ระเบิดเวลาหุ้นกู้อสังหา‘แรงสั่นสะเทือน’ที่มากกว่าแผ่นดินไหว

วันที่ 28 มี.ค. หลายคนจดจำว่าเป็นวันที่แผ่นดินไหวครั้งใหญ่ของไทย .แต่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นั่นอาจเป็น “แรงสะเทือนแรก” ในปีที่มีพายุลูกใหญ่กำลังรออยู่! เศรษฐกิจไทยในปี 2568 เผชิญแรงกดดันจากหลายทิศ ไม่ว่าจะเป็นการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจโลก ผลกระทบจากภัยธรรมชาติ หรือแม้แต่นโยบายภาษีตอบโต้ของรัฐบาลสหรัฐที่เล่นงานการส่งออกอย่างจัง จนจีดีพีถูกปรับลดลง ทั้งหมดนี้กำลังส่งสัญญาณว่า...ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ไม่ใช่แค่ “ซบเซา”...แต่คือ “ป่วยหนัก”

แม้ภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้น เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง หรือการผ่อนเกณฑ์ LTV แต่ก็มาถึงช้าเกินไป...ในเวลาที่ความเชื่อมั่นและสภาพคล่องของตลาดเริ่มแห้งเหือดไปแล้ว เมื่อ “แรงสั่นสะเทือน” สะท้อนผ่านตัวเลขไตรมาสแรก ยอดโอนต่ำกว่าเป้าไปถึง 32% จากเป้าหมาย 47,000 ล้านบาท เหลือเพียง 32,000 ล้านบาทเท่านั้น!
 

เหตุผลหนึ่งที่ตัวเลขตกฮวบก็คือแผ่นดินไหวในช่วงปลายเดือน มี.ค. ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ โครงการก่อสร้างบางแห่งต้องหยุดชั่วคราว ขณะที่สถาบันการเงินเริ่ม “ระวังตัว” มากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ และนั่นคือจุดเริ่มต้นของวิกฤติที่อาจลุกลามสู่ “ตลาดตราสารหนี้”

ข้อมูลจาก ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่าระหว่างเดือน เม.ย.2568 ถึง ธ.ค.2569 จะมีหุ้นกู้อสังหาฯ ครบกำหนดชำระกว่า 266,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ มีสัดส่วนไม่น้อยที่อยู่ในระดับ High Yield หรือ Non-Rated ซึ่งหมายความว่าเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระสูงกว่าปกติ ขณะที่บริษัท Investment Grade เอง ก็ไม่ได้รับความมั่นใจจากนักลงทุนเช่นกัน

หากไม่มีเม็ดเงินใหม่เข้ามาหมุนเวียน...อาจเห็น “ดีฟอลต์” ลูกแรกในตลาดอสังหาฯ ไทย และหากเกิดขึ้นจริง ความเชื่อมั่นทั้งระบบอาจสั่นคลอนเหมือนลูกโซ่ นี่จึงเป็นเหตุผลที่ 3 สมาคมอสังหาฯ ต้องเร่งยื่นข้อเสนอให้รัฐเข้าช่วยเหลือ โดยเน้นไปที่เรื่อง “สภาพคล่อง” เป็นอันดับหนึ่ง
 

มาตรการเร่งด่วน ไม่ใช่แค่ “ยาแก้ไอ” แต่ต้องเป็น “ยาแรงเข้าหลอดเลือด” ข้อเสนอจากภาคอสังหาฯ มีทั้งมาตรการปล่อย Soft Loan การผ่อนปรนกฎเกณฑ์สินเชื่อจากแบงก์ชาติ รวมถึงการรีไฟแนนซ์บ้านเก่าด้วยเงื่อนไขพิเศษเพื่อดึงสภาพคล่องกลับเข้าสู่ระบบให้เร็วที่สุด! เพราะหากไม่มีเงินใหม่เข้าสู่ตลาดวงจรของอสังหาฯ จะกลายเป็น “วงจรที่ไม่สมบูรณ์”

ผู้บริโภคไม่กล้าซื้อ ผู้ประกอบการไม่มีเงินลงทุน แบงก์ไม่กล้าปล่อยกู้ นักลงทุนก็ถอยห่างในเวลาแบบนี้ สิ่งที่ตลาดต้องการไม่ใช่เพียง “นโยบาย” แต่ต้องเป็น “ความกล้า” จากรัฐในการลงมือจริง แล้วตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 จะจบลงอย่างไร?

ในช่วง 2 เดือนแรก ยอดโอนติดลบไปแล้ว 16% ยอดเปิดตัวคอนโดใหม่หายไปถึง 45% เทียบกับปลายปี 2567 ไตรมาส 2 คาดว่าเปิดตัวโครงการลดลงอีก 6% จากไตรมาส 1 ไตรมาส 3 อาจลดลงอีก 34% จากไตรมาส 2 และไตรมาส 4 แม้จะฟื้นตัวบ้าง แต่ยังต่ำกว่าปีก่อนถึง 50% ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า...อสังหาฯ ปีนี้กำลัง “เดินอยู่ในหมอก” เส้นทางข้างหน้ายังไม่ชัด และทุกก้าวล้วนเสี่ยง!!

บางคนอาจคิดว่าอสังหาฯ เป็นแค่ธุรกิจประเภทหนึ่งแต่ในความเป็นจริง “อสังหาริมทรัพย์” คือ หัวใจสำคัญของระบบเศรษฐกิจเพราะเชื่อมโยงกับแรงงาน การบริโภค การผลิต และสถาบันการเงิน หากหัวใจนี้ล้มเหลว ระบบอื่นๆ ก็อาจตามล้มไปด้วย ปี 2568 จึงไม่ใช่แค่ปีแห่งความท้าทายแต่เป็นปีแห่ง “บททดสอบใหญ่” ของตลาดอสังหาฯ ไทย

คำถามคือ…เราจะ “รอให้มันพัง” หรือ “เร่งซ่อม" ก่อนถึงจุดวิกฤติ?!!