อสังหาฯ ไร้สัญญาณฟื้น! ยอดโอนต่างชาติสะดุดไตรมาสแรก68 ‘จีน’ วูบ
ไร้สัญญาณฟื้น! ยอดโอนต่างชาติสะดุด ไตรมาส 1 /2568 ‘จีน’วูบ 7.2% ฉุดมูลค่าร่วง 19.2% ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ปรับตัวหาฐานลูกค้าใหม่ ปล่อยเช่า ทดแทน
ภาวะเศรษฐกิจไทย และทั่วโลกชะลอตัวต่อเนื่อง รวมทั้ง “จีน” มหาอำนาจเศรษฐกิจโลก ขุมทรัพย์ใหญ่ของสินค้า และบริการของไทย โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สร้างแรงสั่นสะเทือนกดดันยอดขาย สะท้อนผ่านยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมจากต่างชาติเผชิญตัวเลขติดลบ ซึ่ง “ชาวจีน” ที่รั้งตำแหน่งผู้ซื้ออันดับหนึ่ง แม้ยังครองแชมป์แต่ยอดซื้อดิ่ง! ขณะที่ “เมียนมา” ขยับขึ้นอันดับ 2 สะท้อนภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดทุนต่างชาติในไทย สัญญาณล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากต่างชาติไตรมาสแรก ปี 2568 “ลดลง” ทั้งในเชิงจำนวน และมูลค่า
สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้จีนยังเป็นชาติที่โอนห้องชุดมากที่สุด แต่ยอดซื้อกลับลดลงถึง 19.2% สะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่กดดัน และความระมัดระวังของนักลงทุนจีน ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อ และโอนกรรมสิทธิ์รวม 3,919 หน่วย มูลค่ารวม 16,392 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 29.3% ของตลาดรวม ลดลงเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอาจดูเล็กน้อยในเชิงปริมาณ แต่ส่งสัญญาณถึงแนวโน้มชะลอตัวที่ต้องจับตา!
ดีมานด์จีนแผ่ว เมียนมาพุ่ง
จีนยังคงเป็นชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 1,481 หน่วย มูลค่า 6,117 ล้านบาท แต่เทียบกับปีก่อนลดลงถึง 19.2% ในเชิงมูลค่า และหดตัว 7.2% ในเชิงจำนวน เป็นสัญญาณชัดถึงภาวะความไม่มั่นใจของ “นักลงทุนจีน” ท่ามกลางเศรษฐกิจภายในประเทศยังอ่อนแรง ในทางกลับกัน “เมียนมา” กลับกลายเป็นผู้เล่นใหม่ที่น่าจับตา ด้วยยอดการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นถึง 12% ในจำนวนหน่วย กลายเป็นอันดับ 2 แซงหน้ารัสเซียที่เคยครองอันดับนี้อย่างมั่นคง
“แม้สถานการณ์ภายในประเทศไม่แน่นอน แต่นักลงทุนเมียนมากลับมองไทยเป็นพื้นที่ปลอดภัย ทั้งจากภัยสงคราม และเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงในบ้านตัวเอง”
แม้ในเชิงมูลค่า “เมียนมา” ลดลง 28.1% เหลือ 1,587 ล้านบาท แต่การเพิ่มขึ้นเชิงจำนวน สะท้อนพฤติกรรม “กระจายความเสี่ยง” ของนักลงทุนจากประเทศที่มีความไม่แน่นอนภายในสูง
ขณะที่ “รัสเซีย” ยังคงรักษาตลาดได้ แม้จำนวนหน่วยลดลง 2.4% แต่มีมูลค่าโอนเพิ่มขึ้น 6.9% มาจากการซื้อห้องชุดมูลค่าสูงในเมืองเศรษฐกิจหลัก เช่น กรุงเทพฯ และพัทยา ขณะที่ยุโรปตะวันตก เช่น ฝรั่งเศส เยอรมนี และสหราชอาณาจักร ดีมานด์ขยับขึ้นบางส่วน เช่นเดียวกับ ไต้หวัน และสิงคโปร์ที่น่าสนใจ ด้วยการเติบโตของมูลค่าการโอนสูงถึง 33.9% และ 52.5% ตามลำดับ สะท้อนความเชื่อมั่นในระยะยาวต่อศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“ปรับตัว” รับโครงสร้างตลาดต่างชาติเปลี่ยน
