ในวันที่เทรนด์ความยั่งยืนกลายเป็น “มาตรฐานใหม่” ของโลกอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด (EnCo) บริษัทในกลุ่ม ปตท. เปิดเวทีสัมมนา “Thailand’s Real Estate Outlook 2026 : เจาะทิศทางอสังหาฯ ไทย ปี 2569 พร้อมเติบโตอย่างยั่งยืน” ถ่ายทอดมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์
ผ่าน 2 หัวข้อสำคัญ “Thailand's Real Estate Outlook 2026 : Challenges & Opportunities” สะท้อนโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ไทย และ “Green Living, Smart City : อสังหาฯ นำทางสู่เมืองแห่งความยั่งยืน”
นายศิรศักดิ์ จันเทรมะ กรรมการผู้จัดการใหญ่ EnCo กล่าวปาฐกถาหัวข้อ “Good City Living for a Sustainable Future เมืองที่ดี สร้างคุณภาพชีวิต และอนาคตที่ยั่งยืน” ว่า โลกธุรกิจกำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากหลายปัจจัย ทั้งความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
“ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงในทุกมิติ และเพื่อให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินต่อไปอย่างยังยืน สร้าง Smant City และก้าวสู่เป้าหมาย Net Zero Emissions ร่วมกัน EnCo จึงได้นำแนวคิดจากหลากหลายธุรกิจ หลากหลายมุมมองเข้ามาประยุกต์ใช้”
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศที่ทำให้สภาพอากาศแปรปรวนไม่แน่นอน รวมถึงการเปลี่ยนผ่านด้านเทคโนโลยีดิจิทัลและนวัตกรรมที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้น แต่หลายองค์กรยังใช้งานไม่ถูกทาง ขณะเดียวกันพฤติกรรมผู้บริโภคก็ปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว ทำให้ภาคธุรกิจจำเป็นต้องเร่งปรับตัวเพื่อฝ่าวิกฤติและสร้างโอกาสใหม่ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยหัวใจสำคัญดั้งเดิมคือการเลือกทำเล (Location) แต่ในโลกปัจจุบันเพียงทำเลที่ดีอาจไม่เพียงพอ สิ่งที่ต้องคิดต่อคือการสร้าง “เมืองที่มีคุณค่าในตัวเอง” เป็นเมืองที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย พร้อมสร้างความสุข ความปลอดภัย และผนวกความสัมพันธ์กับสังคม ชุมชน และสิ่งแวดล้อม เพื่อพัฒนาเป็นอีโคซิสเต็มของเมืองที่ยั่งยืนและจับต้องได้
“การดำเนินธุรกิจอสังหาฯ จึงไม่อาจแยกออกจากการดำเนินธุรกิจในภาพรวมได้ และการจะยั่งยืนได้นั้น ต้องคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมเป็นหัวใจ สร้างเมืองให้น่าอยู่ ทำให้ผู้คนเกิดความผูกพันกับสถานที่และเมืองที่อาศัยอยู่” นายศิรศักดิ์ กล่าว พร้อมย้ำว่างานสัมมนาครั้งนี้ถือเป็นเวทีสำคัญในการตอบโจทย์ธุรกิจยุคใหม่ที่ต้องขับเคลื่อนไปพร้อมกับความยั่งยืน
กำลังซื้อในประเทศเปราะบาง
นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยกำลังถูกกดดันจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า คาดการณ์ว่า GDP อาจเติบโตไม่ถึง 2% ทำให้กำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่าง (ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน) ซึ่งถือเป็นฐานผู้ซื้อกลุ่มใหญ่สุดเกือบ 70% ของตลาด ยังคงเปราะ
นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและความไม่แน่นอน เช่น นโยบายภาษีของสหรัฐ แม้ตอนนี้จะมีความชัดเจนในเบื้องต้น แต่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนในรายละเอียด ส่งผลกระทบต่อนักลงทุนและกำลังซื้อจากต่างชาติโดยตรง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน เคยเป็นส่วนสำคัญในการพยุงตลาด แต่ตอนนี้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากสัดส่วนเกือบ 60% เหลือเพียง 30% แม้จะมีกำลังซื้อจากชาติอื่นเข้ามาทดแทนบ้าง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยส่วนที่หายไปได้ทั้งหมด
รวมถึงการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน เป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อระดับล่าง คุณเชษฐวัฒก์ชี้ว่า ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ แต่ซื้อไม่ได้เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ ส่วนปัจจัยสุดท้าย คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งมีราคาสูงจนเอื้อมไม่ถึง ซึ่งส่งผลให้ภาพรวมมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปีนี้มีแนวโน้มติดลบเป็นตัวเลขสองหลัก หรือ 10-20% ซึ่งรุนแรงกว่าปีที่ผ่านมาชัดเจน
ตลาดอสังหาฯ หดตัวต่ำสุดรอบ 20 ปี
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งปกติอยู่ที่ราว 900,000 - 1 ล้านล้านบาท ต่อปี ในปีนี้อาจลดลงเหลือประมาณ 700,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงที่หนักที่สุดนับตั้งแต่หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง
ทั้งนี้ อุปทานลดต่ำที่สุดในรอบ 20 กว่าปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ที่ต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี อย่างไรก็ตาม การลดลงของอุปทานใหม่นี้ถือเป็น “ปัจจัยบวก” เพราะเป็นการปรับตัวที่ดีของผู้ประกอบการเพื่อรักษาสมดุลของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย การกระจายความเสี่ยง (Diversify) ไปยังธุรกิจที่ไม่เชี่ยวชาญอาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด พร้อมยกวิจัยต่างประเทศที่ระบุว่า ควรรักษาธุรกิจหลักให้แข็งแกร่ง และใช้โอกาสในภาวะวิกฤติเพื่อซื้อกิจการหรือสินทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม อาจเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดกว่า
อสังหาฯ ยั่งยืน ต้องเขียวที่จับต้องได้ มีกำไร
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาอสังหาฯ สีเขียวต้องไม่ถูกจำกัดไว้เพียงตลาดบน แต่ต้องสร้างได้ในราคาที่คนทั่วไปเอื้อมถึง โดยเฉพาะกลุ่ม Affordable Segment ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของเสนา “ถ้าเขียวแล้วคนไม่เข้าถึง ความยั่งยืนก็เป็นเพียงทฤษฎีที่ใช้ไม่ได้จริง”
