ทั่วโลกตื่นตัวเลิกขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ชาวต่างชาติ

1.สิงคโปร์ กำหนดไว้ชัดเจน ต่างชาติที่มาซื้อห้องชุดต้องเสียภาษีซื้อถึง 60% เช่น ถ้าห้องชุดราคา 40 ล้านบาท ก็ต้องนำเงินอีก 24 ล้านบาท (60% ของราคา 40 ล้านบาท) ไปประเคนให้รัฐบาลสิงคโปร์นำไปพัฒนาประเทศ

เพื่อประโยชน์ของมหาชนชาวสิงคโปร์ ภาษีอย่างนี้ ไทยไม่เก็บและไม่เคยคิดจะเก็บ พวกที่พยายามจะ “ขายชาติ” ทั้งหลาย เห็นว่าไปศึกษาจากนานาชาติมามากมาย ไม่เคยยกเงื่อนไขนี้มาคิดพิจารณาเลย เงียบกริบ หวังจะ “ขายชาติ” กันสถานเดียว

2.มาเลเซีย กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อได้ คือ ไม่ต่ำกว่า 2 ล้านริงกิต (หรือ 16 ล้านบาท) โดยเฉพาะในเขตกรุงกัวลาลัมเปอร์ แต่ในกรณีประเทศไทย ต่างชาติมาซื้อได้ในทุกระดับราคา 2 ล้านบาทก็ซื้อได้

อย่างนี้ก็แย่งคนไทยซื้อ ทำให้ราคาเพิ่มมากขึ้น คนไทยซื้อบ้านได้ยากขึ้น การเปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดแบบไม่มีราคาขั้นต่ำนี้ ก็คือการทำลายคนไทยด้วยกันเอง

3.อินโดนีเซีย ที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยหนึ่งเท่าตัว ก็กำหนดราคาขั้นต่ำไปประมาณ 330,000 ดอลลาร์ หรือราว 10 ล้านบาทเช่นกัน แต่ “ไทยเฉย”

ถ้าเราดูเลยไปอีกนิดในเอเชีย เขาก็พยายามกีดกันต่างชาติไม่ให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน

1.ออสเตรเลีย กำหนดไว้เลยว่าใครก็ตามที่จะซื้อบ้านในออสเตรเลีย ซื้อได้เฉพาะบ้านมือหนึ่งที่สร้างใหม่ ห้ามซื้อบ้านมือสอง เพราะจะเท่ากับมาแย่งชาวออสเตรเลียซื้ออย่างชัดเจน

2.นิวซีแลนด์ ห้ามขาดต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว เขายืนยันว่าไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแต่อย่างใด แต่พวกที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านก็พยายามเรียกร้องให้ “ขายชาติ” เช่นเดียวกันที่เย้วๆ ในประเทศไทย แต่รัฐบาลที่นั่นยึดแน่นในผลประโยชน์ของมหาชนมากกว่าของพวกนักธุรกิจ

3.เกาหลีใต้ ก็เริ่มเพิ่มความเข้มงวดมาตรการผู้ซื้อบ้านชาวต่างชาติด้วยระบบใบอนุญาตใหม่ ทั้งนี้เพราะมีชาวต่างชาติที่ร่ำรวยแต่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศเกาหลีใต้กำลังซื้อบ้านหรูเพื่อการลงทุน ส่งผลให้ราคาพุ่งสูงขึ้น 

นับแต่นี้ ชาวต่างชาติจะต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลก่อนซื้อบ้านในกรุงโซลและพื้นที่โดยรอบ ซึ่งถือเป็นความพยายามครั้งใหญ่ที่สุดของกระทรวงในการสกัดกั้นการไหลเข้าของเงินจากต่างประเทศเพื่อเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

(กรุงโซล 23 เมืองและเทศมณฑลในจังหวัดคยองกี และ 7 เขตของอินชอน) และผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องย้ายเข้าภายใน 4 เดือนนับจากวันที่ซื้อ และต้องอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างน้อยสองปี 

ผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามนี้อาจเสี่ยงต่อการถูกปรับซ้ำหลายครั้งเป็นเงินสูงสุดถึง10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และอาจถูกยกเลิกการซื้อขาย ตามข้อมูลพบว่า ณ สิ้นปี 2567 ชาวจีนมีถือครองอสังหาริมทรัพย์ 56,301หน่วย รองลงมาคือชาวอเมริกัน 22,031 หน่วย ชาวแคนาดา 6,315 หน่วย และชาวไต้หวัน 3,360 หน่วย