สุนทร กล่าวว่า แม้ยังมีนักลงทุนต่างชาติกลุ่มใหม่ขยายตัว แต่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเปราะบาง และมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง ที่สถานการณ์เศรษฐกิจโลกยังโตต่ำ กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอ ดีเวลลอปเปอร์ไทยจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์มองหาตลาดใหม่ เสริมแพลตฟอร์มรองรับความหลากหลายของดีมานด์ต่างชาติอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นไต้หวัน ฮ่องกง เมียนมา รัสเซีย นอกเหนือจากพึ่งพากำลังซื้อจาก “จีน” ไม่เพียงพออีกต่อไป
"การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้ เป็นสัญญาณเตือนสำคัญถึงความจำเป็นในการปรับยุทธศาสตร์พัฒนาโครงการ และกลยุทธ์ทำการตลาด เพื่อรับมือกับดีมานด์ที่ผันผวนและพฤติกรรมผู้ซื้อที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป"
จากก่อนหน้านี้เคยมีการขายคอนโดมิเนียมให้ลูกค้าจีนก่อนโควิด-19 ในปี 2562 ซึ่งมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทยราว 40 ล้านคน เป็น “จีน” ถึง 11 ล้านคน ช่วงเวลานั้นขายคอนโดมิเนียมให้คนจีนประมาณ 10,000 ยูนิต แต่ปีนี้นักท่องเที่ยวจีนเหลือ 5 ล้านคน คาดว่า จะขายได้ประมาณ 6,000 ยูนิต
"เฉพาะชาวจีนแผ่นดินใหญ่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยสูงสุดในปี 2561 จำนวน 7,916 ยูนิต และตลาดคอนโดมิเนียมเคยลดลงต่ำสุดในปี 2564 เหลือเพียงแค่ 4,867 ยูนิต ส่วนปี 2567 เหลือ 5,670 ยูนิต"
คอนโดมิเนียมปล่อยเช่ามาแรง
ปีณิตา ศิลปสุวรรณ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) เครือออริจิ้น กล่าวว่า จากข้อมูลของพรีโมเซอร์วิสฯ พบว่า เทรนด์เช่าคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะประเภทที่มีบริการเหมือนโรงแรม หรือ Service Residences กำลังได้รับความนิยมในกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงที่โรงแรมปรับราคาสูงขึ้นตามอัตราการเข้าพัก
นักท่องเที่ยวมองหาความคุ้มค่า และการใช้ชีวิตแบบยืดหยุ่น เลือกเช่าคอนโดมิเนียมราคา 15,000-70,000 บาทต่อเดือน ตามขนาด และโลเกชัน โดยมีแนวโน้มเปลี่ยนจากสัญญาเช่าระยะยาว (6 เดือน-1 ปี) มาเป็นสัญญาระยะสั้น 1-2 เดือน
“ราคาเช่าคอนโดมิเนียมบางแห่งเริ่มต้นเพียง 20,000 บาทต่อเดือน หากเปรียบเทียบกับโรงแรมที่พัก 1 เดือนอาจต้องจ่ายมากกว่า 30,000 บาท นักท่องเที่ยวจึงเริ่มหันมามองคอนโดมิเนียมมากขึ้น”
คอนโดมิเนียม กลายเป็นทางเลือกที่ได้ทั้งความสะดวกสบาย และราคาคุ้มค่าปัจจุบันกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติถือครองสัดส่วนลูกค้าราว 30% ของพอร์ตคอนโดมิเนียมให้เช่าของบริษัท ขณะที่ 50% เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย (Expat) ซึ่งนิยมเช่าห้องใหญ่ระดับราคา 60,000-70,000 บาทต่อเดือน อีก 20% เป็นกลุ่มคนไทย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อซื้อบ้านได้
