, มาตรการความปลอดภัย, และการตอบสนองต่อแนวโน้มผู้มาเยือนที่เปลี่ยนแปลง
“การฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติเหมือนแรงลมที่ช่วยพัดให้ศูนย์การค้าหายใจได้อีกครั้ง”
การบริหารจัดการที่ดีในโซน Duty Free, โซนสินค้า พรีเมียม และประสบการณ์ไลฟ์สไตล์ล้ำสมัย จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ผู้มาเยือนเหล่านี้ยืนหยัดและกลับมาใช้บริการซ้ำ
2. กลยุทธ์การสร้างมิกซ์ยูสเพื่อสร้างระบบนิเวศเชิงพาณิชย์
ศูนย์การค้าชั้นนำกำลังเปลี่ยนโฉมสู่โมเดล รีเทลนำมิกซ์ยูส (Retail-led Mixed‑Use Development) แทนที่จะแยกส่วน พวกเขาผสมผสานศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ครบด้วยที่อยู่อาศัย เพื่อสร้าง “ระบบนิเวศเชิงพาณิชย์” ที่ส่วนต่าง ๆ เสริมกัน
ยกตัวอย่างพอร์ตโฟลิโอของเครือเซ็นทรัล Central Park Silom รวมช้อปปิ้ง พื้นที่สำนักงาน และที่พักอาศัยเข้าด้วยกัน Central Northville (เดิม Central รัตนาธิเบศร์) ปรับโฉมศูนย์การค้าเดิมให้เป็นมิกซ์ยูสร่วมสมัย นอกจากส่วนค้าปลีกแล้ว การบรรจุ โรงแรม (Go Hotel) เข้ามาในโครงการช่วยสร้างลูกค้ากลางคืนให้กับร้านอาหารและบริการภายในศูนย์การรวมสำนักงานและที่อยู่อาศัยช่วยสร้างฐานลูกค้าประจำ และลดความเสี่ยงที่มาจากอุปสงค์เฉพาะช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง
นอกจากนี้ ไฮเปอร์มาร์เก็ตและพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ ก็ถูกปรับบทบาท เช่น Lotus ที่จับมือ IKEA หรือขยายโซนให้เช่ารอบนอก Makro ที่รองรับลูกค้าธุรกิจท้องถิ่นการผสานเหล่านี้ช่วยสร้าง cross‑traffic และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่
3. บริการสุขภาพ-ความงาม-การแพทย์ ฟื้นชั้นบนและขยายฟังก์ชัน
ที่ผ่านมาชั้นบนของศูนย์การค้ามักประสบปัญหา “dead zone” คนไม่เดินถึง โซนโรงหนัง/สวนสนุกเคยเป็นตัวดึงดูดหลัก แต่ในยุคใหม่ผู้เช่าเกิดใหม่ เช่น คลินิกเสริมความงาม ศูนย์สุขภาพ และสปา กลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการฟื้นชีวิตให้โซนบน ไทยมีจุดแข็งใน “การท่องเที่ยวเชิงการแพทย์” ที่มาตรฐานสูงและราคาที่ย่อมเยา
ศูนย์การค้าบางแห่งจึงนำแนวคิดนี้มาเสริม เปลี่ยนพื้นที่ว่างให้กลายเป็นจุดหมายสุขภาพที่มีห้องทรีตเมนต์ เลานจ์ และคาเฟ่สุขภาพผลลัพธ์คือ การเดินเท้าที่สม่ำเสมอในชั่วโมงกลางวัน เวลาอยู่ในศูนย์การค้านานขึ้นรายได้เพิ่มจากบริการสุขภาพที่มีมูลค่าสูงกว่า
“พื้นที่ชั้นบนที่เคยซบเซา กลายเป็น oasis แห่งสุขภาพและความงาม ที่ผู้คนแวะเวียนมาทั้งช้อปและดูแลตัวเอง”
4. มาตรการออมนิแชนแนลเชื่อมโลกออนไลน์กับออฟไลน์
ในยุคที่อีคอมเมิร์ซท้าทายค้าปลีก ศูนย์การค้าสมัยใหม่เลือกเดินสวนทาง ไม่ใช่แข่งขันตรงจุด แต่สร้างประสบการณ์ไร้รอยต่อระหว่างโลกออนไลน์และออฟไลน์ศูนย์การค้าชั้นนำหันมาใช้ คือ ระบบ CRM, การวิเคราะห์บิ๊กดาต้า, การตลาดอัตโนมัติแอปมือถือ, ป้ายดิจิทัล, AR, แชตบอท การเชื่อมโยงแคมเปญออนไลน์-ออฟไลน์แบบไร้รอยต่อแพลตฟอร์มส่วนตัว (ไม่พึ่งแอปภายนอก) กลายเป็นตัวเลือกยุทธศาสตร์ ทำให้ศูนย์การค้ารักษาความสัมพันธ์กับลูกค้าได้เอง
