กนอ.ขายที่ดินให้ต่างชาติเพื่อพัฒนาชาติ

เมื่อวันจันทร์ที่ 22 ก.ย.2568 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ได้พานิคมอุตสาหกรรม 15 แห่งไปทำ Roadshow นครเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน ผมมีโอกาสร่วมงานและบรรยายให้นักลงทุนจีนฟังเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ในการซื้อที่ดินโดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ

รวมทั้งในกรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นในประเทศไทยเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ผมถือโอกาสไปธุระเลยอาสาช่วยพูด ไม่ไปรับจ้างเชียร์แต่อย่างใด

การดึงนักลงทุนจีนหรือชาติอื่นเข้ามาใช้นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศที่มีนับร้อยแห่งเป็นสิ่งที่ดีเยี่ยม นักลงทุนสามารถเข้ามาประสานงานแบบ “ม้วนเดียวจบ“ (One Stop Service) ไม่ต้องติดต่อหลายหน่วยงาน ไม่ต้องเสียเบี้ยบ้ายรายทางซึ่งทำให้นักลงทุนต่างชาติท้อใจได้ ยิ่งกว่านั้นการอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่มีการควบคุมที่ดีย่อมไม่ทำลายสิ่งแวดล้อม ไม่ทำให้ชุมชนโดยรอบเดือดร้อน

ประเทศไทยควรแข่งขันในการดึงนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่เข้ามาในประเทศให้ได้มากที่สุด ด้วยเงื่อนไขที่ดีที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่น เพราะทุกวันนี้ เวียดนามและอินโดนีเซีย ดึงนักลงทุนรายใหญ่ไปเป็นจำนวนมากแล้ว โดยสิ่งที่เราควรชูให้ชัดเจนก็คือ

1. ไทยอนุญาตให้ซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม และนักลงทุนต่างชาติสามารถครอบครองได้ตลอดไป ต่างจากในประเทศจีน และเวียดนามที่อนุญาตให้นักลงทุนเช่าที่ดินได้เพียง 50 ปีเป็นหลัก

2. ระบบภาษีของไทยก็ผ่อนปรนมาก เช่น ไม่มีภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ แทบไม่มีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทบไม่มีการเสียภาษีกำไรจากการขายต่อ และแทบไม่มีระบบภาษีมรดกที่เก็บกันอย่างโหดร้ายสำหรับผู้มีรายได้สูง

ดังนั้น ไทยจึงมีศักยภาพที่ควรจะสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาได้เป็นจำนวนมาก หากเสถียรภาพทางการเมืองและความปลอดภัยในชีวิตทรัพย์สินได้รับประกันมากขึ้น

รัฐบาลหรือ กนอ. จึงควรทำประกันชีวิตให้นักลงทุน เพื่อความมั่นใจของพวกเขาในการใช้ชีวิตในประเทศไทย ซึ่งในขณะนี้นักลงทุนจีนรวมทั้งนักท่องเที่ยวมองว่าประเทศไทยไม่ปลอดภัย (ทั้งที่ค่อนข้างปลอดภัย)

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนรายใหญ่ก็อาจมาจากประเทศจีนเป็นจำนวนมากแล้ว กนอ.จึงควรพิจารณาดึงนักลงทุนจากธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ด้วย ด้วยเหตุนี้ ขนาดของนิคมอุตสาหกรรมจึงไม่จำเป็นต้องมีขนาดใหญ่หลักร้อยหรือนับพันไร่

แต่อาจเป็นอาคารอุตสาหกรรมแนวดิ่งที่ กนอ. หรือนิคมอุตสาหกรรมที่ร่วมทุนกับภาคเอกชนจัดสร้างขึ้น โดยให้เช่าระยะยาวเพื่อหลีกเลี่ยงการจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมาย

ในประเทศไทยสมควรสร้างนิคม SMEs รับนักลงทุน SMEs จากประเทศจีนและประเทศอื่น ด้วยอาคารอุตสาหกรรมที่มีโครงสร้างแข็งแรง แบบรถ 10 ล้อขับขึ้นไปได้ แต่ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากทางข้อกฎหมายแต่เป็นอาคารเช่าระยะยาว ซึ่งปัจจุบันก็สามารถเช่าได้ 30 ถึง 50 ปีอยู่แล้ว และอาจจดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิ์

อันที่จริงระยะเวลา 30 ถึง 50 ปีนับว่าเหมาะสมแล้ว วงจรชีวิตอุตสาหกรรมหนึ่ง ๆ ก็คงไม่ได้ใช้เวลายาวนานขนาดนั้น และการเช่าระยะยาวยังทำให้ราคาถูกกว่าการซื้อสิทธิ์ขาด นักลงทุนตัดสินใจได้ง่ายขึ้น อันที่จริงต้นทุนในการทำธุรกิจอุตสาหกรรมแห่งหนึ่ง ให้ต้นทุนด้านที่ดินน้อยมากไม่เกิน 10-15% ปัจจัยการผลิตหลักอยู่ที่เครื่องจักรมากกว่า และยังรวมถึงบุคลากร

