ดีมานด์จีนหดทุบอสังหาเชียงใหม่วูบ-สต็อกล้นเมียนมา-สหรัฐมาแรง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า จังหวัดเชียงใหม่ยังคงเป็นตลาดใหญ่ของภาคเหนือ ด้วยสัดส่วนกว่า 50% ของตลาดที่อยู่อาศัยใน 5 จังหวัด แต่เมื่อแยกพิจารณรายละเอียดกลับพบว่า ยอดขายโครงการใหม่ลดลง 13.4% ขณะที่ สต็อกเหลือขายพุ่งขึ้น 4.3% ส่งผลให้อัตราดูดซับเฉลี่ยเหลือเพียง 1.6% ต่อเดือน และต้องใช้เวลานานถึง 57 เดือน กว่าจะขายหมด! เทียบกับ 47 เดือน ในช่วงเดียวกันของปีก่อน

“ตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ ชะลอตัวต่อเนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการท่องเที่ยวซึ่งเป็นหัวใจหลักของจังหวัด”

 

เปิดใหม่น้อย ขายไม่ทัน สต็อกบวม

ตัวเลขที่น่ากังวลไม่ใช่แค่ยอดขายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ "หดตัว” อย่างรุนแรง โดยครึ่งแรกของปี 2568 มีโครงการใหม่เพียง 284 หน่วย ลดลงถึง 66.2% มูลค่ารวมลดลง 74% เทียบปีก่อนหน้า แยกตามประเภท พบว่า “บ้านจัดสรร” เปิดใหม่ลดลง -76.8% “คอนโดมิเนียม” ลดลง 52.6% “วิลล่า” แม้จะเปิดใหม่ไม่มาก แต่ยอดขายกลับพุ่งสูงถึง 700% ในครึ่งปีแรก ซึ่งอาจสะท้อนความสนใจของกลุ่มเป้าหมายใหม่จากต่างชาติที่เข้ามาลงทุนระยะยาว

 สัญญาณเปลี่ยนจาก “เช่า” แทน “ซื้อ”

อรรคเดช อุดมศิริธำรง นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ระบุว่า พฤติกรรมผู้บริโภคในเชียงใหม่กำลังเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด จาก “ซื้อ” มาเป็น “เช่า” โดยเฉพาะกลุ่มที่ยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ สังเกตได้จากการค้นหาที่อยู่อาศัยบนแพลตฟอร์มออนไลน์ลดลง แม้เชียงใหม่จะมีเพจวิวสูงที่สุด แต่กลับลดลงกว่า 20% สะท้อนว่าความต้องการซื้อจริงถดถอย! 
 

ขณะที่ยอดเช่ากลับเพิ่มสูงขึ้น จำนวนยูนิตว่างให้เช่าลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนพฤติกรรมของทั้งสองฝั่ง “ผู้ซื้อ” ยังไม่พร้อมตัดสินใจซื้อ และผู้ประกอบการเลือกนำสินทรัพย์ปล่อยเช่าเพื่อรักษาสภาพคล่อง

 ดีมานด์จีนหาย “เมียนมา-สหรัฐ” แทนที่

ตลาดต่างชาติที่เคยพึ่งพานักลงทุนจีนเริ่มเปลี่ยนโฉม จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจจีนและภาพลักษณ์ด้านความปลอดภัยในประเทศไทย ทำให้ความสนใจจากนักลงทุนจีนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทว่า กลับเป็นกลุ่มลูกค้าชาว “เมียนมา” ที่ขยับขึ้นมาแทนที่ โดยเฉพาะกลุ่มชนชั้นกลางที่มองหาความปลอดภัย และระบบการศึกษาที่ดีกว่าสำหรับลูกหลาน ทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวเมียนมาในเชียงใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“การเดินทางจากมัณฑะเลย์ หรือ ย่างกุ้งมายังเชียงใหม่สะดวก ด้วยวัฒนธรรมใกล้เคียงกัน ส่งผลให้เชียงใหม่กลายเป็นจุดหมายใหม่ของชาวเมียนมาที่ต้องการย้ายถิ่นฐานระยะยาว”

ขณะเดียวกัน “ตลาดสหรัฐ” เริ่มมีบทบาทมากขึ้น มีการสร้างสถานกงสุลสหรัฐแห่งใหม่ในเชียงใหม่ และขยายบุคลากรจาก 200 คนเป็นกว่า 1,000 คน ส่งผลให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยทั้งซื้อและเช่าในระดับบนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ครึ่งปีหลังหวัง “ดอกเบี้ยลด-การเมืองนิ่ง”

แม้ครึ่งปีแรกจะหนักหนา แต่แสงสว่างปลายอุโมงค์อาจเริ่มเห็นรางๆ จากหลายปัจจัยสนับสนุนในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 การปรับลดดอกเบี้ยนโยบายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ การปล่อยสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่เริ่มผ่อนคลาย ความชัดเจนทางการเมืองหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และฤดูกาลท่องเที่ยวที่กำลังจะมาถึงในช่วงปลายปี

“ธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือ มักฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะจังหวัดที่มีฤดูกาลท่องเที่ยวชัดเจนอย่างเชียงใหม่ หากไม่มีปัจจัยลบใหม่เพิ่มเติม เชื่อว่าตลาดจะค่อยๆ กลับมาได้”

 โอกาสในวิกฤติผู้เล่นที่พร้อมจะปรับตัว

แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ในครึ่งปีแรกของ 2568 จะไม่สดใส แต่ก็ไม่ได้หมดหวังเสียทีเดียว หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง ไม่ว่าจะเป็นการขยับจากตลาดขายสู่ตลาดเช่า การจับดีมานด์ใหม่จากกลุ่มต่างชาติที่กำลังขยาย หรือการปรับโมเดลธุรกิจให้ยืดหยุ่นมากขึ้น

อย่างไรก็ดี ปีนี้อาจยังมี “จังหวะ” ให้ฟื้นตัว หากผู้ประกอบการเข้าใจตลาด สามารถปรับตัวเข้ากับสถานการณ์และความต้องการที่เปลี่ยนไป!