EIA สำคัญแค่ไหน ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด? ควรศึกษาก่อน

ในยุคที่การซื้อบ้านไม่ใช่แค่เรื่องของทำเลหรือราคาผู้บริโภคจำเป็นต้องฉลาดเลือกมากขึ้น และหนึ่งในเรื่องที่มักถูกมองข้าม แต่ “มีผลต่อชีวิตในระยะยาว” ก็คือ EIAรายงานเล่มเดียวที่บอกได้ว่า บ้านในฝันของคุณ...จะเป็นจริง หรือกลายเป็นฝันร้าย

เมื่อ “บ้านหลังใหม่” ต้องผ่าน “ข้อสอบสิ่งแวดล้อม”

ลองจินตนาการว่า…คุณวางแผนซื้อคอนโดใหม่ใจกลางเมือง ทำเลดี ราคาใช่ โปรโมชั่นเด็ด แต่พอจองไปแล้ว โครงการกลับหยุดนิ่ง ไม่ขยับสักที เพราะ “ยังไม่ผ่าน EIA”
 

หลายคนอาจยังไม่รู้ว่า

EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ “รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม” ที่ต้องทำก่อนสร้างโครงการขนาดใหญ่ เช่น

• บ้านจัดสรรขนาด 100 ไร่ขึ้นไป
• คอนโดฯ ที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมเกิน 4,000 ตร.ม. หรือเกิน 80 ห้อง

รายงานนี้ไม่ใช่แค่เอกสารทางกฎหมาย แต่เปรียบเสมือน “ด่านสำคัญ” ที่ทุกโครงการต้องผ่าน หากอยากสร้างได้จริง

“ไม่ผ่าน EIA = สร้างไม่ได้”

 กฎหมายไทยระบุชัดใน พ.ร.บ. สิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2535

ทำไม EIA ถึงสำคัญขนาดนี้?

เพราะ EIA คือกระบวนการที่ออกแบบมาเพื่อลด “ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชน” โดยจะประเมินทุกด้าน ตั้งแต่

• ดิน น้ำ อากาศ
• ทรัพยากรชีวภาพ
• การใช้ประโยชน์ของมนุษย์
• และคุณภาพชีวิตของคนรอบข้าง

สิ่งเหล่านี้ไม่ได้มีแค่บนกระดาษ แต่มีผลต่อชีวิตคุณและเพื่อนบ้านในอนาคตจริงๆไม่ว่าจะเป็นเสียง ฝุ่น น้ำเสีย หรือแม้แต่ความแออัดของจราจร 

โครงการยังไม่ผ่าน EIA = ความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนจอง

หลายโครงการเปิดขายพรีเซลล่วงหน้า ทั้งที่ยังไม่ได้รับอนุมัติ EIA ด้วยเหตุผลทางการตลาดและการระดมทุน ซึ่งถึงแม้จะไม่ผิดกฎหมาย
แต่สำหรับผู้ซื้อ…นั่นหมายถึงการแบกรับ “ความไม่แน่นอน”

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ สรุปความเสี่ยงหลักไว้ 4 ข้อที่ต้องคิดให้รอบคอบ

1. สร้างไม่ได้ เพราะขอใบอนุญาตไม่ผ่าน

ถ้ายังไม่ผ่าน EIA = ขออนุญาตก่อสร้างไม่ได้
แม้ขายหมด ก็เริ่มสร้างไม่ได้

2. ล่าช้าจนเสียโอกาส

บางโครงการใช้เวลาทำ EIA นานนับปี หากต้องแก้แบบหรือยื่นซ้ำหลายรอบ กำหนดเสร็จอาจเลื่อนแบบไม่มีที่สิ้นสุด

3. ถูกฟ้องร้องจากชุมชน

กรณีที่โครงการเริ่มก่อสร้างโดยยังไม่ผ่าน EIA อาจเจอปัญหาข้อพิพาทกับชุมชน ซึ่งนำไปสู่คดีความ และคำสั่งระงับการก่อสร้างจากศาลได้

4. กระทบต่อภาพลักษณ์และราคาทรัพย์

โครงการที่มีปัญหาเรื่อง EIA มักเสียความเชื่อมั่นทั้งจากลูกค้าและธนาคาร ส่งผลต่อการรีไฟแนนซ์ ขายต่อ หรือปล่อยเช่าในอนาคต

“บ้านอาจได้ราคาดีในวันนี้แต่ถ้าสร้างไม่ได้ วันหน้าก็ไม่เหลือค่าอะไรเลย”
 

แล้วจะรู้ได้อย่างไรว่า โครงการไหนผ่าน EIA แล้ว?

แม้จะไม่มีข้อกำหนดให้แจ้งลูกค้าอย่างเป็นทางการ แต่ผู้ซื้อสามารถสอบถามโครงการโดยตรง หรือค้นข้อมูลจากหน่วยงานรัฐ เช่นสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)เว็บไซต์ราชการ หรือ ข่าวสารด้านอสังหาฯ

และหากโครงการ “ภูมิใจนำเสนอ” ว่าได้รับอนุมัติ EIA แล้ว ก็ถือเป็นสัญญาณบวก ว่าโครงการนั้นมีความพร้อม และน่าเชื่อถือมากกว่า

ซื้อบ้านในฝัน ต้องไม่ลืมมอง “เอกสารที่ไม่มีใครบอก”

ในยุคที่บ้านหนึ่งหลังคือการตัดสินใจครั้งใหญ่ผู้บริโภคต้องไม่มองแค่โปรโมชั่นหรือราคาดีเพียงอย่างเดียว

EIA คือ “เกราะคุ้มกันความเสี่ยง” ที่แม้จะไม่เห็นด้วยตา แต่มีผลอย่างมากต่ออนาคตของทั้งผู้ซื้อ และโครงการ

“บ้านดี…ต้องเริ่มจากรากฐานที่มั่นคงและหนึ่งในรากฐานนั้นคือการ ‘ผ่าน EIA’ แล้วเรียบร้อย”