อสังหาฯ หนุนต่างชาติเช่าที่ดินยาว 50 ปี ดึงลงทุน ขจัดนอมินี

แม้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ จะมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2562 แต่ยังคงเป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกมาพูดถึงซ้ำแล้วซ้ำเล่า ซึ่งสาระสำคัญของกฎหมายนี้ คือการเพิ่มทางเลือกให้เจ้าของที่ดินสามารถสร้างมูลค่าจากทรัพย์สินของตน ผ่านการให้สิทธิกับบุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวแบบ “ใกล้เคียงเจ้าของ”

และสามารถใช้เป็นหลักประกันได้ไม่ต่างจากกรรมสิทธิ์ เป็นระยะเวลา 30 ปี ซึ่งเป็นประเด็นถกเถียงกันว่าควรจะขยายระยะเวลายาวขึ้นกว่านี้หรือไม่ เพื่อดึงดูด “เม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ” เป็นหนึ่งในเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจไทยที่อยู่ชะลอตัวอย่างหนัก

 

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การขยายสัญญาเช่าระยะยาว พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ จาก 30 ปี เพิ่มขึ้นเป็น 99 ปี เป็นหนึ่งในเครื่องมือทำให้สิทธิการเช่ามีความมั่นคงมากขึ้นและเป็นสินทรัพย์ทางการเงินได้ ซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างมาก สำหรับคนไทยที่เช่าที่หน่วยงานของรัฐ หรือเจ้าของที่ไม่ต้องขายที่ดิน 

"ไม่ทราบว่าภาครัฐจะขยายระยะเวลาเพิ่มขึ้นกี่ปีอาจ 60 หรือ 90 ปี ภาคเอกชนยอมรับได้ ซึ่งปัจจุบันการขยายสัญญาเช่าระยะยาวพ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ ยังไม่มีความคืบหน้าอะไร อยู่ในการพิจารณาของกรมที่ดิน ยังไม่ได้ถูกบรรจุเป็นร่างของรัฐบาล เข้าสู่วาระการประชุมของสภาผู้แทนฯ”

ข้อดีของการเช่าระยะยาวจะช่วยแก้ปัญหานอมินีโดยรองรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้ถูกต้องตามกฎหมาย สามารถนำรายได้มาใช้ประโยชน์ เพื่อสนับสนุนการอยู่อาศัยของผู้รายได้น้อย หรือพัฒนาประเทศในด้านอื่นๆ 

 เสนอเช่า“60ปี”ไม่เสี่ยงขายชาติ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวทางขยายสิทธิเช่าระยะยาวจากเดิม 30 ปี เชื่อว่าเป็นแรงจูงใจดึงต่างชาติเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยมองว่าระยะเวลาการเช่าระยะยาว “60 ปี” น่าจะเพียงพอแล้ว ไม่ยาวเกินไป นักลงทุน หรือลูกค้ายอมรับได้ ที่สำคัญไม่ต้องสุ่มเสี่ยงกับการถูกมองว่าเป็นการขายชาติ

ทั้งเป็นโอกาสที่ดีในการปรับและวางโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวเพื่อดึงคนเก่ง ผู้ซื้อคุณภาพสูงเข้าสู่ระบบ ขจัด “นอมินี” ดึงธุรกิจนอกระบบเข้ามาอยู่ในระบบ เพื่อจัดเก็บภาษีอย่างถูกต้อง

“ประเทศไทยมีฐานะเป็นบ้านหลังที่สองของคนทั่วโลก เราไม่ได้ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแม้แต่ตารางนิ้วเดียว แต่ให้สิทธิในการเช่าระยะยาวไม่เกิน 60 ปี เท่านั้น ถือเป็นจุดที่สมดุล วิธีนี้เป็นการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับประเทศไทย”

