โตแล้ว โตอยู่ โตต่อ 'บางนา-ตราด' ทำเลทองที่ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ปักธงระยะยาว

ล่าสุด "พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์" ผู้นำด้านการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอุตสาหกรรมของไทย ตอกย้ำสถานะความเป็นทำเลทองของพื้นที่ โดยประกาศเดินเกมรุกต่อยอดทำเลทอง "บางนา-ตราด" ด้วยโครงการนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง พื้นที่ประมาณ 1,000 ไร่ เดินหน้าสู่การเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เต็มตัว

"บางนา-ตราด" ยังคงเป็นพื้นที่ทรงศักยภาพแห่งภาคอุตสาหกรรมไทยอย่างไร วิเคราะห์ได้จากเส้นทางการพัฒนาของพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์

"โตแล้วจาก...บางนา-ตราด"

บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ PD ในวันนี้คือ "เรือธง" สำคัญของเครือ บมจ.มั่นคงเคหะการ (MK) ผู้พัฒนาและบริหารโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า พื้นที่ Free Zone เขตปลอดอากร ใหญ่ที่สุดในโซนบางนา-ตราด สมุทรปราการ

แต่หากย้อนไปเมื่อกว่า 15 ปีที่แล้ว PD เรียกได้ว่าเป็นหนึ่งในผู้บุกเบิก ซึ่งมองเห็นศักยภาพของพื้นที่ "บางนา-ตราด" ว่าไม่ใช่แค่ถนนสายหลัก แต่คือ "ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ" ที่เชื่อมโยงโครงข่ายโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศเข้าไว้ด้วยกันอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น สนามบินหลักทั้ง 2 แห่ง (สุวรรณภูมิและดอนเมือง) ท่าเรือสำคัญ (แหลมฉบังและคลองเตย) รวมถึงการเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งล้วนมีส่วนทำให้ทำเลนี้มีฐานะเป็นแหล่งรวมของคลัสเตอร์อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่เข้าถึงง่ายทั้งแรงงานและวัตถุดิบ

ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมความเข้าใจอินไซต์ของภาคอุตสาหกรรมเชิงลึก ประกอบกับการอ่านเกมล่วงหน้าของผู้บริหาร ซึ่งมองการณ์ไกลพร้อมวางแผนอย่างรัดกุมในทุกย่างก้าว ส่งผลให้ PD ก้าวผ่านความท้าทายต่างๆ เช่น วิกฤติโควิดหรือผลกระทบจากสงครามการค้าสหรัฐ โดยอาศัยการประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจและวิเคราะห์ความต้องการที่แท้จริงของผู้เช่าเป็นหลัก ทำให้โครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ประสบความสำเร็จอย่างสูง มีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% และมีการขยายโครงการอย่างต่อเนื่องไปสู่ทำเลศักยภาพใกล้เคียง เช่น วังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา 

ขณะเดียวกัน ยังมีปัจจัยบวกจากการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ กระตุ้นให้เกิดความต้องการใช้งานโรงงาน คลังสินค้าในโซนภาคกลางและกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น โดยข้อมูลจาก Knight Frank Thailand พบว่า ความต้องการเช่าโรงงานสร้างเสร็จพร้อมใช้ (Ready Built Factories) ในประเทศไทยเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2567 พื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าใช้งานจริงเพิ่มขึ้นประมาณ 3.04 ล้านตารางเมตร จาก 2.90 ล้านตารางเมตรในปี 2566 สะท้อนถึงการดูดซับสุทธิ (Net Absorption) ราว 144,225 ตารางเมตร ซึ่งได้รับแรงขับเคลื่อนจากการขยายพื้นที่ของผู้เช่าเดิม รวมถึงการเข้ามาของผู้เช่าใหม่ในโซนหลักของภาคอุตสาหกรรม

