ขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ต่างชาติ ต้องมีมาตรการที่รอบคอบ

เมื่อวันที่ 22 ส.ค.2568 ผมได้จัดงานสัมมนา “การเตรียมความพร้อม ก่อนให้ต่างชาติซื้อ–เช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย” ในนามของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล หมดเงินไปราว 2 แสน ไม่ต้องไปขอสปอนเซอร์ใคร สมาคมเห็นว่าเป็นเรื่องจำเป็นของชาติ ก็รีบจัด โดยเชิญ ส.ส.จากพรรคการเมืองต่างๆ ผู้แทนส่วนราชการอีกหลายสิบ รวมทั้งท่านที่เห็นความสำคัญและคุณค่าของข้อมูลความรู้ได้ลงทะเบียนมาร่วมอีกจำนวนหนึ่ง จึงมีผู้เข้าร่วมถึง 120 ท่าน 

หลายคนเข้าใจผิดว่าชาติอื่นเขาก็ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือเช่า 99 ปีได้ ทำไมประเทศไทยจึงไม่ยอม เรื่องนี้ต้องมา “เคลียร์” ให้ชัดๆ

1. จีนให้เช่าได้ 70 ปี คือซื้อห้องชุดอยู่ได้ 70 ปี ไม่ให้ขายขาด แม้แต่คนจีนเองก็ซื้อขายขาดไม่ได้ ยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ ก็ยิ่งให้ซื้อเฉพาะบ้านหลังแรกไว้อยู่อาศัย จะซื้อไปหลากหลาย หรือซื้อเก็งกำไรไม่ได้เด็ดขาด แถมคนที่จะซื้อได้ ต้องอยู่อาศัยในจีนครบ 1 ปีก่อน ยิ่งถ้าเป็นในมหานครใหญ่ อาจต้องอยู่มาเกินกว่านั้นและมีใบเสียภาษีท้องถิ่นอีกด้วย จีนไม่ปล่อยให้ใครไปซื้อบ้านส่งเดช

2. เวียดนามก็คล้ายจีน เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 70 ปี แต่เดี๋ยวนี้เหลือ 50 ปีเท่านั้น แต่มีคนไทยบางคนอยากจะให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีให้ได้ ที่เวียดนามเคยจะให้เช่า 99 ปีเหมือนกัน แต่ถูกประชาชนเดินขบวนต่อต้านทั่วประเทศ จนรัฐบาลเวียดนามถอย (สงสัยผมต้องยอมเปลืองตัว “ลงถนน” บ้างแล้ว) และอันที่จริงในขณะนี้ไทยก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมอยู่ได้ตลอดชีวิตตลอดชั่วกัลปาวสาน แต่ต่างชาติกลับทิ้งไทยไปเวียดนาม อินโดนีเซียและอื่นๆ ทั้งที่เขาให้เงื่อนไขครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยกว่า (อ้างว่าค่าแรงถูกกว่าไทย)

3. ดูไบ ประเทศสาธารณรัฐอาหรับเอมิเรตส์ที่มีประชากร 10 ล้านคน แต่กลับเป็นคนต่างชาติ 8 ล้านคน เป็นคนท้องถิ่นเพียง 2 ล้านคนนั้น แท้จริงแล้ว เขาไม่ได้ขายให้คนเหล่านั้นเป็นหลัก เขาให้คนต่างชาติมาเป็นคนงาน มีนิคมให้อยู่แบบรั้วรอบขอบชิด ต่างชาติหรือนักท่องเที่ยวเข้าไปดูไม่ได้ ดูไบได้ชื่อว่าเป็นนครแห่งความสุข แต่ในนิคมคนงานเหล่านั้นแม้ไม่ใช่ “นรก” ก็ใกล้เคียง 

การอยู่อาศัยไม่ค่อยถูกสุขลักษณะ ส่วนคนที่ไปซื้อห้องชุดอยู่จริงๆ ก็มีไม่น้อย แต่ไม่ได้มีจำนวนนับแสน และส่วนมากซื้อไว้เก็งกำไร ไม่ค่อยได้ไปอยู่อาศัย แถมที่นั่นมีมาตรการตรวจสอบเข้มกว่าไทย โอกาสของพวกเทาๆ คงมีจำกัดมาก

4. สิงคโปร์ ก็ให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี แต่ในความเป็นจริง รัฐบาลเขาให้เช่าเป็นแปลงๆ ขนาดย่อมๆ และต้องผ่านการอนุมัติจากรัฐบาล แต่ที่ประเทศไทยถ้าเราเปิดโอกาสให้ต่างชาติเช่าที่ดินตรงไหน ขนาดเท่าไหร่ก็ได้ อย่างนั้นเขาจะมาตั้งอาณานิคมไหม จะเป็นภัยต่อชาติและอนุชนรุ่นหลังหรือไม่