ที่ผ่านมาเสนาฯ ใช้โมเดล “เช่าออม” เพื่อช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัย และได้การตอบรับอย่างดีถึง 900 ราย ภายในปีเดียว การผสมผสานนโยบายเชิงสังคมเข้ากับโมเดลธุรกิจจึงไม่ใช่เรื่องเพ้อฝัน
“เราต้องทำให้เขียวแล้วอยู่ได้ ต้องทำกำไรได้ เพื่อที่มันจะยั่งยืน ไม่ใช่ต้นทุน แต่กลายเป็นทรัพย์สิน”
ปัญหาไม่ใช่แค่เงินทุน…แต่คือ “ระบบคิด”
อุปสรรคสำคัญของการสร้างเมืองสีเขียวไม่ได้อยู่ที่เทคโนโลยี แต่เป็น “ความเข้าใจของคน” และ “การจัดลำดับความสำคัญของนโยบาย”
“นโยบายเมืองไม่ยากในแง่ไอเดีย แต่ยากในแง่ปฏิบัติ เพราะเมืองเต็มไปด้วยเรื่องเร่งด่วนที่ทำให้เรื่องยั่งยืนถูกเลื่อนออกไปเรื่อยๆ”
หนึ่งในข้อเสนอเชิงระบบที่น่าสนใจ คือการผลักดันให้สถาบันการเงินมีผลิตภัณฑ์การเงินระยะยาว เช่น การ “ฟิกซ์ดอกเบี้ย” 30 ปี ในอัตราที่เอื้อต่อการกู้ซื้อบ้าน เหมือนที่ประเทศญี่ปุ่นมีการกำหนดดอกเบี้ยคงที่ 3% เป็นเวลา 20 ปี เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน
พลังจากวัสดุ...สู่โครงสร้างเศรษฐกิจเขียว
นายณรงค์เวทย์ วจนพานิช กรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ในเครือ SCG กล่าวว่า โรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างที่ถูกแต่ไม่คำนึงสิ่งแวดล้อมกับโรงงานผลิตที่ให้ความสำคัญมาตรฐานทุกขั้นตอน ควรเลือกแบบไหน เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ทุกคนต้องช่วยกันสื่อสารให้กับผู้บริโภค เข้าใจ ว่า การทำให้เกิด กรีน อีโคโนมี ต้องสามารถทำคนที่ทำมีกำไรอยู่ได้
ฉะนั้นทุกคนใน value chain ต้องมีเป้าหมายร่วมกัน ยกตัวอย่าง ปกติบ้านเดี่ยว จ่ายค่าไฟ 3,000 บาท หากใช้อิฐมวลเบาจะสามารถประหยัดค่าไฟ20% ซึ่งเรื่องแบบนี้ถ้าผู้บริโภครู้ เข้าใจมูลค่าที่จะได้ รับทำให้เข้าใจว่า ถึงความคุุ้มค่าที่เกิดขึ้นในระยะยาว หรือกรณี เกิดแผ่นดินไหวที่ผ่านมาพบว่า โครงการที่ใช้วัสดุที่มีคุณภาพ จะได้รับผลกระทบน้อย และการดูแลรักษาในระยะยาวถูกลง เพราะประหยัดพลังงานกลายเป็นเมืองที่ดี
“ความคุ้มค่าเกิดขึ้นได้ตั้งแต่ การออกแบบที่ ไม่ได้มองราคาถูก แต่ต้องมองระยะยาวทำให้โครงการเกิดความยั่งยืน ถ้าผู้บริโภคเข้าใจเรื่องความคุ้มค่าจะเข้าใจความยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งต้องอธิบายให้ความรู้ผู้บริโภค เป็นเรื่องที่ท้าทาย ซึ่งต้องช่วยกันทั้งแวลูเชนและทำความเข้าใจกับผู้บริโภค”
ทั้งนี้ เนื่องจาก การทำ Green Building หรือ อาคารสีเขียว มีต้นทุนที่ต้องจ่ายและทุกดคนต้องร่วมกันจ่ายเพื่อเกิดความยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งอุปสรรคคือ แนวคิด และพฤติกรรมของคน ที่ต้องมีการสื่อสาร เช่น การพัฒนาโครงการ หรือบ้าน หากใช้อิฐมวลเบาจะทำให้สามารถเซฟต้นทุนฐานรากได้ถึง 20%
“เราต้องเปลี่ยนมุมมองจากมองระยะสั้นไปเป็นการมองระยะยาว และการทำงานร่วมกันของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ลดต้นทุนและเกิดความคุ้มค่าในระยะยาว เพื่อส่งมอบสิ่งที่ดีให้กับคนรุ่นหลัง”
ความคุ้มค่าจึงไม่ใช่แค่ราคาถูกในวันนี้ แต่คือการประหยัดพลังงาน ค่าซ่อมบำรุง และผลกระทบจากภัยพิบัติในอนาคต ขณะเดียวกัน การออกแบบที่ดีไม่ใช่แค่ลดต้นทุน แต่คือการสร้างอนาคตที่ยั่งยืน
