อุตสาหกรรมดิจิทัลเปลี่ยนเกมดันราคาที่ดินพุ่ง แต่โรงงานใหม่วูบ

ในอดีตการเติบโตของภาคอุตสาหกรรม มักสะท้อนผ่าน “จำนวนโรงงานใหม่” ที่เปิดตัวในแต่ละปี แต่นับจากวันนี้ไป ตัวชี้วัดแบบนั้น…อาจใช้ไม่ได้ โดยข้อมูลล่าสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ระบุว่า ยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมครึ่งปีแรก 2568 โตแรงถึง 34% ขณะที่ ยอดเปิดโรงงานใหม่กลับลดลง 33% เทียบปีก่อน อะไรกำลังจะเกิดขึ้น? และจะเปลี่ยนเกมเศรษฐกิจไทยอย่างไร?

มาร์คัส เบอร์เทนเชอว์ หุ้นส่วน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์ กล่าวว่า จากข้อมูลของ สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ไตรมาสแรก ปี 2568 มีโครงการได้รับอนุมัติให้ลงทุน 530 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 368,510 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่าเพียง 198,346 ล้านบาท เท่ากับว่ามูลค่าการลงทุนเติบโตเกือบ 2 เท่า ภายในปีเดียว

ที่น่าสนใจ คือ ภาคอุตสาหกรรมที่นำการเติบโตรอบนี้ไม่ใช่กลุ่มดั้งเดิมอย่างอาหาร หรือ สิ่งทอ แต่เป็น “อุตสาหกรรมดิจิทัล” ที่มีเม็ดเงินลงทุนทะลุ 205,985 ล้านบาท เติบโตกว่า 900% เทียบปีต่อปี (YoY) รองลงมาคือ อุตสาหกรรมไฟฟ้า-อิเล็กทรอนิกส์, ยานยนต์ และชิ้นส่วน ซึ่งต่างก็เป็นกลุ่มที่ใช้เทคโนโลยีระดับสูง และใช้ “ที่ดินเยอะ” แต่ “คนงานน้อยลง” ไทยกำลังยกระดับสู่ฐานการผลิตเทคโนโลยีขั้นสูงของภูมิภาค
 

 ยอดขายที่ดินทะลุ 4,600 ไร่

ทั้งนี้ในครึ่งปีแรก 2568 มีการขาย/เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวม 4,684 ไร่ เพิ่มขึ้น 34% จากปีก่อน พื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ครองส่วนแบ่งสูงถึง 85% หรือกว่า 3,982 ไร่ ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภาคกลาง รวม 702 ไร่ 

สิ่งที่สวนทาง คือ จำนวนโรงงานใหม่เปิดลดลงถึง 33% จากปีก่อน เหลือเพียง 674 โรงงานและโรงงานที่ขยายกิจการก็ลดลง 55%  แล้วทำไมยอดขายที่ดินยังพุ่ง? เพราะสิ่งที่เปลี่ยน ไม่ใช่ “ความสนใจในการลงทุน” แต่เป็น “โครงสร้างของตลาด”

เนื่องจาก โปรเจกต์ที่เข้ามาลงทุนมีขนาดใหญ่ขึ้น ใช้พื้นที่มากขึ้น ใช้เทคโนโลยีมากขึ้น แต่ใช้แรงงานน้อยลง บางธุรกิจไม่ต้องใช้ใบอนุญาตโรงงาน เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ ศูนย์กระจายสินค้าโลจิสติกส์ พลังงานหมุนเวียน พูดให้เข้าใจง่ายๆ โรงงานอาจน้อยลง...แต่ว่า แต่ละแห่งใหญ่กว่าเดิมหลายเท่า!

สำหรับราคาที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมในช่วงครึ่งแรก ปี 2568 เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.5% โดยเฉพาะพื้นที่ยุทธศาสตร์เขตอีอีซี และ กรุงเทพฯปริมณฑล เติบโตเกือบ 5% พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาเฉลี่ย 11.6ล้านบาท/ไร่ พื้นที่อีอีซี ราคาเฉลี่ย 7.2 ล้านบาท/ไร่ ภาคกลางราคาเฉลี่ย 6.5 ล้านบาท/ไร่ ตัวเลขนี้สะท้อนความต้องการจริง (Real Demand) ไม่ใช่เพียงการเก็งกำไร

โรงงานสำเร็จรูปตอบโจทย์ดีมานด์อนาคต

อีกหนึ่งสินค้าดาวรุ่ง “โรงงานสำเร็จรูป” ปัจจุบันมีอัตราครอบครองเฉลี่ยสูง 96.2% ครองแชมป์โดยพื้นที่อีอีซี ที่มีอัตราเช่าถึง 98.7% ค่าเช่าเฉลี่ย 212.2 บาท/ตร.ม. สะท้อนว่าผู้ประกอบการต้องการ “ความเร็ว” ในการเริ่มต้นธุรกิจ ไม่อยากเสียเวลาสร้างเอง

ถามว่า...ไทยได้เปรียบในระยะยาวหรือไม่? แม้ตัวเลขโรงงานใหม่จะลดลง แต่ ไนท์แฟรงค์ มองว่า นี่ไม่ใช่สัญญาณลบ! กลับกัน คือ “การเปลี่ยนผ่าน” ของอุตสาหกรรมไทยจากการผลิตแบบแรงงานเข้มข้น สู่การผลิตมูลค่าสูง เทคโนโลยีเข้มข้น โครงสร้างตลาดเปลี่ยนจาก “โรงงานเล็ก” จำนวนมาก สู่โปรเจกต์ใหญ่ มูลค่าสูง และธุรกิจที่ไม่จำเป็นต้องมีโรงงานขนาดเล็กอีกต่อไป

ระยะยาว ไทยยังคงได้เปรียบจากโครงสร้างพื้นฐานแข็งแรง (ท่าเรือ รถไฟ ทางด่วน) ระบบโลจิสติกส์ระดับภูมิภาค นโยบายรัฐที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) อย่างชัดเจน และพื้นที่อีอีซี ยังมีที่ดินพร้อมใช้งานจำนวนมาก

ในภาพรวมการที่ยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมพุ่งสูง พร้อมกับการเข้ามาของธุรกิจเทคโนโลยีขั้นสูง ส่งสัญญาณชัดว่า โครงสร้างเศรษฐกิจไทยกำลังเปลี่ยน...ประเทศไทยกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนจากที่เคยอาศัยการผลิตแบบใช้แรงงานมาก สู่การเป็นศูนย์กลางใหม่ของอุตสาหกรรมดิจิทัล โลจิสติกส์อัจฉริยะ และพลังงานสะอาด 

โลกธุรกิจกำลังเปลี่ยน จากโรงงานจำนวนมากสู่โรงงานคุณภาพ ที่ดินมีค่ามากขึ้น…แม้จะไม่มี “โรงงานหลังคาโค้ง” แบบที่เราเคยชินอีกต่อไป