‘ทำเลฮอต’ อาคารสำนักงาน ‘สีลม - สาทร - พระราม 4’ ฟื้นแรง ค่าเช่าพุ่ง

แม้ภาพรวมเศรษฐกิจยังเผชิญแรงกดดันจากความไม่แน่นอนระดับโลก แต่ “ตลาดสำนักงาน” ในกรุงเทพฯ กลับมีสัญญาณฟื้นตัวอย่างเงียบๆ โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เริ่มกลับมาคึกคักจากแรงขับเคลื่อนของธุรกิจขนาดใหญ่ที่ปรับตัว ขณะเดียวกัน ย่านนอก CBD ก็เร่งเกมปรับตัว ปรับสมดุลระหว่าง “ค่าเช่า" กับ "ความคุ้มค่า” เพื่อช่วงชิงดีมานด์จากลูกค้าที่ต้องการทางเลือกใหม่เพื่อการบริหารต้นทุนระยะยาว

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วน และกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าในไตรมาส 1 ปี 2568 ค่าเช่าขอเสนอในพื้นที่ CBD เฉลี่ยขยับขึ้น 0.2% จากไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 966 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 0.7% สู่ระดับ 77% นับเป็นอีกหนึ่งไตรมาสที่ภาคธุรกิจแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นต่อพื้นที่ “ทำเลทอง” ใจกลางเมือง แม้ต้องแลกกับต้นทุนที่สูงขึ้น!

โดย ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 โดดเด่นที่สุดในกลุ่ม พบการปรับขึ้นของค่าเช่า 0.4% สู่ระดับ 971 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน มีอัตราการเช่าพุ่งสูงสุด 1.9% มาอยู่ที่ 76% สะท้อนว่าทำเลที่มีความหลากหลายทั้งด้านการขนส่ง และภาพลักษณ์องค์กร ยังคงดึงดูดบริษัทชั้นนำได้อย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ ย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ และ ย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ ค่าเช่าขยับขึ้นเพียงเล็กน้อย 0.1-0.2% มาอยู่ที่ 1,091 และ 944 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือนตามลำดับ แต่กลับเห็นอัตราการเช่าที่ลดลงเล็กน้อย 0.5 % ทั้ง 2 พื้นที่ สะท้อนถึงการเริ่ม “เลือก” ของผู้เช่าที่ต้องการสมดุลระหว่าง “ทำเล-ราคา-ฟังก์ชันการใช้งาน”

นอก CBD จุดขายคือ ความคุ้มค่า

ด้านนอกเขต CBD ที่เคยถูกมองว่าเป็น “ทางเลือก” สำหรับบริษัทขนาดกลาง-เล็ก ในวันนี้กลายเป็น “สนามแข่งขันใหม่” ของตลาดสำนักงาน โดยค่าเช่าเฉลี่ยปรับขึ้นเล็กน้อย 0.2% สู่ 670 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่าทรงตัวที่ 79%

ย่านเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดาภิเษก ยังคงแข็งแกร่งทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน โดยค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.2% อยู่ที่ 729 บาท และอัตราการเช่าขยับขึ้นเล็กน้อยที่ 80% สะท้อนความนิยมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBD)

ในทางกลับกัน ย่านพหลโยธิน-วิภาวดี แม้ค่าเช่าปรับขึ้น 0.3% มาอยู่ที่ 683 บาท แต่กลับเห็นอัตราการเช่า "ลดลง" 0.3% เหลือ 78% บ่งชี้ถึงการรอจังหวะของดีมานด์ในพื้นที่ที่ยังต้องการแรงหนุนด้านโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม

แต่ที่โดดเด่นที่สุด คือ ย่านบางนา-ศรีนครินทร์ ซึ่งอัตราการเช่าพุ่งสูงสุดในบรรดาพื้นที่นอก CBD โดยเพิ่มขึ้น 1.4% สู่ระดับ 71% สวนทางกับฐานค่าเช่าที่ต่ำเพียง 620 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน การเติบโตนี้ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของพื้นที่ “รอบนอก” ที่สามารถตอบโจทย์กลุ่มธุรกิจที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ แต่ยังต้องการต้นทุนที่ควบคุมได้

จุดเปลี่ยนของเกมเช่า ไม่ได้มีแค่ “ทำเล”

การเคลื่อนไหวของอัตราค่าเช่า และการดูดซับพื้นที่เช่าในแต่ละโซน สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ไม่ได้ขึ้นอยู่กับ “ย่าน” เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับ “คุณค่า” ที่แต่ละพื้นที่สามารถมอบให้กับผู้เช่าได้ ทั้งในแง่ต้นทุน การเดินทาง ความยืดหยุ่น และความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา

ท่ามกลางการแข่งขันที่เริ่มกลับมาร้อนแรง ผู้เล่นในตลาดนี้จำเป็นต้องมองให้ลึกกว่าราคา และคิดให้ไกลกว่าพื้นที่ว่าง เพราะในตลาดที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูงขึ้น ฉะนั้น “คุณภาพและบริการ” จะกลายเป็นจุดชี้เป็นชี้ตายของเกมธุรกิจเช่าพื้นที่ในยุคต่อจากนี้ไป

อย่างไรก็ตามปี 2568 ถือเป็น “ปีทอง” ของซัพพลายใหม่ เพราะมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากถึง 835,000 ตารางเมตร และคาดว่าจะมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดสูงถึง 524,000 ตารางเมตร ภายในปีนี้ โครงการน่าจับตามอง เช่น The Central พหลโยธิน ที่พัฒนาโดยเซ็นทรัลพัฒนา ที่น่าสร้างแรงสั่นสะเทือนให้กับคู่แข่ง โดยเฉพาะผู้ที่ยังไม่ยกระดับอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการใหม่ของผู้เช่า

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ จากตลาดที่เคยวัดกันด้วย ราคา และทำเล สู่ตลาดที่วัดกันด้วย ความสามารถในการดูแลลูกค้า และการบริหารความเสี่ยง เพราะในโลกที่ไม่แน่นอน “ความเชื่อมั่น” คือ สินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของอาคารสำนักงานในวันนี้

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์