อย่างไรก็ตาม “Green Building” ยังคงมีต้นทุนที่สูงขึ้นในช่วงเริ่มต้น และนี่คือจุดที่ผู้เล่นใน value chain ต้องร่วมมือกัน ทั้งผู้ผลิต พัฒนาโครงการ ผู้บริโภค และภาครัฐ เพื่อปรับวิธีคิดใหม่-จาก “ค่าใช้จ่าย” ไปเป็น “การลงทุนระยะยาว”
ภาครัฐต้องปรับ…เอกชนต้องขับเคลื่อน
นายสมัชชา พรหมศิริ Chief of Staff บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แสนสิริให้ความสำคัญการเติบโตยั่งยืนทุกมิติ ผ่านกลยุทธ์ 3 กุญแจขับเคลื่อนองค์กร PROFIT มุ่งสร้างรายได้และผลกำไรเพื่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกส่วน PEOPLE และ PLANET ให้ความสำคัญสิ่งแวดล้อม เพื่อเป็นส่วนหนึ่งการทำให้เมืองน่าอยู่ เน้นนโยบายที่ยั่งยืน แสนสิริ เป็นองค์กรเกี่ยวกับบิลด์อินดัสตรี้ แล้วตัวเราทำคาร์บอนอีมิสชั่นไปสู่บรรยากาศโลก จากการดูการก่อสร้าง
“รัฐบาลควรออกนโยบายที่สอดรับกับไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น กลุ่มฟรีแลนซ์ หรือ Gig Economy ซึ่งกำลังเติบโตและต้องการที่อยู่อาศัยแบบยืดหยุ่น”
มาตรฐานคือพลังขับเคลื่อน “ตลาดสีเขียว”
นอกจากเรื่องสิ่งแวดล้อม เทรนด์อาคารสีเขียวในยุคหลังโควิด-19 ยังรวมถึงการดูแลสุขภาพกายใจของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย
นางสาวภัสสรีภัคว์ ศรีกัญจนานนท์ Head of Property Management บริษัท ซีบีอาร์อี ไทยแลนด์ จำกัด กล่าวว่า อาคารสมัยใหม่จึงต้องมีการรับรองมาตรฐานที่ครอบคลุมทั้งมิติสิ่งแวดล้อม สุขภาพ และดิจิทัล ไม่ว่าจะเป็น LEED, WELL, WiredScore หรือ Smart Score สิ่งนี้จะกลายเป็น “แต้มต่อ” ในตลาดที่ผู้เช่าองค์กรส่วนใหญ่มุ่งสู่เป้าหมาย Net Zero และมองหาอาคารที่สอดคล้องกับนโยบายองค์กรด้านสิ่งแวดล้อม
ต้องยอมรับว่า การทำGreen Building หรือ อาคารสีเขียวมีต้นทุนการลงทุน ถ้าไม่ใช่บริษัทข้ามาชาติมักจะให้ความสำคัญน้อยเพราะมีต้นทุน ดังนั้นภาครัฐควรมีมาตรการสนับสนุนจะช่วยให้ผู้ประกอบการมีแรงจูงใจในการทำมากขึ้น เช่น การลดภาษีให้กับผู้ที่ทำอาคารเขียว และเก็บภาษีกับอาคารที่ก่อให้เกิดมลพิษ
“แม้ว่าการทำอาคารเขียวจะมีต้นก่อสร้างสูง40%ในครั้งแรกแต่ในระยะยาวต้นทุนการดูแลรักษาลดลงถึง 10-20% ”
ท่ามกลางการแข่งขันตลาดอาคารสำนักงานที่รุนแรง หากอาคารมีมาตรฐานอาคารเขียวจะเป็นตัวช่วยในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันกับคู่แข่งได้เป็นอย่างดี เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่มีเป้าหมายจะเป็นองค์กรสีเขียวและรองรับเป้าหมายเน็ตซีโร่ มากกว่าคำนึงราคาค่าเช่า
บทสรุปจากงานสัมมนาครั้งนี้คือ การสร้างเมืองที่ยั่งยืนไม่ใช่หน้าที่ของใครคนใดคนหนึ่ง ไม่ใช่แค่ของภาครัฐ ไม่ใช่แค่ของผู้ประกอบการ แต่มันคือ “พันธกิจร่วม” ที่ต้องการความเข้าใจใน “ความคุ้มค่า” มากกว่าความถูกหรือแพงเมืองเขียวจะไม่เกิดจากอิฐสีเขียวชิ้นเดียว แต่จากทุกชิ้นส่วนที่ถูกประกอบขึ้นด้วยความตั้งใจเดียวกัน