หากพิจารณาจากเขตเศรษฐกิจพิเศษของเวียดนาม จะเห็นได้ว่ามีขนาดพอ ๆ กับนิคมอุตสาหกรรม ไม่ใช่หมายรวมถึงทั้งจังหวัดใน 7 จังหวัดของภูมิภาคระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC)

การให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมจึงเป็นการดูแลความมั่นคงทางการเมืองด้วย เพื่อไม่ให้พวกเขาไปก่อสร้างโรงงานนอกพื้นที่ ซึ่งจะสร้างความเสียหายให้กับชุมชนโดยรอบ และสังคมโดยรวมอีกด้วย

รัฐบาลควรมีการขีดเส้นแบ่งให้ชัดเจน ว่ากรณีของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หากเป็นการตั้งโรงงานผลิตสินค้า ก็ควรส่งมาที่ กนอ. โดยตรง ต่อไปห้ามการก่อสร้างโรงงานนอกนิคมอุตฯ อย่างเด็ดขาด รวมทั้งโครงการโรงงานอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุมัติจากอีอีซี ก็ต้องเข้ามาอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมเท่านั้น

เพื่อการควบคุมคุณภาพและบริการที่ชัดเจน ยิ่งกว่านั้นการประสานงานระหว่างสามหน่วยงานก็จะมีความชัดเจนมากขึ้นเกื้อหนุนกันเองมากขึ้นทั้ง กนอ. EEC และ BOI

ในเชิงสากล ต่างชาติรู้จัก Smart City กันมากแล้ว นิคมอุตสาหกรรมในอนาคต นอกจากจะมีโรงงานต่าง ๆ แล้ว ยังมีที่อยู่อาศัย พื้นที่สันทนาการ เรื่องธุรกิจการค้าโดยสร้างเป็นเมืองใหม่หรือเมืองชี้นำเพื่อนำการพัฒนาให้เกิดขึ้นอย่างเป็นระบบ

ไม่เป็นการพัฒนาเมืองอย่างสะเปะสะปะ มีที่อยู่อาศัยของบุคลากรระดับบริหาร และคนงานโดยแยกส่วนให้ชัดเจน นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ภายในกิจกรรมและสันทนาการในเมืองใหม่แบบนี้ด้วย

กรณีนี้ กนอ. จึงพึงประสานกับกรุงเทพมหานครและกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้ผังเมืองในแต่ละบริเวณมีนิคมอุตสาหกรรมหรืออย่างน้อยนิคมฯ SMEs และห้ามสร้างโรงงานอุตสาหกรรมนอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอีกต่อไป

กนอ. สามารถแสดงบทบาทให้เห็นว่าเมืองที่วางแผนไว้ (Planning) ไม่ใช่แค่ Plan แล้วนิ่ง แต่สามารถนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผล ทำให้เมืองที่มีอยู่ทุกวันนี้น่าอยู่และมีการดูแลการเติบโตอย่างเป็นระบบ

ในการรวบรวมที่ดินเพื่อการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมหรือสร้างเมืองใหม่ อาจศึกษาได้จากประเทศญี่ปุ่น ใช้กลยุทธ์การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ ในประเทศไทยก็มีพระราชบัญญัติการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ พ.ศ.2547 หากเจ้าของที่ดินถึงสองในสามเห็นพ้องด้วย

ส่วนที่เหลือก็ต้องยอมปฏิบัติตามเสียงส่วนใหญ่ บรรดาถนนสาธารณะ หนองน้ำสาธารณะ ลำรางในพื้นที่ ก็สามารถยกเลิกสภาพได้ด้วยการวางผังของนิคมอุตฯ มีประสิทธิภาพดีขึ้น

หน่วยงานอีกแห่งหนึ่งที่ควรประสานงานกันให้ชัดเจนก็คือ คณะกรรมการสิ่งแวดล้อม ที่นิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ จำเป็นต้องได้รับความเห็นชอบ โดยเฉพาะในกรณีนิคมฯ SMEs ลักษณะคล้ายสำนักงานประกอบชิ้นส่วนต่าง ๆ ซึ่งหากไม่มีผลต่อการทำลายสิ่งแวดล้อม ก็ควรได้รับการอนุมัติอย่างรวดเร็วเพื่อให้ทันกับการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านในขณะนี้

ยิ่งไปกว่านั้น กนอ. ควรไปออก Roadshow ในต่างประเทศ เช่น งาน MIPIM ซึ่งเป็นการแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ในทุกเดือน มี.ค.ของทุกปี ณ เมืองคานส์ ฝรั่งเศส หรือเข้าร่วม FIABCI World Congress โดย FIABCI Thai หรือ International Real Estate Federation Chapter ประเทศไทยที่ผู้เขียนก็ยินดีให้การสนับสนุน