ดัชนีอสังหาฯQ2/68ลดลง12%โอนกรรมสิทธิ์-สร้างเสร็จลดฮวบ

แม้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐจะมีผลชัดเจนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 แต่ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง เมื่อดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ลดลงต่อเนื่อง -12% จากปีก่อนหน้า อยู่ที่ระดับ 74.6 จุด ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) การลดลงของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ถึง -16.2% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงเกือบครึ่ง!

สะท้อนถึงทั้งอุปสงค์และอุปทานที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน แม้มีการเร่งตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากผลของมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวจากธนาคารแห่งประเทศไทย

“ตลาดอยู่ระหว่างการทรงตัว ไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ”
 

อย่างไรก็ตาม ดัชนีได้ฟื้นตัวจากไตรมาส 1 เล็กน้อยที่ +4.9% แสดงถึงการตอบสนองบางส่วนต่อแรงกระตุ้นภาครัฐ แต่ยังไม่เพียงพอให้เกิดการพลิกฟื้นในเชิงโครงสร้าง

3 ซีนาริโอภายใต้ความไม่แน่นอน

REIC ประเมินแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยตลอดปี 2568 ผ่าน 3 ฉากทัศน์(scenario)  กรณีฐาน (Base Case) ดัชนีจะอยู่ที่ 79.0 จุด หดตัวเล็กน้อย -3.3% จากปี 2567 โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐและทิศทางดอกเบี้ยขาลง

กรณีดีที่สุด (Best Case) หากเศรษฐกิจฟื้นตัวเต็มรูปแบบ ท่องเที่ยวขยายตัว และผู้บริโภคกลับมามีกำลังซื้อ ดัชนีอาจพุ่งแตะ 86.9 จุด หรือโตได้ถึง +6.4%

กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) หากเศรษฐกิจโลกซบเซา แรงซื้อหาย ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่อง และแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ ดัชนีอาจดิ่งลงเหลือ 71.2 จุด หรือลดลง -12.9%

 “ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ไม่ใช่เรื่องของการฟื้นตัว แต่คือการประคองตัวท่ามกลางแรงเสียดทานจากหลายด้าน”

แม้จะมีมาตรการช่วยเหลือเป็นแรงพยุงสำคัญ แต่สัญญาณจากดัชนีสะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยยังต้องใช้เวลาในการฟื้นฟู โดยเฉพาะในบริบทที่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคและสภาพคล่องของผู้ประกอบการยังไม่แน่นอน และการฟื้นตัวแบบยั่งยืนจะเกิดขึ้นได้ ก็ต่อเมื่อโครงสร้างเศรษฐกิจโดยรวมมีความแข็งแรงเพียงพอ