“เราไม่ปล่อยให้ e‑commerce คุมเกม แต่สร้างสนามของเราเอง ที่ที่ลูกค้าได้สัมผัสทุกช่องทางแบบไร้รอยต่อ”
ระบบสมาชิกเช่น CENTRAL APP ที่ผสาน e‑wallets, โปรโมชั่น, คูปอง และบริการในแอปเดียว ช่วยรักษาลูกค้าให้อยู่ใน ecosytem
5. ผู้เช่าเป็นพันธมิตร
ในยุคนี้ ศูนย์การค้าไม่ได้มองผู้เช่าเป็นแค่ “ผู้ชำระค่าเช่า” แต่เป็น “พันธมิตรในการสร้างมูลค่า” ร่วมกัน ผู้เช่าหลากหลาย แบรนด์ระดับโลก, แบรนด์ท้องถิ่น หรือแบรนด์เกิดใหม่ เมื่อได้รับการสนับสนุนผ่านที่ปรึกษา เทคโนโลยี และข้อมูลเชิงลึก
จะเลือกทำเลที่เหมาะสมและเติบโตอย่างยั่งยืน กลยุทธ์ค่าเช่ายืดหยุ่น เช่น เริ่มต้นด้วยการเก็บ “เปอร์เซ็นต์จากกำไร (GP)” แล้วค่อยเปลี่ยนมาเป็นค่าเช่าคงที่ เมื่อแบรนด์โตขึ้นนอกจากนั้น การจัดแคมเปญร่วมกับผู้เช่า ช่วยสร้างทิศทางการตลาดเดียวกันผู้เช่าแข็งแรง ศูนย์ก็ได้ประโยชน์
“เราไม่ใช่แค่ ‘เจ้าของ’ แต่เป็นหุ้นส่วนทางยุทธศาสตร์ กับแบรนด์ที่เราเลือกร่วมเดินทางไปด้วยกัน”
6. REITs โครงสร้างทางการเงินที่แข็งแรง
การนำศูนย์การค้าเข้าสู่ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญในวงการ ข้อดีหลักของ REITs คือปลดล็อกเงินทุนจากทรัพย์สินเดิม เพื่อใช้ขยายหรือปรับปรุงโครงการใหม่ ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานธรรมาภิบาล เปิดเผยข้อมูล และมีการประเมินอิสระ สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน รายได้ค่าเช่าจากหลายโครงการถูกรวมและจ่ายเป็นปันผลสม่ำเสมอ (โดยปกติจ่าย ≥ 90% ของกำไรสุทธิ) โอกาสเข้าถึงนักลงทุนสถาบัน และสร้างฐานทุนที่แข็งแรงในการเติบโตระยะยาว
หลายศูนย์การค้าใหญ่ เช่น กลุ่มเซ็นทรัล, LH Shopping Centers ได้นำโครงสร้าง REIT มาใช้ เพื่อสนับสนุนการขยายตัว การพัฒนาโครงการใหม่ และรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
“REIT ทำให้ศูนย์การค้าไม่ใช่แค่สินทรัพย์ที่จับต้องได้ แต่กลายเป็นเครื่องยนต์ทางการเงินที่หมุนได้ ไว้ต่อยอดอนาคต”
ในยุคที่ความไม่แน่นอนกลายเป็น “ปกติใหม่” สำหรับเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การค้าที่อยู่รอดและเติบโตได้ในกรุงเทพฯ คือผู้ที่เลือก กลยุทธ์ที่หลากหลาย แต่ผสานเป็นหนึ่งเดียว ตั้งแต่การใช้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของท่องเที่ยว ไปจนถึงการบูรณาการมิกซ์ยูส, ยืดหยุ่นออมนิแชนแนล, บริการสุขภาพ, การเป็นพันธมิตรกับผู้เช่า และโครงสร้าง REIT ที่เสริมฐานทุน
สิ่งสำคัญไม่ได้อยู่ที่ “เลี่ยงแรงกดดันให้หมด” แต่เป็นการ ปรับตัวอย่างรอบด้าน เพื่อแปลงแรงกดดันให้กลายเป็นโอกาส แล้วศูนย์การค้าที่แข็งแรงอย่างแท้จริง จะยังคงเติบโตได้แม้ในท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