Q1/68 อสังหาฯส่งสัญญาณหดตัว สะท้อนมาตรการรัฐยังไม่ตอบโจทย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2568 พบสัญญาณที่น่ากังวล เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 13.8% จากปีที่แล้ว แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด ประเมินว่า ปัจจัยหลายประการ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกและปัญหาภายในประเทศ ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แม้ว่ามาตรการภาครัฐยังคงมีอยู่ก็ตาม

เศรษฐกิจโลกกระทบการตัดสินใจลงทุน

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท กล่าวถึงผลกระทบจากนโยบายการค้าของสหรัฐฯ ซึ่งทำให้ความไม่แน่นอนเพิ่มขึ้น ทั้งในด้านการส่งออกและการลงทุน รวมถึงความผันผวนของค่าเงินบาทที่ทำให้การลงทุนจากต่างชาติชะลอตัว โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีน สิงคโปร์ และฮ่องกงที่ต้องประเมินความเสี่ยงมากขึ้น
 

"การเจรจาการค้ากับสหรัฐฯ ที่ยังไม่มีความชัดเจน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจอย่างมาก" นายวิทย์กล่าว

นอกจากนี้ ปัญหาภาษีนำเข้าจากสหรัฐฯ ที่อาจทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่กดดันราคาที่อยู่อาศัย แม้ความต้องการยังไม่ฟื้นตัวก็ตาม

สินเชื่อเข้มงวด- DSR สูง ฉุดยอดขาย

การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อยังเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ไม่สูงมาก เช่น บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-65% ในปี 2566 และยังไม่มีแนวโน้มที่จะแก้ไขได้ในระยะสั้น นอกจากนี้ มาตรฐานการคำนวณ DSR ที่สูงเกินไป โดยเฉพาะการรวมหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น หนี้บัตรเครดิต ทำให้ผู้บริโภคที่มีรายได้ประจำและความสามารถในการผ่อนชำระสูงถูกปฏิเสธสินเชื่อ
 

นายวิทย์เสนอแนะให้ธนาคารพิจารณาปรับแนวทางการคำนวณ DSR โดยแยกหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยและหนี้เพื่อการบริโภคออกจากกัน เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

มาตรการรัฐที่ยังไม่เพียงพอ

แม้มาตรการภาครัฐที่ออกมาจะช่วยบรรเทาปัญหาในบางส่วน แต่กลับพบว่าไม่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างเพียงพอ ข้อเสนอที่นายวิทย์นำเสนอ ได้แก่ การหักดอกเบี้ยบ้านจากภาษีได้เต็มจำนวน ลดเกณฑ์การลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงการสนับสนุนสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำพิเศษ และการออกโครงการ "เงินร่วมลงทุน" หรือ Shared Equity เพื่อช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้าน

ขับเคลื่อนฟื้นฟูต้องการมาตรการเชิงรุก

จากสัดส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลต่อ GDP ของประเทศถึง 20% นายวิทย์เตือนว่า หากภาครัฐไม่รีบดำเนินมาตรการที่มีประสิทธิภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่รุนแรงมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว

ปี 2568 จึงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องการการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างเร่งด่วน เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถฟื้นตัวและกลับมาเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อีกครั้ง