 ขณะนี้้คนจีนที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยยอมรับได้กับสัญญาเช่าระยะยาวมากขึ้น เพราะไม่อยากทำผิดกฎหมาย หลังจากมีการจับกลุ่มนอมินีจีนสีเทา การขยายสัญญาเช่าระยะยาวจะช่วยให้ชาวจีนที่ต้องการอยู่อาศัยในไทยไม่ต้องพึ่งนอมินีอีกต่อไป

นอกจากนี้ รัฐยังสามารถนำเม็ดเงินที่จะเข้ามาในระบบ ยกตัวอย่าง 1 ล้านล้านบาท อาจมีรายได้เฉลี่ย 20,000-30,000 ล้านบาทต่อปีมาจัดตั้ง “กองทุนสนับสนุนบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง” โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการบ้านหลังแรก ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ง่ายขึ้น รวมทั้งการควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทย โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินสนับสนุนจากรัฐบาลมาอุดหนุน

 50 ปี “เพียงพอ” ดึงดูดได้ไม่เสี่ยงทางสังคม

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมฯ  เห็นด้วยว่า ควรจะต้องนำ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ ออกมาใช้งาน เพราะมีมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งประเด็นที่หลายฝ่ายให้ความสนใจ คือควรขยายระยะเวลาเช่าจากเดิม 30ปี ให้มีระยะเวลายาวขึ้น

“ทุกคนในวงการเห็นด้วยเพื่อแก้ปัญหานอมินี เพราะเป็นผลเสียกับประเทศ ดังนั้น ถ้าเราควบคุมด้วยการปล่อยเช่าระยะยาวน่าจะเป็นประโยชน์มากกว่า เพราะคนต่างชาติที่เข้ามาอย่างถูกต้องจะได้สบายใจ”

ทรัพย์อิงสิทธิ ในมุมมองของสมาคมฯ เห็นด้วยว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาในเรื่องการหลบเลี่ยงด้วยการใช้นอมินีจดบริษัทแล้วมาซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย  ซึ่งควรแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มผู้อยู่อาศัย กลุ่มพาณิชยกรรม และกลุ่มเกษตกรรม

โดยกลุ่มเกษตรกรรมไม่ควรมีการเช่าระยะยาว ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมสามารถขยายได้ถึง 50 ปี เพื่อสร้างสมดุลระหว่างผลตอบแทนกับความมั่นคงของสังคม ประเมินว่าการให้เช่าระยะเวลา 50 ปี  สร้างผลตอบแทนระดับ 10-15% ซึ่งมากเพียงพอ  ส่วน 70-90ปี มองว่าไม่คุ้มค่าเพิ่มมากขึ้นนัก

 “รอบคอบ”มองครบทุกมิติ

เมื่อเทียบการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านที่ให้เช่าที่ดินระยะยาวเฉลี่ย 50-70 ปี เช่น มาเลเซีย เวียดนาม ไต้หวัน ซึ่งประเทศไทยยังจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะ 2  มิติหลัก  มิติดึงดูดต่างชาติเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และมิติความมั่นคงของสังคม  

“ดังนั้นต้องเปรียบเทียบว่า อะไรที่เป็นตัวเลขที่ดึงดูดต่างชาติ และไม่ยาวจนให้เกิดความเสี่ยงทางด้านสังคม”

สมาคมฯ มองการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น50 ปี เพราะประเมินว่าระยะเวลาดึงดูดเพียงพอ เทียบคู่แข่งอย่าง มาเลเซีย อินโดนีเซีย เวียดนาม รวมทั้งจีน ไต้หวัน ในกลุ่มนี้ให้เช่าระยะยาวเฉลี่ย 50-70ปี

อย่างไรก็ดี การดึงดูดทุนต่างชาติ “ไม่ใช่” แค่ปัจจัยขยายเวลาเช่าที่ดินระยะยาวเพียงอย่างเดียว แต่ไทยต้องพร้อมเป็นประเทศที่มีความปลอดภัย นอกเหนือจากมีวัฒนธรรมที่น่าอยู่ ผู้คนเป็นมิตร รวมทั้งต้องมีงานที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการดึงดูดต่างชาติเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในประเทศ เช่น กลุ่มวิศวกร การแพทย์ที่ใช้เทคโนโลยีชั้นสูง ดังนั้น ระยะเวลา 50ปี สามารถดึงดูดคนเข้ามาได้แล้วไม่จำเป็นต้องถึง90ปี

ส่วนการลงทุนในเชิงพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม หรือการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ ผลตอบแทนจากการเช่าระยะเวลา 30-50ปี จะได้ผลตอบแทน 10-15% หากเช่าระยะเวลา 50-70 ปี ได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น 5%  เท่ากับว่าระยะเวลา 70-90 ได้ผลตอบแทนเพิ่ม 1.8-2 % ดังนั้นนจุดสมดุลทั้งการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม น่าจะอยู่ที่ 50ปี เช่นกัน

 ดึงเม็ดเงินต่างชาติ–กระตุ้นเศรษฐกิจ

นายภวรัญชน์ อุดมศิริ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขยายระยะเวลาในเช่ายาวขึ้นจากเดิม 30 ปี  เป็นการช่วยกระตุ้นตลาดต่างชาติทั้งการลงทุนและอยู่อาศัย 

“ชาวต่างชาตินิยมเช่าระยะยาว  หากได้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี กับราคาขายปัจจุบัน เชื่อว่า ต่างชาติยอมรับได้ หากมีมาตรการดังกล่าวจะยิ่งช่วยให้แรงซื้อจากต่างชาติเข้ามามากขึ้น ที่ผ่านมามีหลายฝ่ายพยายามผลักดันแต่แรงต้านเยอะจึงยังไม่มีความคืบหน้า ยิ่งต่างชาติเข้ามาลดลงอาจมองว่าไม่คุ้ม"

อย่างไรก็ตาม จากแนวโน้มเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว การพิจารณาแนวทางดังกล่าวเพื่อดึงดีมานด์จากต่างขาติเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดและเศรษฐกิจไทยและแก้ปัญหานอมินีจึงเป็นอีกทางเลือก

เช่าระยะยาวหนุนลงทุนเมกะโปรเจกต์

นายวุฒิพล ถาวรธวัช กรรมการผู้จัดการ บริษัท เออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป จำกัด หรือ UHG ผู้บริหารอาคารสำนักงานแบรนด์ “ฮิลล์” พื้นที่ค้าปลีกและโรงแรม “เดอะ ควอเตอร์” กล่าวว่า แนวคิดที่รัฐบาลจะขยายระยะเวลาเช่าที่ดินจาก 30 ปี เป็น 99 ปีนั้น น่าจะตอบโจทย์สำหรับโครงการขนาดใหญ่ หรือ เมกะโปรเจกต์ ในแง่การลงทุนที่คุ้มค่ามากขึ้น ไม่ต้องกังวลการต่อสัญญาหลังครบ 30 ปี ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะต่างชาติ

“หากเช่าได้ยาวขึ้นจะกล้าลงทุนมากขึ้น ยกตัวอย่าง หากลงทุนคาสิโน 30 ปี ไม่น่าจะคุ้มทุน เพราะต้องใช้เวลานาน และระหว่างทางมีความเสี่ยงที่ธุรกิจล้มลุกคลุกคลานพอสมควรกว่าจะลงตัว ซึ่งแนวทางเช่าระยะยาวทำให้นักลงทุนมีทางเลือกมากขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ประกอบการรายเล็กยอมรับว่ามีความกังวล หากขยายระยะเวลาในการเช่ายาวนานขึ้นจะทำให้มีคู่แข่งที่เป็นชาวต่างชาติ รวมทั้งคนไทยที่มีสายป่านยาวเข้ามาแข่งขันมากขึ้น ซึ่งภาครัฐต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเช่นกัน