หนี้ครัวเรือนสูงฉุดแรงซื้อทุบยอดโอน - หนีเจาะกลุ่มไฮเอนด์

ปี 2568 แวดวงอสังหาริมทรัพย์ กลับยังต้องเผชิญแรงกระแทกจาก “หนี้ครัวเรือน” ที่สะสมตัวมาอย่างต่อเนื่อง และทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงหลัง ส่งผลกระทบตรงต่อ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่าง

จากข้อมูลวิเคราะห์ของ TerraBYTE แอปพลิเคชัน ในไตรมาส 1/2568 พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว” อย่างชัดเจน โดยเฉพาะเซกเมนต์ บัดเจ็ทราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท และอีโคโนมี ราคาตั้งแต่ 1.8-3 ล้านบาท ที่ไม่เพียงแค่ยอดเปิดตัวโครงการลดลงเท่านั้น แต่ยังเผชิญกับอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ที่ลดลงเฉลี่ย 2% สะท้อนกำลังซื้อ และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมา

“ตลาดคอนโดฯ เผชิญกับความท้าทายจากสินค้าคงค้าง และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้น”
 

 สุมิตรา วงศ์ภักดี  กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด  กล่าวว่า  แนวโน้มนี้ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้อง “รีเซ็ต” กลยุทธ์ โดยเปลี่ยนจากการทำตลาดบัดเจ็ท และอีโคโนมี ไปสู่ ตลาดแมส ราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท ที่แม้ราคาสูงขึ้น แต่กลุ่มลูกค้ากลับมี “คุณภาพการกู้” ที่ดีกว่า และอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับไม่เกิน 20% ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทำได้จริง

 บ้านแนวราบยืนหนึ่ง-เจาะตลาดกลาง-บน

สวนทางกับคอนโดมิเนียมตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะ “บ้านเดี่ยว” และ “บ้านแฝด” ในกลุ่มราคากลางถึงบน ยังสามารถเติบโตต่อเนื่อง และกลายเป็นตลาดหลักที่ยังมีดีมานด์จริง จากการสำรวจ พบว่า อัตราการดูดซับในกลุ่มบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นในทุกระดับราคา โดยกลุ่มแมสขยับขึ้น 5% พรีเมียมเพิ่มขึ้น 8% และกลุ่มลักชัวรีพุ่งสูงถึง 19% ในขณะที่อีโคโนมีกลับลดลง 1%

“ผู้บริโภคมองหาบ้านที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และมั่นใจในมูลค่าเพิ่มระยะยาว มากกว่าราคาที่ถูกในปัจจุบัน”  

สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ให้ความสำคัญกับ คุณค่า (Value) มากกว่า  ราคา (price) และเลือกลงทุนในบ้านที่รองรับการใช้ชีวิตระยะยาว โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีรายได้มั่นคง และคุณสมบัติผ่านการพิจารณาสินเชื่อ
 

ทาวน์โฮมหรูพุ่งแรง-ดาวรุ่งตลาดใหม่

อีกหนึ่งเซอร์ไพรส์ของตลาด คือ ทาวน์โฮมระดับ ลักชัวรีราคาตั้งแต่ 9-15 ล้านบาท ที่กลายเป็น “ดาวรุ่ง” ในตลาดอสังหาฯ ด้วยยอดเปิดตัวที่เพิ่มขึ้นถึง 16% และอัตราการดูดซับสูงสุดในทุกเซกเมนต์ที่ 35% ขณะที่ทาวน์โฮมพรีเมียมราคา 6-8 ล้านบาทก็โชว์ฟอร์มดีไม่แพ้กัน โดยยอดเปิดตัวเพิ่มขึ้น 20% และยอดขายเพิ่มขึ้น 6%

“ทาวน์โฮมหรูคือ คำตอบของคนเมือง ที่อยากได้ฟังก์ชันบ้านเดี่ยว แต่ยังอยู่ในโซนเข้าถึงง่าย”

ความสำเร็จของเซกเมนต์นี้ ส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย จากกลุ่มรายได้ต่ำที่กู้ไม่ผ่าน มาสู่กลุ่มกำลังซื้อระดับบนที่พร้อมจ่าย และต้องการบ้านที่ “คุ้มค่า” พร้อมดีไซน์ และบริการครบครัน

 ลักชัวรีอัด!ไม่ใช่ไม่มีเงิน แต่ชะลอการตัดสินใจ

แม้ตลาดบนจะยังเป็นกลุ่มที่มีแรงซื้อ แต่การตัดสินใจกลับเริ่มช้าลง โดยเฉพาะในกลุ่มลักชัวรี ทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว แม้จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการจะยังมาก แต่กลับใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น  สะท้อนถึงความ “ระมัดระวัง” ที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อ แม้จะมีกำลังจ่าย แต่ยังรอดูปัจจัยทางเศรษฐกิจ และนโยบายการเงินในระยะยาว

การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดในปี 2568 คือ นักพัฒนาอสังหาฯ “ลดจำนวน”โครงการเปิดใหม่ แต่กลับเพิ่ม “มูลค่าโครงการ” อย่างมีนัยสำคัญ โดยขยับเข้าสู่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนมากขึ้น ในสภาพแวดล้อมที่หนี้ครัวเรือนยังสูง และเงื่อนไขสินเชื่อยังเข้มงวด การโฟกัสที่คุณภาพของกลุ่มเป้าหมายแทนปริมาณ เป็นแนวทางที่ถูกต้องในเวลานี้

“หนี้ครัวเรือนส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ มากกว่าจีดีพี เพราะกระทบตรงยอดโอน”

และนั่นคือ ความจริงที่นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องยอมรับ และปรับกลยุทธ์ให้ทัน ก่อนคลื่นหนี้ลูกใหม่จะถาโถมเข้ามาอีกระลอก
 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์