จับตา!ตลาดออฟฟิศปี68แข่งเดือดซัพพลายทะลัก5.2แสนตร.ม.

แม้เศรษฐกิจไทยในปี 2568 จะต้องเผชิญกับแนวโน้มการเติบโตที่ชะลอตัวจากแรงกดดันด้านภูมิรัฐศาสตร์และการค้าระหว่างประเทศ โดยเฉพาะนโยบายภาษีศุลกากรของสหรัฐฯ ที่เริ่มแสดงผลกระทบผ่านห่วงโซ่อุปทานโลก แต่ “ตลาดอาคารสำนักงาน” กลับสะท้อนภาพที่ซับซ้อนและน่าสนใจยิ่งกว่า ด้วยปริมาณพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้น การปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่ และการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้เช่าในยุคใหม่

 ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด  ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ในไตรมาส 1/2568 พื้นที่สำนักงานรวมในกรุงเทพฯ ขยายตัวแตะ 6.314 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการ “WorkLab” บนถนนพระราม 4 ขณะเดียวกัน อาคารเก่าเริ่มปรับปรุงเข้าสู่มาตรฐาน “อาคารเขียว” ทำให้พื้นที่อาคารเขียวเพิ่มขึ้นเป็น 2.1 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 33% ของอุปทานทั้งหมด
 

สิ่งที่น่าสังเกตคือ “การดูดซับสุทธิ” ของพื้นที่สำนักงานยังเป็นบวกที่ 31,000 ตารางเมตร โดยเฉพาะพื้นที่อาคารเขียวซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีการดูดซับสุทธิมากถึง 51,000 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารทั่วไปกลับติดลบที่ 17,000 ตารางเมตร สะท้อนการเปลี่ยนผ่านที่ชัดเจนของความต้องการ

 ปีแห่งจุดเปลี่ยนอุปทานใหม่กำลังมา

    ปี 2568 กำลังจะกลายเป็น “ปีทอง” ของอุปทานใหม่ ด้วยโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากถึง 835,000 ตารางเมตร และคาดว่าจะมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดสูงถึง 524,000 ตารางเมตร ภายในปีนี้ โครงการสำคัญ เช่น GR9 แยกพระราม 9 และ The Central พหลโยธิน ที่พัฒนาโดยเซ็นทรัลพัฒนา กำลังสร้างแรงสั่นสะเทือนให้กับผู้ประกอบการรายเดิม โดยเฉพาะผู้ที่ยังไม่ยกระดับอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการใหม่ของผู้เช่า

    อัตราการเช่าโดยรวมปรับตัวขึ้น 0.5 %มาอยู่ที่ 77.5% ฟื้นตัวเป็นไตรมาสที่2ติดต่อกัน โดย อาคารเกรด A กลับมาโดดเด่นด้วยอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้น 2.1%สู่ระดับใกล้ก่อนโควิด ในทางตรงกันข้าม เกรด B ยังเผชิญความท้าทาย โดยมีอัตราการเช่าเพียง 76% ส่วน เกรด C แม้จะไม่โตแต่ยัง"ทรงตัว"ที่ 80% ซึ่งอาจสะท้อนถึงราคาที่เข้าถึงได้ แต่ต้องจับตาความสามารถในการปรับตัวในระยะยาว
 

ค่าเช่าขยับขึ้นแต่เกมไม่ได้อยู่แค่ “ราคา”

    ค่าเช่าตลาดโดยรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 845 บาทต่อตารางเมตร/เดือน โดยค่าเช่าเกรด A แตะระดับสูงสุดใหม่ที่ 1,248 บาท/ตร.ม./เดือน แต่สิ่งที่ “เปลี่ยนเกม” ไม่ใช่แค่ราคา หากแต่เป็น “ความคาดหวังใหม่” ของผู้เช่า

    หลังเหตุแผ่นดินไหวในเมียนมาปลายเดือนมี.ค.ที่ผ่านมา ความปลอดภัยของอาคารกลายเป็นประเด็นสำคัญ ผู้เช่าเริ่มพิจารณาความพร้อมของระบบฉุกเฉิน การซ่อมแซม ความยืดหยุ่น และการบริการจากเจ้าของอาคารเป็นหลัก'ไม่ใช่'แค่ความสวยงามของล็อบบี้หรือวิวบนชั้นสูงอีกต่อไป

พลวัตตามทำเลCBD ยังแข็งแรง

    ย่าน สีลม–สาทร–พระราม 4 เติบโตโดดเด่นสุดในกลุ่ม CBD ทั้งด้านค่าเช่า (+0.4%) และอัตราการเช่า (+1.9 จุด) นานา–อโศก–พร้อมพงษ์ ค่าเช่าขยับขึ้นเล็กน้อย แต่การเช่าชะลอเล็กน้อยเช่นกัน ส่วนเขตนอก CBD อย่าง บางนา–ศรีนครินทร์ น่าจับตา เพราะอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 1.4%สูงที่สุดในกลุ่ม

    แนวโน้มผู้เช่าฉลาดขึ้น เจ้าของอาคารต้องปรับเกมท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และการกลับมาของแนวคิด “ภาษีนำเข้ายุคทรัมป์” เจ้าของอาคารต้องเผชิญกับผู้เช่าที่มีความต้องการสูงขึ้นและระมัดระวังมากขึ้น

    “เรากำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนในลำดับความสำคัญของผู้เช่า โดยประสบการณ์ของผู้เช่า ความสามารถในการบริหารจัดการภาวะวิกฤต และความพร้อมของอาคาร กลายเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญไม่แพ้ทำเลที่ตั้งและค่าเช่า เจ้าของอาคารที่สามารถแสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่ดีในชีวิตประจำวัน และมีความมุ่งมั่นในระยะยาวต่อความปลอดภัยและการใช้งานที่มีประสิทธิภาพ จะสามารถสร้างความแตกต่างได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้”

    ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ จากตลาดที่เคยวัดกันด้วย ราคาและทำเล สู่ตลาดที่วัดกันด้วย ความสามารถในการดูแลลูกค้าและการบริหารความเสี่ยง เพราะในโลกที่ไม่แน่นอน “ความเชื่อมั่น” คือสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของอาคารสำนักงานในวันนี้