Q1/68โครงการใหม่-ยอดโอนทรุด อสังหารัดเข็มขัดรักษาสภาพคล่อง

จากแรงกดดันรอบด้านทั้งภายในและภายนอกประเทศถาโถมเข้ามาพร้อมๆ กัน  หนึ่งในปัจจัยสำคัญ คือ เหตุแผ่นดินไหวที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงมาตรการภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐ ซึ่งไม่เพียงแต่กระทบซัพพลายเชนของธุรกิจไทยในหลายอุตสาหกรรม แต่กระทบกำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวต่อเนื่องในระยะยาว

จากข้อมูลการตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ของ ANANDA MI  ไตรมาส 1/2568 พบว่า ยอดขายรวม อยู่ที่ 63,552 ล้านบาท ติดลบ 18% (QoQ) และติดลบ 20% (YoY) คอนโดมิเนียม มูลค่า 8,221 ล้านบาท ติดลบ 10% (QoQ)  ติดลบ 33% (YoY) บ้านเดี่ยว มูลค่า 27,537 ล้านบาท ติดลบ 24% (QoQ) ติดลบ 24% (YoY) ทาวน์เฮ้าส์ มูลค่า 27,794 ล้านบาท ติดลบ 13% (QoQ) ติดลบ 12% (YoY)

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ “ลดลง” มีมูลค่ารวมเพียง 51,376 ล้านบาท ติดลบ 62% (QoQ) ติดลบ 52% (YoY) คอนโดมิเนียม เปิดตัวใหม่ เพียง 5,176 ล้านบาท ติดลบ 40% (QoQ) ติดลบ 59% (YoY) บ้านเดี่ยว 28,901 ล้านบาท ติดลบ 63% (QoQ) ติดลบ 62% (YoY) ทาวน์เฮ้าส์ 17,300 ล้านบาท ติดลบ 63% (QoQ) ติดลบ 5% (YoY) ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ เดือน ม.ค.-ก.พ. มีมูลค่ารวม 58,835 ล้านบาท “ลดลง” จากช่วงเดียวกันของปีก่อนติดลบ 16%
 

ปัญหาสินเชื่อ“ตัวแปรสำคัญ”ฉุดตลาด

แม้ตลาดยังมีความต้องการซื้อ แต่กลับ “สะดุด” ที่เงื่อนไขด้านการเงิน ข้อมูลล่าสุดพบว่าอัตราการขอสินเชื่อถูกปฏิเสธพุ่งสูง สาเหตุหลักมาจากการที่สถาบันการเงินมีแนวทางพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น เนื่องจากความกังวลหนี้เสียในระบบและภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ 

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เผชิญขณะนี้คือ “สภาพคล่องที่ตึงตัว" ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ พร้อมเสนอให้ภาครัฐเร่งพิจารณาแนวทางแก้ไขเร่งด่วน

ประกอบด้วยการรักษาเสถียรภาพตลาดหุ้นกู้ โดยเฉพาะกลุ่ม High Yield เพื่อป้องกันปัญหาผิดนัดชำระที่อาจกระทบตลาดโดยรวม การปล่อยสินเชื่อธุรกิจดอกเบี้ยต่ำ ผ่านสถาบันการเงินหรือธนาคารพาณิชย์ การปรับเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อบ้านมือสอง-รีไฟแนนซ์ ให้ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เช่น ลดภาระการตั้งสำรอง BIS เพื่อเปิดทางให้ดอกเบี้ยต่ำลง โดยรัฐไม่ต้องใช้งบประมาณอุดหนุน
 

 อัดยาแรงกระตุ้นกำลังซื้อผ่านมาตรการภาษี

รวมทั้ง ไม่จำกัดเพดานการโอน หักภาษีจากการซื้อบ้านและดอกเบี้ยบ้านเพิ่มเติม และยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เพื่อเพิ่มแรงจูงใจ จากล่าสุดมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง “ที่อยู่อาศัย” เหลือ 0.01% ประกาศ ในราชกิจจานุเบกษา ตั้งแต่วันนี้ ถึง 30 มิ.ย.2569 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ประมาณการใช้งบประมาณทั้งหมด 16,000 ล้านบาท ซึ่งจะมีผล 47% ของตลาดรวมนั้น 

“แต่หากเพิ่มเติมในทุกระดับราคา จะทำให้มีผลเพิ่มขึ้น 53%ของตลาดรวมเชิงมูลค่า เพราะกำลังซื้อกระจุกตัวอยู่ที่คนมีเงินที่สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้กลุ่มเดียว เพราะกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท อนุมัติสินเชื่อยาก ยิ่งเจอภาษีทรัมป์ยิ่งอนุมัติยากขึ้นเรื่อยๆ”

ประเสริฐ กล่าวต่อว่าว่า ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยถือว่า “ผ่าน” วิกฤติแผ่นดินไหว ทุกอาคารรองรับแผ่นดินไหวสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ไร้ความสูญเสีย ล่าสุดอยู่ระหว่างมาตรการบรรเทา After Shock 

“สเตปถัดไปต้องเรียกความมั่นใจกลับคืนมา เพื่อรองรับตลาดเริ่มฟื้นตัว ในปี 2568 จึงอาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ แต่จะเป็นปีของการวางแผนรัดกุม และแข่งขันกันด้วยสภาพคล่องทางการเงินมากกว่ายอดขายเพื่อสามารถอยู่รอดได้  เวลานี้ตลาดเข้าสู่โหมด ชะลอการลงทุน ผู้ประกอบการพยายามลดภาระทางการเงิน และเน้นการบริหารกระแสเงินสดมากกว่าการเร่งสร้าง”

หนุนมาตรการเสริมแกร่งธุรกิจ

สำหรับข้อเสนอที่จะเป็น “ยาแรง” หรือมาตรการระยะยาวสำหรับการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย รองรับผลกระทบจากแผ่นดินไหว มาตรการภาษีทรัมป์ ฯลฯ เริ่มตั้งแต่ 1.การวางโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติผ่านสิทธิการเช่าไม่เกิน 60 ปี   (2 สัญญา Mortga Loan 25-30 ปีต่อสัญญา) โดยไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน ให้มีสิทธิและหน้าที่เสียภาษีอย่างโปร่งและการจัดตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และบ้านหลังแรกของคนไทย (บ้านเพื่อคนไทย)

2.การวางโครงสร้างและการจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นเพียงผู้พำนักอาศัยภายใต้การควบคุของคนไทยแบบเบ็ดเสร็จ โดยการแก้ พรบ.อาคารชุดที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2551 ซึ่งไม่รองรับการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน

3.แนวคิดการใช้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (MAN MADE) ของประเทศไทย นอกเหนือจาก Entertainment เช่น นิคมการแพทย์ โรงพยาบาลในการรักษาโรค ศูนย์การพัฒนาการศึกษา (Technician, Disney/Uinversal)

และ 4.ผลักดันการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน และสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทย จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในระยะเวลาที่กำหนด เช่นการเชื่อมต่อถนนรัชดาภิเษก เขตทางของภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว และริเริ่มการจัดเก็บ Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์