ด้านพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมให้เช่า 10 โครงการ รวม 1,000 ยูนิต อัตราการเช่า 80-85% และมีแผนเปิดเพิ่มอีก 3 โครงการ ภายในสิ้นปี 2568 ในกรุงเทพฯ ชลบุรี และระยอง รวมอีก 500 ยูนิตรองรับดีมานด์ที่ยังเติบโตต่อเนื่อง เทรนด์นี้ไม่เพียงกระทบโรงแรมโดยตรง แต่ยังสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการ “ความยืดหยุ่น คุ้มค่า เป็นส่วนตัว” มากกว่าความหรูหราจากบริการเต็มรูปแบบของโรงแรมในอดีต
เร่งฟื้นความเชื่อมั่น “ความปลอดภัย”
สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ภาพรวมดีมานด์จาก “จีน” หายไป! เป็นผลมาจากความเชื่อมั่น จากกระแสข่าวความไม่ปลอดภัย ซึ่งเป็นหน้าที่ภาครัฐ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้กลับมาอีกครั้ง คาดว่าจะต้องใช้เวลา 3-4 ปีกว่าทีเดียวกว่าความเชื่อมั่น จะกลับมาเต็มที่ พร้อมกับภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว
"ความท้าทายจากปัจจัยลบรอบด้าน แรงกดดันทางเศรษฐกิจ สภาพคล่อง ความไม่แน่นอนในตลาดโลก ผลจากภาษีทรัมป์ทำให้ไทยได้รับผลกระทบ รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งทุกฝ่ายต้องปรับตัวเพื่อขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านวิกฤติไปได้ พร้อมเตรียมรับกับโอกาสในอนาคตเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว ระหว่างนี้ดีเวลลอปเปอร์ต้องถือเงินสด ลดค่าใช้จ่าย เลือกเปิดโครงการทำเลที่ดี"
แนวโน้มดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายรุกเข้ามาทำตลาด “บ้านหรู” ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น เนื่องเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและพร้อมซื้อ! ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย ส่งผลให้ซัพพลายบ้านหรูเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา ทำให้ตลาดแข่งขันรุนแรง
The Great Perfect Storm
ในมุมมองของ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ประคองตัว” ให้รอดผ่านสถานการณ์ “The Great Perfect Storm” จากปัจจัยลบทั้งใน และต่างประเทศ โดยเน้นการรักษาสภาพคล่อง รัดเข็มขัด เตรียมพร้อมรอจังหวะฟื้นตัวเมื่อเศรษฐกิจโลกส่งสัญญาณดีขึ้น
"ระหว่างนี้ต้องประคับประคองตัวรับภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) ก่อนจบลงที่ฮาร์ดแลนด์ดิ้ง (Hard Landing) เราอยู่ในช่วงเวลาที่ต้องปรับตัวให้เหมาะสมกับสถานการณ์ เอาตัวรอดในระยะยาวเป็นเป้าหมายสำคัญที่สุดของผู้ประกอบการในปีนี้”
อย่างไรก็ตาม กรณีลูกค้าจีนชะลอการซื้อ ทางอนันดาปรับแผนด้วยการหันไปขยายฐานลูกค้าไต้หวัน ซึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อเข้ามาทดแทน โดยก่อนหน้านี้ได้จับมือกับพันธมิตรกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อาทิ โธรน พร็อพเพอร์ตี้ อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลเอสเตท, ชูเซ็ง อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลเอสเตท ในไต้หวัน และธนาคารกรุงเทพ สาขาไต้หวัน จัดโรดโชว์เพื่อดึงกลุ่มลูกค้าไต้หวันเข้ามา
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์