5. ฟิลิปปินส์ ก็จะเริ่มให้เช่าที่ดินได้ 99 ปี แต่มีข้อจำกัดมากมาย ก็คงออกมาคล้ายที่ไทยที่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ แต่ต้องนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท และต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงทำให้แทบไม่มีใครเข้ามาซื้อเลย พวก “เทาๆ” คงกลัวที่จะให้ตรวจสอบกระมัง

ผมเองก็ไม่ต่อต้านการที่ต่างชาติจะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะที่ผ่านมาไทยก็อนุญาตในหลายกรณีอยู่แล้ว แต่เราต้องคิดให้รอบคอบ

1. ช่วงที่นักลงทุนญี่ปุ่นมาลงทุนขนานใหญ่ในไทยก็ไม่เคยเรียกร้องอะไรให้ถือครองที่ดิน ก็ทำให้ไทยเจริญขึ้นเป็นอย่างมาก

2. หลายประเทศเจริญขึ้นมาก โดยไม่ได้อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาเป็น “แร้งลง” ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร ไม่ว่าจะเป็น อินเดีย จีน เวียดนาม มีนักลงทุนไปลงทุนที่ประเทศเหล่านี้มากมายโดยไม่จำเป็นต้อง “ล่อ” ด้วยอสังหาริมทรัพย์

3. ระยะเวลาในการครอบครองแค่ 30 ปี เซ็นทรัลลาดพร้าว โรงแรมไฮแอทเอราวัณ ทางด่วน รถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ได้สัมปทานไปแค่นั้น ก็กำไรมหาศาลแล้ว แทบไม่ต้องให้เช่าถึง 50, 70 หรือ 99 ปีเลย

มาตรการสำคัญที่ต้องมีก่อนให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คือมาตรการด้านภาษี ได้แก่

1. ต้องให้ต่างชาติต้องเสียภาษีซื้อ เช่น ประมาณ 20% ของมูลค่า (สิงคโปร์เก็บ 60% ยุโรปเก็บ 10-20%)

2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรเก็บ 0.5%-1.0% ตามราคาตลาดที่แท้จริง เพราะเมื่อคนไทยไปซื้อบ้านในต่างแดนก็ต้องเสียภาษีนี้ทุกปี

3. ภาษีกำไรจากการขายต่อ ก็ควรเก็บประมาณ 20% ของส่วนที่เป็นกำไร เช่น ซื้อมา 6 ล้านบาท ขายต่อได้ 10 ล้านบาท ส่วนที่เป็นกำไร 4 ล้านก็พึงเสียภาษี 20% เป็นเงิน 800,000 บาท เป็นต้น

4. ภาษีมรดก ก็ควรเก็บตามราคาตลาดที่แท้จริง เช่น นานาอารยประเทศ

ในแง่หนึ่งภาษีข้างต้นนี้ คนไทยแทบไม่ได้เสียเลย ซึ่งอันที่จริงควรจะเสียเพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ แต่ถึงแม้คนไทยไม่เสีย แต่คนไทยที่ไปซื้อบ้านในต่างประเทศต่างก็ต้องเสียภาษีเหล่านี้ทั้งนั้น ดังนั้น ชาวต่างชาติที่มาซื้อบ้านในไทย ก็ควรเสียภาษีเหล่านี้ด้วยเช่นกัน

ยิ่งกว่านั้นเราควรกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่ 15 ล้านบาท อินโดนีเซียกำหนดไว้ที่ 10 ล้านบาท ที่ต้องกำหนดราคาขั้นต่ำเพื่อไม่ให้ต่างชาติแย่งซื้อบ้านจากประชาชนทั่วไป ทำให้ประชาชนต้องซื้อบ้านในราคาแพง แต่ที่ปักกิ่ง ไม่ได้กำหนด เพราะห้องชุดหนึ่งๆ ก็มีราคาราว 20 ล้านบาท สิงคโปร์ก็ราว 30 ล้านบาท สหรัฐอเมริกาก็ราว 15 ล้านบาท เป็นต้น

ผมมั่นใจว่าคนต่างชาติยินดีเสียภาษีให้ถูกต้อง เพื่อให้การครอบครองถูกต้อง ไม่ต้องกลัวการรีดไถ มีความมั่นคงในการอยู่อาศัย เพราะการเสียภาษีเป็นเครื่องหมายของการแสดงความรักและเคารพแผ่นดินที่เราอยู่ทำมาหากิน ไม่ใช่รักชาติแต่ปาก

ส่วนพวกนักพัฒนาที่ดิน นักขายที่หวังแต่จะหาเงินเข้ากระเป๋าด้วยการขายบ้านให้คนต่างชาติโดยไม่คำนึงถึงผลเสียต่อชาติ พึงตระหนักถึงความจำเป็นในการเสียภาษีนี้ด้วย ไม่ใช่มุ่งเอาตัวรอดท่าเดียว