สอดคล้องกับพัฒนาการของผู้ประกอบการในโครงการ BFTZ 1 ถ.บางนา-ตราด กม.23 เดิมทีลูกค้าบางรายเริ่มจากเช่าพื้นที่หลักร้อยถึงหลักพันตารางเมตร เมื่อเกิดการเปลี่ยนผ่านและความต้องการของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้น นำไปสู่การเพิ่มกำลังการผลิต ขยายพื้นที่เช่าเพิ่มเติมไปถึงหลักหมื่นตารางเมตร โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ Free Zone ที่มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีในการนำเข้า-ส่งออก มีผู้เช่าที่ประกอบกิจการเกิน 10 ปี ทำให้มองเห็นการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมและผู้ให้บริการคลังสินค้า-โรงงานที่ต้องดำเนินงานสนับสนุนซึ่งกันและกัน สำหรับโครงการอื่นๆ ที่สร้างขึ้นใหม่นั้น บริษัทฯ เห็นดีมานด์ชัดเจนของการเข้ามาเช่าพื้นที่อย่างรวดเร็วแม้ยังสร้างไม่แล้วเสร็จทั้งโครงการ รวมถึงต้องการใช้งานพื้นที่ที่ขนาดใหญ่ขึ้น

"โตอยู่ที่...บางนา-ตราด"

ปัจจุบัน PD มีโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าทั้งหมด 9 โครงการ ด้วยกัน รวมขนาดพื้นที่เช่ากว่า 1.2 ล้าน ตร.ม. ได้แก่ โครงการ BFTZ 1 ถ.บางนา-ตราด กม.23 (พื้นที่เช่า 500,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 2 ถ.เทพารักษ์ (พื้นที่เช่า 30,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 3 ถ.บางนา-ตราด กม.19 (พื้นที่เช่า 110,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 4 บางปะกง (บางนา-ตราด กม.53 พื้นที่เช่า 200,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 5 วังน้อย (พื้นที่เช่า 110,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 6 ถ.บางนา-ตราด กม.19 (พื้นที่เช่า 80,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 7 ถ.บางนา-ตราด กม.10 (พื้นที่เช่า 36,000 ตร.ม.), โครงการ BFTZ 8 ถ.เทพารักษ์ (พื้นที่เช่า 27,000 ตร.ม.) และโครงการ BFTZ 9 วังน้อย (พื้นที่เช่า 50,000 ตร.ม.)

มากไปกว่าการไม่หยุดเดินหน้าพัฒนาโครงการ คือ พอร์ตโฟลิโอลูกค้าผู้เช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานของ PD ที่มีความหลากหลายและแบ่งสัดส่วนอย่างสมดุล กลยุทธ์การบริหารฐานลูกค้านี้มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างรายได้ที่มีความมั่นคง ท่ามกลางความไม่แน่นอนจากสถานการณ์เศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างประเทศ ไม่มีอุตสาหกรรมใดมีสัดส่วนเกิน 20% ของโครงการทั้งหมด ได้แก่ ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม 18%, ธุรกิจชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ 17% อุตสาหกรรมอื่นๆ 10% อาทิ ผู้ให้บริการโลจิสติกส์, รีไซเคิลพลาสติก, ยานยนต์และชิ้นส่วนยานยนต์, บรรจุภัณฑ์ เป็นต้น ท่ามกลางกระแสการย้ายฐานผลิตไปมาระหว่างประเทศ ร่วมด้วยการมองหากลุ่มผู้ประกอบการที่มีศักยภาพสอดรับกับ S-Curve ใหม่ๆ

ด้วยความมุ่งมั่นปักหลักบนพื้นที่ยุทธศาสตร์ "บางนา-ตราด" มีกลยุทธ์เช่นนี้ ทำให้ในปี 2567 PD มีรายได้รวม 898 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการเช่าและบริการ 485 ล้านบาท เติบโต 21% จากปีก่อน สำหรับปี 2568 ก็วางเป้าหมายเซ็นสัญญาผู้เช่ารายใหม่อีกกว่า 200,000 ตารางเมตร โดยคาดว่า หากรับรู้รายได้จากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม จะทำให้ผลการดำเนินงานของ PD แข็งแกร่งยิ่งขึ้น มุ่งพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในไปป์ไลน์ ได้แก่ โครงการ BFTZ 4 บางปะกง, โครงการ BFTZ 6 ถ.บางนา-ตราด กม.19 ให้แล้วเสร็จ และรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยทุกโครงการให้สูงกว่า 90%

"โตต่อกับ...บางนา-ตราด"

