การถมทะเล สร้างอาคารชุด ไม่ทำให้ที่ดินไร้ค่า | อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ซึ่งได้ถูกหยิบยกขึ้นมาอภิปรายโดยคุณ ท๊อป จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา ซึ่งได้กล่าวอ้างว่า มนุษย์สามารถ “พิมพ์” ที่ดินเพิ่มได้อย่างไม่จำกัดทั้งในแนวนอนผ่านการถมทะเล และในแนวตั้งผ่านการสร้างอาคารสูงอย่างคอนโดมิเนียม

ซึ่งหากอุปทาน (Supply) เพิ่มขึ้นได้ไม่สิ้นสุด ความขาดแคลน (Scarcity) อันเป็นหัวใจของมูลค่าก็จะหมดไป

เมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงทางวิศวกรรม เศรษฐศาสตร์และมาตราส่วนของโลกแห่งความเป็นจริง จะพบว่าแนวคิดดังกล่าวอาจเป็นการมองภาพที่เรียบง่ายเกินไป ที่ดินไม่ใช่สินทรัพย์ที่สามารถ “ผลิต” เพิ่มได้ง่ายดายเหมือนการพิมพ์เงินหรือการขุด Bitcoin และการถมทะเลก็ไม่ใช่กระบวนการที่จะมาสั่นคลอนอุปทานที่ดินทั้งหมดของโลกได้อย่างมีนัยสำคัญ

เมื่อเทียบกับอุปทานที่ดินโลก การถมทะเลแทบไม่ส่งผลกระทบใดๆ เลย หัวใจของแนวคิดนี้คือการมองว่าเราสามารถ “เพิ่ม” ที่ดินได้อย่างไม่มีที่สิ้นสุด แต่เมื่อนำตัวเลขมาพิจารณาในระดับมหภาค จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

โครงการ “เฟลโวโพลเดอร์" (Flevopolder)  ในเนเธอร์แลนด์ ซึ่งเป็นเกาะเทียมจากการถมทะเลที่ใหญ่ที่สุดในโลก มีพื้นที่ประมาณ 970 ตารางกิโลเมตร ถือเป็นหนึ่งในสุดยอดความสำเร็จทางวิศวกรรม

แต่เมื่อนำไปเทียบกับอุปทานที่ดินที่มีอยู่เดิมทั้งหมดบนโลกประมาณ 149 ล้านตารางกิโลเมตร จะพบว่าโครงการที่ยิ่งใหญ่และใช้เวลากว่า 60 ปีนี้ เพิ่มพื้นที่ดินให้โลกเพียง 0.00065% เท่านั้น

หากเราต้องการเพิ่มพื้นที่ดินให้ได้เพียง 1% ของพื้นที่โลกทั้งหมด จะต้องถมทะเลให้ได้พื้นที่ถึง 1.49 ล้านตารางกิโลเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับการทำโครงการขนาด Flevopolder พร้อมกันถึง 1,536 โครงการ และหากอิงตามระยะเวลาการสร้างเดิม นั่นหมายความว่าเราต้องใช้เวลาต่อเนื่องยาวนานถึง 92,160 ปี

ในมิติของต้นทุน หากอ้างอิงข้อมูลจากโครงการของสิงคโปร์ที่ใช้เงินลงทุนมหาศาล การเพิ่มพื้นที่ดิน 1% ของโลกอาจต้องใช้งบประมาณสูงถึง 193.7 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงกว่าปริมาณเงินทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจโลก (Broad Money M2) เกือบสองเท่า ทำให้เป็นไปไม่ได้แม้ในทางทฤษฎี

การเปรียบเทียบกับ Bitcoin ยิ่งตอกย้ำความขาดแคลนของที่ดิน ทั้งนี้ การเปรียบเทียบกับ Bitcoin ซึ่งถูกออกแบบให้มีอุปทานจำกัดที่ 21 ล้านเหรียญ ยิ่งทำให้เห็นภาพชัดขึ้น

ปัจจุบัน Bitcoin ถูกขุดขึ้นมาแล้วกว่า 19.7 ล้านเหรียญ ยังคงเหลือให้ขุดเพิ่มได้อีกประมาณ 1.3 ล้านเหรียญ หรือคิดเป็นอุปทานที่สามารถเพิ่มขึ้นได้อีกราว 6.5% ภายในปี 2683

สัดส่วนอุปทานของ Bitcoin ที่ยังเพิ่มได้นี้ มากกว่าสัดส่วนการเพิ่มขึ้นของที่ดินจากโครงการถมทะเลที่ใหญ่ที่สุดในโลกถึงกว่า 10,000 เท่า และใช้เวลาอีกเพียงแค่ 125 ปีเท่านั้น

ต้นทุนและภาระผูกพันระยะยาวของการ ‘พิมพ์’ ที่ดิน

การถมทะเลไม่ใช่เพียงการนำดินไปเทลงน้ำ แต่เป็นโครงการวิศวกรรมขนาดใหญ่ที่ต้องเผชิญกับต้นทุนมหาศาลและข้อจำกัดทางกายภาพ หากการ “พิมพ์” ที่ดินนั้นง่ายและเป็นไปได้จริง คำถามคือเหตุใดหลายประเทศจึงไม่ทำเช่นนั้นเพื่อแก้ปัญหาของตน