4.จีน ต่างชาติไม่สามารถซื้อบ้านได้เลย ได้แต่เช่า 50-70 ปีเท่านั้น และผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้ที่ทำงานอยู่ในประเทศจีนแล้ว 1 ปี หรือมีใบกำกับภาษี และซื้อได้แค่หน่วยเดียว ไม่สามารถซื้อไว้เก็งกำไรได้ ไม่สามารถซื้อห้องชุดเป็นจำนวนมาก เช่นที่คนจีนทำในกรุงเทพมหานคร แล้วเปิดให้เช่าแบบ AirBnB สัญชาติจีนที่อุกอาจเอากุญแจห้องมาแขวนไว้ในที่สาธารณะให้แขกถือเข้าไปในห้องชุดได้โดยตรง

5.ญี่ปุ่น เขาเริ่มรู้สึกแล้วว่า ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเป็นเรื่องง่ายเกินไป ซึ่งกระทบต่อกำลังซื้อของชาวญี่ปุ่นเอง (ทุกประเทศในโลกมักเห็นแก่ประโยชน์ของชนในชาติมากกว่าประโยชน์ของนักธุรกิจที่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้คนต่างชาติ)

การซื้อบ้านของคนต่างชาติในญี่ปุ่น ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น ทั้งนี้ กลุ่มคนซื้อที่ “น่ากลัว” ของญี่ปุ่นก็คือคนจีน ที่แห่ไปซื้อห้องชุดบ้าง บ้านร้างในชนบทบ้าง

6.อินเดีย กำหนดไว้ว่าต่างชาติจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอินเดียได้ต้องเป็น คนอินเดียที่ไม่ได้อยู่ในอินเดียและชาวอินเดียโพ้นทะเลเป็นหลัก ส่วนชาวต่างชาติอื่นๆ ต้องได้รับการอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นรายๆ ไปจากธนาคารกลางของอินเดียเท่านั้น

มาดูในอเมริกากันบ้างว่าเป็นอย่างไร

1.สหรัฐอเมริกาที่เคยเปิดกว้างเป็นพิเศษ ก็ปรากฏว่ามีการจำกัดการซื้อในบริเวณใกล้ฐานทัพ หรือบางรัฐก็เริ่มคิดที่จะมีข้อจำกัดกันบ้างแล้ว เพราะกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะจีนมาแรงมากๆ

จนกระทั่งขนาดสหรัฐอเมริกายังหวั่นเกรงปัญหาภัยความมั่นคงของประเทศ ในสหรัฐมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ภาษีกำไรจากการขายต่อ ที่ค่อนข้างสูงมาก

2.แคนาดา มีประกาศจากรัฐบาลกลางขยายระยะเวลาห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในแคนาดาออกไปอีก 2 ปี (ถึงปี 2570) ทั้งนี้เพื่อต้องการให้รักษาตลาดบ้านไว้ให้ชาวแคนาดา และราคาที่อยู่อาศัยไม่พุ่งพรวดพราดเพราะการซื้อขายของชาวต่างชาติ

รัฐบาลของเขาเห็นว่าที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวชาวแคนาดาจะไม่กลายเป็นสินทรัพย์ทางการเงินเพื่อการเก็งกำไร จึงมุ่งมั่นที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาที่เอื้อมถึงได้โดยชาวแคนาดาทั่วประเทศ

ในยุโรปก็ไม่แพ้กัน ปรากฏว่า

1.สเปน มีข้อเสนอภาษีใหม่ที่กำหนดให้ผู้ซื้อที่ไม่ใช่ชาวสหภาพยุโรปต้องเสียภาษีทรัพย์สิน 100% ขึ้นไป แต่การซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดใหม่ได้รับการยกเว้น เป้าหมายคือการควบคุมแรงกดดันจากการเก็งกำไรในตลาดที่อยู่อาศัย

2.ออสเตรีย ต่างชาติที่ไม่ใช่ชาวอียูต้องได้รับอนุญาตในการซื้อที่อยู่อาศัย มีการกำหนดโควตาในการซื้อ และห้ามซื้อบ้านมือสอง และกระบวนการซื้อของคนต่างชาติก็ค่อนข้างซับซ้อนเพื่อพยายามกีดกันชาวต่างชาติเช่นกัน

นอกจากนี้ประเทศในยุโรปยังมีการจัดเก็บภาษีซื้อสำหรับคนต่างชาติ ภาษีมรดก ภาษีกำไรจากการขายต่อและภาษีมรดกอีกด้วย

ประเทศที่เจริญๆ เขาไม่คาดหวังลมๆ แล้งๆ ว่าต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ คงกระตุ้นแต่กระเป๋าของนักธุรกิจที่ไม่คำนึงถึงประชาชนโดยรวมและความมั่นคงของประเทศเท่านั้น