เมื่อกลางปีที่ผ่านมา PD ได้ประกาศแผนยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ "2025 Transformative Growth Mission" ซึ่งขีดเส้นใต้ความเชื่อมั่นในทำเลหลัก "บางนา-ตราด" ผสานกับการขยายสู่พื้นที่ใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ

จากความเชี่ยวชาญในการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมเพื่อเช่ามาอย่างยาวนาน PD ได้ตัดสินใจขยายขอบเขตธุรกิจสู่การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมอย่างเป็นทางการ ด้วยโครงการแรก คือ "นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง" ขนาดพื้นที่ประมาณ 1,000 ไร่ บนถนนบางนา-ตราด กม.55 ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ตั้งอยู่ติดแม่น้ำบางปะกง บริเวณรอยต่อของอำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา กับอำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี อยู่กึ่งกลางระหว่างท่าเรือแหลมฉบังกับสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นทำเลทองในเขต EEC ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลก ด้วยงบลงทุนกว่า 6,200 ล้านบาท

นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางปะกง ถือเป็นก้าวสำคัญของ PD ในการต่อยอดศักยภาพ และสนับสนุนยุทธศาสตร์ชาติด้านเศรษฐกิจและการลงทุน โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ที่กำลังเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก เราจะดำเนินการภายใต้ความร่วมมือกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เพื่อรองรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 7 กลุ่ม เช่น อุตสาหกรรมเกษตรและแปรรูปอาหาร, อุตสาหกรรมยานยนต์, อุตสาหกรรมชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมเบา รวมถึงอุตสาหกรรมดิจิทัลอย่าง ดาต้า เซ็นเตอร์, เทคโนโลยีคลาวด์ เป็นต้น

โครงการดังกล่าวจะพัฒนาในรูปแบบ นิคมอุตสาหกรรมเชิงนิเวศ (Eco-Industrial Estate) มีเป้าหมายที่จะสร้างความสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจควบคู่ไปกับการดูแลสังคมและสิ่งแวดล้อม คาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ในปี 2570 โดยแบ่งสัดส่วนการพัฒนาพื้นที่ออกเป็น ที่ดินสำหรับขายประมาณ 680 ไร่ เมื่อเปิดดำเนินการแล้วจะก่อให้เกิดมูลค่าการลงทุนประมาณ 25,000 ล้านบาท เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้นประมาณ 2,151 คน

นอกจากนี้ การตัดสินใจเข้าสู่ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมยังเป็นการเสริมความแข็งแกร่งด้านรายได้ให้กับ PD จากการขายที่ดินนอกเหนือจากรายได้ค่าเช่า ซึ่งจะช่วยสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและมั่นคงในระยะยาว สอดคล้องกับแผนการยกระดับความแข็งแกร่งของบริษัทที่มุ่งสู่การมีพื้นที่เช่ารวมภายใต้การจัดการจาก 1 ล้านตารางเมตร เป็น 2 ล้านตารางเมตรภายในปี 2571

"การก้าวสู่บทบาทผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม คว้าโอกาสใหม่ที่เชื่อมโยงกับความแข็งแกร่งเดิมในแนวถนน บางนา-ตราด ยืนอยู่บนรากฐานความไว้วางใจของพันธมิตรผู้เช่าพื้นที่ในโครงการของเรา โดยเฉพาะโครงการ BFTZ 4 บางปะกง ด้วยแนวคิด มากกว่าพื้นที่ ซึ่ง PD ยึดมั่นมาโดยตลอด เราเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของไทยนั้น มีหนทางแห่งอนาคตที่จะยืนหยัดต่อไปได้" นางสาวรัชนี กล่าว

จากเส้นทางการเติบโตของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ บนความยึดมั่นในทำเลหลัก "บางนา-ตราด" แสดงให้เห็นวิสัยทัศน์การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอุตสาหกรรม ที่ไม่ได้เพียงแต่มุ่งสร้างการเติบโตในเชิงปริมาณ แต่ยังให้ความสำคัญกับ "คุณภาพและความยั่งยืน" พร้อมด้วยการผสานกับการขยายสู่พื้นที่ใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ สะท้อนให้เห็นถึงความพร้อมของบริษัทฯ ซึ่งมีบทบาทเป็น "ฟันเฟืองสำคัญ" ที่จะช่วยขับเคลื่อนภาคอุตสาหกรรมและเศรษฐกิจไทยให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง