ราคาบ้านจัดสรรขยับขึ้นแผ่ว บ้านแพงขึ้น…แต่ขายยากขึ้น

ราคาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเดินหน้าเพิ่มขึ้น ทว่าอัตราการเติบโตเริ่มลดความร้อนแรงลง สะท้อนแรงซื้อที่อ่อนแรงท่ามกลางต้นทุนพัฒนาโครงการที่พุ่งไม่หยุด รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  (REIC) ในไตรมาส 1 ปี 2568 พบว่า ดัชนีอยู่ที่ 131.8 เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% YoY และ 0.3% QoQ ชี้ให้เห็นถึง “ความระมัดระวัง” ของผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญทั้งต้นทุนที่สูงขึ้น และภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยเท่าเดิม

ต้นทุนขึ้น-กำลังซื้อแผ่ว สมการกดดันราคาบ้าน

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันราคาบ้านยังคงมาจากต้นทุนพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะ ราคาที่ดินในทำเลศักยภาพที่ปรับตัวขึ้นแรง, วัสดุก่อสร้าง ที่ยังคงอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น และ ค่าแรงงานที่ปรับเพิ่มตั้งแต่ต้นปี เหล่านี้ล้วนผลักต้นทุนรวมให้ขยับขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านต้องปรับตาม แม้ว่าอัตราการปรับจะต้อง “เบรกไว้” เพื่อไม่ให้แรงซื้อหายไปจากตลาด

ทำเลเมือง-แนวรถไฟฟ้ายังร้อนแรง

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในภาพรวมอยู่ที่ 137.0 เพิ่มขึ้น 3.8% YoY โดย กรุงเทพฯ มีอัตราการปรับขึ้นสูงถึง 6.5% โดยเฉพาะทำเล พระโขนง–บางนา–สวนหลวง–ประเวศ ที่ระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท ถือเป็นโซนดาวเด่นของไตรมาสนี้ ขณะที่ นนทบุรี–ปากเกร็ด ก็โดดเด่นไม่แพ้กันในกลุ่มบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้านบาท

ทาวน์เฮ้าส์สวนทาง ราคาหดตัว

สวนทางกับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์กลับแสดงสัญญาณถดถอย ดัชนีราคาอยู่ที่ 129.5 ลดลง 1.4% YoY โดยเฉพาะในพื้นที่ปริมณฑล เช่น บางกรวย–บางใหญ่–บางบัวทอง–ไทรน้อย ที่ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนการเร่งระบายสต็อกจากโครงการเก่าที่ยังใช้ต้นทุนเดิม

“โปรโมชัน” ยังจำเป็น!

แม้ผู้ประกอบการจะพยายามตรึงราคาหรือขึ้นราคาน้อยที่สุด แต่การระบายสต็อกก็ยังต้องพึ่งกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย โดยไตรมาสนี้มีการ ให้ส่วนลดค่าใช้จ่ายวันโอนและเงินสด ในสัดส่วน 34% เท่ากัน เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า พร้อมลดการแจกของแถมอย่างเครื่องใช้ไฟฟ้าและส่วนกลางลงเล็กน้อย แสดงให้เห็นถึงการ “บริหารต้นทุน” อย่างรอบคอบ

กรุงเทพฯ ยังแกร่ง – ปริมณฑลเริ่มแผ่ว

เมื่อแยกดัชนีตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ ยังแข็งแรง ดัชนีอยู่ที่ 131.7 เพิ่มขึ้น 2.7% YoY ขณะที่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ กลับลดลง 2.6% YoY แม้จะขยับบวกเล็กน้อยเมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส

แม้ภาพรวมราคายังขึ้น แต่เป็นการขึ้นที่ “จำกัด” ในขณะที่บางทำเลเริ่มลดราคา ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้บริโภคยังคงเป็นฝ่ายถือไพ่เหนือในตลาด หากแรงซื้อไม่ฟื้นชัดในครึ่งปีหลัง ปีนี้อาจกลายเป็นช่วงของ “ผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง ในตลาดที่เคยขับเคลื่อนด้วยอำนาจของผู้ขายมาก่อนหน้านี้