การโอนบ้านและที่ดิน: ภาษีที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ

การโอนบ้านหรือที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการโอน “ให้” ระหว่างคนในครอบครัว หรือการโอนแบบ “มรดก” ล้วนมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่แตกต่างกันไป การทำความเข้าใจเงื่อนไขแต่ละกรณีตั้งแต่ต้น จะช่วยให้เราประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าได้และหลีกเลี่ยงความสับสนเมื่อไปทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน

บทความนี้ได้สรุปประเด็นสำคัญเพื่อเป็นความรู้เบื้องต้นในการเตรียมเอกสารและคำนวณภาระภาษี โดยแบ่งออกเป็น 4 กรณีหลักที่พบบ่อยในการโอนอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสมาชิกในครอบครัว

1) กรณี “ให้” บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

หากพ่อแม่โอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) จะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียม ดังต่อไปนี้

· ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

· อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า)

· ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ไม่ต้องเสีย เนื่องจากกฎหมายถือว่าเป็นการให้โดยเสน่หา ไม่ใช่การมุ่งค้าหากำไร แม้จะถือครองทรัพย์สินยังไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีก็ตาม

· ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ต้องพิจารณาเรื่อง “ภาษีการให้” ถ้าโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ให้หรือผู้โอน (พ่อ/แม่) ได้รับยกเว้นภาษีการให้ในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีต่อผู้ให้ โดยส่วนเกิน 20 ล้านบาทต่อปีต่อผู้ให้ ต้องเสียภาษีการให้ 5%

สรุป: กรณีนี้ถือว่าจะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนไม่สูงนัก เนื่องจากผู้โอนจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียภาษีการให้เพียงกรณีส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

2) กรณี “ให้” คู่สมรสจดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย หรือ “ให้” บุตรที่มิชอบด้วยกฎหมาย

การโอนให้ระหว่างสามีหรือภรรยาที่จดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย หรือกรณีโอนให้บุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะมีภาระภาษีแตกต่างจากกรณีแรก

· ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

· ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% โดยคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) หากถือครองทรัพย์สินไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

· อากรแสตมป์: 0.5% โดยคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) เว้นแต่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว

· ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย): หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งค้าหากำไร เช่น ได้มาโดยทางมรดก/เสน่หา เสียภาษีในอัตราก้าวหน้า 5–35% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์หักค่าใช้จ่าย และเฉลี่ยรายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งสามารถถือเป็น final tax ได้ แต่หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งค้าหากำไร จะต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปี โดยสามารถใช้ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นเครดิตภาษีได้ 

3) กรณี “ให้” ญาติพี่น้อง บุตรบุญธรรม คู่สมรสที่ไม่ได้จดทะเบียน

หากโอนให้ญาติ เช่น พี่น้อง ลุง ป้า น้า อา ลูกเขย ลูกสะใภ้ บุตรบุญธรรม รวมถึงคู่สามีภรรยาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส จะถูกมองเสมือนเป็นการโอนขายปกติ

· ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (เหมือนการซื้อขายปกติ)

· ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% โดยคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) หากถือครองทรัพย์สินไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

· อากรแสตมป์ 0.5% โดยคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า) เว้นแต่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว

· ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย): หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งค้าหากำไร เช่น ได้มาโดยทางมรดก/เสน่หา เสียภาษีในอัตราก้าวหน้า 5–35% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์หักค่าใช้จ่าย และเฉลี่ยรายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง แต่หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งค้าหากำไร จะต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปี โดยสามารถใช้ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นเครดิตภาษีได้

4) กรณีการโอนแบบ “มรดก” เมื่อเจ้าของทรัพย์สินเสียชีวิตและมีการโอนให้ผู้รับมรดก

· ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เฉพาะโอนให้คู่สมรสหรือผู้สืบสันดาน แต่หากเป็นกรณีอื่น คือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

· อากรแสตมป์: ไม่ต้องเสีย

· ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ไม่ต้องเสีย

· ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ไม่ต้องเสีย

อย่างไรก็ตาม ยังมีภาษีการรับมรดกที่แยกต่างหากจากค่าธรรมเนียมและภาษีข้างต้น

· ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสจดทะเบียน: ผู้รับมรดกได้รับยกเว้น

· ผู้รับมรดกเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน: ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีในอัตรา 5% สำหรับส่วนที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาท

· ผู้รับมรดกเป็นบุคคลอื่น: ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% สำหรับส่วนที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาท

จะเห็นได้ว่า การโอนอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวพันทั้งกฎหมาย ภาษี และการวางแผนส่งต่อ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ให้หรือผู้รับ หากเราเข้าใจรายละเอียดล่วงหน้า ก็จะช่วยให้การส่งต่อเป็นไปอย่างราบรื่น และมีประสิทธิภาพ