แผ่นดินไหว-หนี้ครัวเรือน-สินเชื่อ ฉุดคอนโดร่วง! ดันแนวราบพุ่ง

แรงสั่นสะเทือนจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในต้นปี 2568 นี้ สิ่งที่ตามมาไม่ใช่แค่รอยร้าวบนตัวอาคารแต่คือ “ความเชื่อมั่น” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมร่วงหนัก! จากยอดโอนชะงัก ดีมานด์ชะลอ นักลงทุนถอย ขณะที่ “บ้านแนวราบ” ขยับสถานะเป็นพระเอกอีกครั้ง

วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย กล่าวว่า จากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและยอดขายภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมค่อนข้างรุนแรง! ผู้กำลังตัดสินใจว่าจะซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย “ชะลอ” การตัดสินใจซื้อ หรือผู้ซื้อแล้ว และกำลังจะโอนอาจชะลอการตัดสินใจ เช่นเดียวกับผู้ซื้อเพื่อการลงทุนอาจชะลอการตัดสินใจออกไปรวมทั้งชาวต่างชาติที่คิดจะซื้อห้องชุดอาจชะลอการตัดสินใจเช่นกัน

“การชะลอตัวที่เกิดขึ้น คาดกินเวลา 3-6 เดือน เพื่อพิจารณาสถานการณ์แผ่นดินไหวว่าจะเกิดซ้ำไหม และการออกมาตรการต่างๆ ของรัฐและผู้ประกอบการที่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ”
 

อย่างไรก็ดี แม้ไม่มีแผ่นดินไหว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เผชิญศึกใหญ่อยู่แล้ว นั่นคือ ภาวะหนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูง และปัญหาการขอสินเชื่อที่ “ผ่านยากกว่าที่คิด” ข้อมูลล่าสุด พบว่าอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 45-50% ในตลาดที่ต้องพึ่งพา “กำลังซื้อคนชั้นกลาง-ล่าง” เมื่อกลุ่มเป้าหมายหลักถูกกันออกจากระบบสินเชื่อ เกมนี้จึงยากขึ้นกว่าเดิมหลายเท่า! ประชาชนส่วนใหญ่ระดับรายได้ปานกลางและรายได้น้อย กำลังซื้ออ่อนแอ เนื่องจากเศรษฐกิจภาคครัวเรือนไม่แข็งแรงทำให้การยื่นกู้ไม่ผ่าน กลายเป็นอุปสรรคต่อตลาดที่อยู่อาศัย

วิชัย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 “ตลาดบ้านแนวราบ” จะได้รับความสนใจในการเลือกเป็นที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่ตลาดอาคารชุดอาจซบเซา 3-6 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหว หรือพบอาคารเสียหาย และการซ่อมแซมอาคารได้รับการดูแล

“ตลาดอาคารชุดจะสามารถกลับมาคึกคักขึ้นได้จากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองของรัฐและการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)”
 

สำหรับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ปี 2568 ที่จะเป็นไปได้ น่าจะขยายตัว 3.5-4% กรณีเลวร้ายที่สุด (worst case) ติดลบ 1 -1.5% โดยจะมีหน่วยโอนประมาณ 360,000 ยูนิต กรณีเลวร้ายที่สุด 342,000 หน่วย มูลค่าการโอน 1,020,000 ล้านบาท กรณีเลวร้ายที่สุด 970,000 ล้านบาท

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ปี 2568 ที่จะเป็นไปได้ คาดหดตัว 10% กรณีเลวร้ายที่สุด ติดลบ15% โดยจะมีจำนวนหน่วยโอนประมาณ 105,000 หน่วย กรณีเลวร้ายที่สุด 99,000 หน่วย มูลค่าการโอน 268,000 ล้านบาท กรณีเลวร้ายที่สุด 253,000 ล้านบาท

การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบ ปี 2568 ที่จะเป็นไปได้ น่าจะขยายตัว 10% กรณีเลวร้ายที่สุด 5% โดยจะมีจำนวนหน่วยโอน ประมาณ 255,000 หน่วย กรณีเลวร้ายที่สุด 99,000 หน่วย มูลค่าการโอน 752,000 กรณีเลวร้ายที่สุด 718,000 ล้านบาท

“ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 น่าจะมีโอกาสขยายตัว 3.5-5% ถ้าคอนโดมิเนียมฟื้นช่วงปลายปี คนกลับมารับโอน ธนาคารเริ่มผ่อนคลายเกณฑ์ แต่ถ้าไม่เป็นอย่างที่คิด เราจะได้เห็นตัวเลขการหดตัวของตลาดต่อเนื่องจากปี 2567 โดยติดลบ 1.5-5%”

** ได้ “แนวราบ” พยุงตลาด

วิชัย มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 น่าจะมีบ้านแนวราบเป็น “ตัวพยุงตลาด" ให้ขยายตัวได้จากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองของรัฐและการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. ส่วนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คนอาจจะวิตกในช่วงสั้นเพราะด้วยวิถีการใช้ชีวิตของคนในเมืองที่ยังคงพึ่งพิงสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และ รถไฟฟ้า อีกทั้ง สถานที่ทำงาน ก็ยังคงอยู่ในเมือง

“คนส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยที่เป็นคอนโดในเมือง เพราะบ้านแนวราบราคาสูงมาก คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อได้ แต่คนที่มีฐานะดี ที่เคยซื้อห้องชุดหรู อาจพิจารณาซื้อบ้านแนวราบราคาแพงอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมเดิมอาจปล่อยเช่า ส่วนคนต่างชาติอาจชะลอลงทุนเพื่อรอดูความชัดเจน แต่ก็จะกลับมาซื้อคอนโดมิเนียมในไทย เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่เป็นเจ้าของได้ และยังมีราคาไม่แพง”

ขณะที่ “คอนโดโลว์ไรส์” และ “คอนโดมือสอง” ได้รับความนิยมมากขึ้น! การซื้อจะการกระจายความเสี่ยงเชิงพื้นที่ และเลือกซื้อแบรนด์ที่เชื่อถือได้ อสังหาริมทรัพย์แบรนด์ไหนสร้างความมั่นใจในช่วงเกิดแผ่นดินไหวได้ดีจะได้รับความนิยมมากขึ้น

** ผู้ประกอบการต้องปรับอย่างไร? ในโลกที่ไม่เหมือนเดิมเมื่อภัยธรรมชาติเข้ามาเกี่ยวข้อง

วิชัย กล่าวว่า สิ่งที่ผู้บริโภคต้องการมากกว่าคือ “ความมั่นใจ” ไม่ใช่ “โปรโมชั่น”          ดังนั้น 4 กลยุทธ์ที่สร้างความเชื่อมั่น คือ 1.การตรวจสอบ ออกใบรับรองความปลอดภัย สร้างความร่วมมือกับองค์กรภาครัฐ-วิชาชีพ ตรวจสอบความมั่นคงอาคาร พร้อมออกใบรับรองความปลอดภัยให้ผู้ซื้อ

2.บริการซ่อมแซมครบวงจร เร่งประเมินความเสียหาย ประสานช่าง ประสานบริษัทประกันให้ลูกบ้านครบวงจร ช่วยรักษา “แบรนด์” ด้วยความรับผิดชอบ 3.ชวนธนาคาร post-finance มาเยี่ยมชมโครงการจริง หลังซ่อมแซม เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการอนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้า และ

4.เพิ่มความคุ้มครอง แทนที่จะ “ลดราคา” เป็น “แถมประกันภัยห้องชุด” ให้ลูกค้าเพื่อสร้างความมั่นใจในทรัพย์สินได้มากกว่าให้ส่วนลด

"หากคอนโดมิเนียมฟื้นตัวช่วงปลายปี บวกกับมาตรการกระตุ้นจากรัฐ และธนาคารเริ่มคลายเกณฑ์ LTV ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจกลับมาขยายตัวได้ถึง 5% แต่ถ้าไม่เป็นไปตามแผน อาจได้เห็นตลาดติดลบ 5%"