เปรียบเทียบการซื้ออสังหาริมทรัพย์จีนและไทย | อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

มีคนต่างชาติไปซื้อบ้านในจีนเช่นกัน โดยเหตุผลที่พบบ่อยที่สุดที่พลเมืองสหรัฐซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีน เพราะพวกเขาวางแผนที่จะอาศัยอยู่ที่จีนนั่นเอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังฟื้นตัวอย่างช้าๆ

ในเดือน พ.ค.2566 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 12.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้และขณะนี้ ปี 2568 ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในจีนอาจไม่ใช่เรื่องที่สามารถทำได้ง่ายนักสำหรับชาวต่างชาติ

เราอาจไม่มีข้อมูลชัดเจนว่าต่างชาติไปซื้อบ้านในจีนจำนวนเท่าไหร่ เพราะข้อมูลเหล่านี้ค่อนข้างปกปิด แต่ก็เชื่อว่ามีจำนวนไม่มากนัก ต่างจากตัวเลขที่คนจีนไปซื้อบ้านในสหรัฐ

จากรายงานล่าสุดพบว่าผู้ซื้อชาวจีนคิดเป็นมูลค่า 13,700 ล้านดอลลาร์จากยอดรวม 56,000 ล้านดอลลาร์ (25%) ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติใช้จ่ายในตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ ระหว่างเดือน เม.ย.2567- มี.ค.2568

ถือเป็นการลงทุนที่มากกว่าสองเท่าของที่ผู้ซื้อชาวจีนทำไว้เมื่อปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 7.5 พันล้านดอลลาร์ และมากกว่าที่พวกเขาใช้จ่ายไปในปี 2567 เล็กน้อย ซึ่งอยู่ที่ 13.6 พันล้านดอลลาร์

ในแง่ของจำนวนบ้านที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อไปแล้ว ผู้ซื้อชาวจีนซื้อไป 11,700 หลัง จากทั้งหมด 78,100 หลัง คิดเป็น 15% ของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมาคือผู้ซื้อจากแคนาดา (14%) เม็กซิโก (8%) อินเดีย (6%) และสหราชอาณาจักร (4%)

ผู้ซื้อชาวจีนยังจ่ายเงินซื้อในราคาสูงสุดในบรรดาผู้ซื้อต่างชาติ 5 อันดับแรก ตามข้อมูลของ NAR โดยในปีที่ผ่านมา ราคาซื้อเฉลี่ยของพวกเขาอยู่ที่ 1,168,800 ดอลลาร์ขณะที่ราคาซื้อเฉลี่ยอยู่ที่ 759,600 ดอลลาร์

ถ้าถามว่าบุคคลสามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศจีนได้หรือไม่? คำตอบนี้ค่อนข้างซับซ้อน ในประเทศจีน ที่ดินทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐอย่างถูกกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม เมื่อเราซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับสิทธิ์ในการเช่าจากรัฐบาล โดยทั่วไปสัญญาเช่าจะมีระยะเวลา 70 ปี แสดงว่าไม่ได้ซื้อขายขาดเช่นในกรณีประเทศไทย และรัฐบาลจีนก็สามารถเวนคืนทรัพย์สินของเราได้แต่เงินชดเชยอาจน้อยกว่าที่เราซื้อมา

ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในประเทศจีนได้หรือไม่? คำตอบคือ จีนอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ (อันที่จริงคือเช่า 70 ปี) อสังหาริมทรัพย์ได้ แต่มีข้อกำหนดบางประการ

เช่น ระยะเวลาพำนักอยู่ในประเทศจีนอย่างน้อย 12 เดือน ทำงานหรือเรียนโดยมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง อย่างผู้เขียนเคยไปสอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยเซียะเหมิน แต่พำนักเพียงระยะเวลาสั้นๆ ก็ไม่มีสิทธิซื้อ

หรืออย่างในมหานครเซี่ยงไฮ้ ผู้ซื้อจะต้องส่งสำเนาใบเสร็จภาษี 12 เดือนจาก 24 เดือนที่ผ่านมา หรือกรณีกรุงปักกิ่ง ผู้ซื้อจะต้องพิสูจน์ว่าได้ชำระภาษีท้องถิ่นและเงินสมทบประกันสังคมมาแล้วอย่างน้อย 5 ปีที่ผ่านมา