บทเรียนราคาแพงจาก "สนามบินนานาชาติคันไซ" ในญี่ปุ่นเป็นตัวอย่างที่ชัดเจน โครงการนี้มีต้นทุนสะสมสูงถึง 2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 7.3 แสนล้านบาท) โดยเผชิญกับปัญหาการทรุดตัวของเกาะอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่เปิดใช้งานในปี 2537 เกาะได้ทรุดตัวลงไปแล้วกว่า 11.5 เมตร และคาดว่าจะทรุดเพิ่มอีกในอนาคต

ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและแก้ไขไม่รู้จบ นี่แสดงให้เห็นว่าการถมทะเลไม่ใช่การสร้าง “สินทรัพย์” ที่จบในครั้งเดียว แต่คือการสร้าง “สินทรัพย์ที่มีหนี้สินระยะยาวแฝงอยู่” นอกจากนี้ ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวดทั่วโลก ทำให้โครงการถมทะเลในปัจจุบันเกิดขึ้นได้ยากและช้าลงอย่างมาก

การพัฒนาแนวตั้ง: ไม่ใช่การทำลาย แต่คือการปลดล็อกมูลค่าที่ดิน อีกประเด็นที่ถูกหยิบยกคือ การสร้างคอนโดมิเนียมเปรียบเสมือนการ “พิมพ์” ที่ดินในแนวตั้ง

แนวคิดนี้ไม่ได้เพิ่งเกิดขึ้นใหม่ ย้อนไปกว่า 2,000 ปีในสมัยอาณาจักรโรมันก็มีอาคารพักอาศัยรวมสูงหลายชั้นที่เรียกว่า “อินซูเล" (Insulae) เพื่อรองรับประชากรที่หนาแน่น แต่การเกิดขึ้นของอินซูเลไม่เคยทำให้มูลค่าที่ดินใจกลางกรุงโรมลดลง กลับยิ่งตอกย้ำว่าที่ดินในทำเลสำคัญนั้นมีค่ามหาศาล เพราะเป็น “แพลตฟอร์ม” ที่สร้างกระแสเงินสดได้

ในทางทฤษฎีการประเมินค่าทรัพย์สินสมัยใหม่ หลักการ “ใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use)” ยืนยันว่าการพัฒนาในแนวตั้งคือ “การปลดล็อก” มูลค่าสูงสุดของที่ดินออกมา ไม่ใช่การทำลายมูลค่า

หัวใจสำคัญ: ที่ดินแต่ละแปลงไม่สามารถทดแทนกันได้

ความแตกต่างพื้นฐานที่สุดคือ ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ทดแทนกันไม่ได้ (Non-Fungible) ที่ดิน 1 ไร่ใจกลางสีลมไม่สามารถถูกทดแทนด้วยที่ดิน 1 ไร่ที่ถมขึ้นใหม่กลางทะเลได้อย่างสมบูรณ์

หลักฐานจากทั่วโลกยืนยันข้อเท็จจริงนี้ ไม่ว่าจะเป็นดูไบที่ถมทะเลสร้าง The Palm แต่ที่ดินที่แพงที่สุดยังคงอยู่ที่ Downtown Dubai หรือสิงคโปร์ที่ถมทะเลต่อเนื่องแต่ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงติดอันดับโลก

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจพบว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่แถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิต ตารางวาละ 3.85 ล้านบาท และราคาที่ดินใจกลางเมืองก็เพิ่มขึ้นทุกปีตั้งแต่สำรวจมาในปี 2537 ข้อมูลนี้แสดงให้เห็นชัดเจนว่า การเพิ่ม “หน่วยที่อยู่อาศัย” ไม่ได้ทำลายมูลค่าของ “ที่ดิน” ในทำเลดี

โดยสรุปแล้ว ความขาดแคลนของ “ทำเลทอง” ยังคงเป็นสัจธรรม แนวคิดที่ว่าการถมทะเลหรือการสร้างคอนโดจะทำให้ที่ดินไร้ค่า เป็นการมองปัญหาโดยละเลยปัจจัยด้านต้นทุน กฎระเบียบ และที่สำคัญที่สุดคือความแตกต่างระหว่าง “ปริมาณพื้นที่” กับ “คุณภาพของทำเล”

การถมทะเลอาจเพิ่มพื้นที่บนแผนที่ได้เพียงน้อยนิดในระดับโลก และการสร้างคอนโดอาจเพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยได้ แต่ไม่มีสิ่งใดสามารถสร้าง “ทำเลทอง” ที่สั่งสมคุณค่าจากเครือข่ายทางเศรษฐกิจและสังคมมานานหลายสิบหรือหลายร้อยปีได้

ท้ายที่สุดแล้ว ความขาดแคลนที่แท้จริงอาจไม่ใช่ “พื้นที่” แต่เป็น “ทำเล” ที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นสิ่งที่เทคโนโลยีการถมทะเลไม่สามารถสร้างลอกเลียนแบบได้ และนี่คือเหตุผลที่ว่า แม้โลกจะเปลี่ยนแปลงไปเร็วเพียงใด มูลค่าของที่ดินในทำเลทองจะยังคงเป็นสัจธรรมของการลงทุนเสมอ.