นอกเหนือจากต้นทุนจริงในการซื้อทรัพย์สินแล้ว ชาวต่างชาติยังต้องจัดงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 3-6% ของราคาขาย, ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5%, ภาษีบำรุงรักษาและก่อสร้างเมือง 7%, ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสาร 0.3%

โดยรวมภาษีและค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจรวมกันได้ประมาณ 11% ของราคาขายทั้งหมด (แต่กรณีในประเทศไทย ชาวต่างชาติที่มาซื้อห้องชุดในไทย (แทบ) ไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้เลย)

เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนสูงมาก ชาวต่างชาติอาจจำเป็นต้องกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน แต่การจะกู้เงินได้ เราต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของราคาซื้อบ้านเอง

ชาวต่างชาติจะมีตัวเลือกผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างจำกัด มีธนาคารจีนเพียงบางแห่งที่ให้สินเชื่อ และให้เฉพาะกับผู้ที่มีสัญชาติจีน หรือผู้ที่สมรสกับบุคคลสัญชาติจีนเท่านั้น โอกาสที่ชาวต่างชาติจะขอสินเชื่อจากธนาคารจีนจึงแทบเป็นไปไม่ได้

ในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติควรแต่งตั้งตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยตัวแทนท้องถิ่นสามารถช่วยสำรวจตลาด และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเรามีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด และค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้

ตัวแทนยังจะช่วยทำสัญญา ชำระเงินมัดจำ ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการ โอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ผู้ซื้อต้องแน่ใจว่าเอกสารและหลักฐานทางการเงินเรียบร้อยดี

อย่างกรณีการปล่อยเช่าห้องชุดแบบ AirBnB ก็ปรากฏว่าทำได้ แต่ไม่ใช่ยี่ห้อ AirBnB นี้ แต่เป็นยี่ห้อของภายในประเทศจีนเอง ตัว AirBnB จำต้องถอนออกจากประเทศจีนในที่สุด และเปิดทางให้ยี่ห้อท้องถิ่นแทน

กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าจีนพยายามควบคุมข้อมูลต่างๆ อย่างเข้มข้น และไม่อนุญาตให้มีการใช้ Application อื่นๆ ในประเทศ แต่ในกรณีประเทศไทย คนจีนเอาห้องชุดมาทำโรงแรมได้ แถมไทยก็ไม่มี App เรียกรถโดยสารหรือส่งของๆ ตนเอง

โดยสรุปแล้ว ในกรณีประเทศไทย ค่อนข้างหละหลวมกับการให้ต่างชาติมาครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น

1.ต่างชาติสามารถมาซื้อห้องชุดได้ โดยซื้อแบบสิทธิขาด ไม่ใช่เช่า 70 ปี

2.ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดจำนวนเท่าไหร่ก็ได้ แต่ไม่เกิน 49% ยิ่งหากในกรณีระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ก็สามารถซื้อได้ 100%

3.ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้แบบมีสิทธิขาด สามารถเช่าที่ดินได้ 30-50 ปี และใน EEC ได้ถึง 99 ปี ตรงไหนก็ได้ที่ได้รับอนุญาตจาก EEC

4.ไม่มีการเสียภาษีซื้อ

5.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็แทบไม่เสีย เพราะกำหนดให้เสียเฉพาะที่มีราคาเกินกว่า 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ

6.ภาษีกำไรจากการขายต่อก็แทบไม่เสียเพราะคิดจากราคาประเมินราชการเป็นสำคัญและมีการหักค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกด้วย

7.ภาษีมรดกก็แทบไม่เสีย เพราะเก็บจากกองมรดกที่มีมูลค่า 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการเท่านั้น

8.ไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะซื้อ โดยต่างชาติซื้อได้ทุกระดับราคา

9.ไม่มีการกำหนดทำเลที่จะซื้อ ซื้อได้ทั่วไป ฯลฯ

การที่ไทยเปิด “อ้าซ่า” ให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยขาดมาตรการที่เหมาะสม จึงมักถูกขนานนามว่าคือการ “ขายชาติ” นั่นเอง

ที่มา:

https://wise.com/us/blog/buying-property-in-china

https://www.newsweek.com/china-leads-list-foreign-citizens-buying-us-property-2100603

https://www.siteminder.com/r/airbnb-china/