บ้านผู้สูงวัยจิ๊กซอว์ใหญ่ของอสังหาฯที่ยังไม่ลงล็อก

เมื่อการเกิดน้อยลง แต่คนแก่กลับมากขึ้น ธุรกิจไหนจะเป็นคำตอบของอนาคต?ลองจินตนาการถึงอนาคตอีกไม่กี่ปีข้างหน้า...เราจะมีผู้สูงอายุเดินอยู่ในเมืองมากกว่าวัยแรงงานจะมีเด็กเกิดใหม่น้อยกว่าจำนวนเก้าอี้ในห้องเรียนอนุบาลและโรงพยาบาลจะคึกคักยิ่งกว่าศูนย์การค้าในวันหยุด!

นั่น"ไม่ใช่"ฉากในภาพยนตร์ไซไฟแต่มันคือ “ประเทศไทยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า”และแนวโน้มนี้ เริ่มชัดเจนมากขึ้นทุกวันประเทศไทยกำลังแก่ลง แต่ยังไม่มีใครเตรียมตัวรับมืออย่างจริงจัง ขณะที่อัตราการเกิดลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่จำนวนผู้สูงวัยกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society)เมกะเทรนด์นี้"ไม่ใช่"เรื่องใหม่ แต่เป็น"คลื่น"การเปลี่ยนแปลงที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงจับจังหวะไม่ถนัด!
 

ที่ผ่านมาเราคุ้นเคยกับภาพ “บ้านบางแค” หรือ “สวางคนิเวศ” บ้านพักผู้สูงอายุที่มีอยู่เดิมแต่ในเชิงธุรกิจ โมเดลแบบนั้นยังไม่สามารถขยายสเกลได้มากนักเหตุผลสำคัญไม่ใช่เพียงเรื่องของ “ดีมานด์”แต่คือการตลาดที่ยาก และต้นทุนที่สูงตลาดนี้มีคนต้องการ แต่ไม่มีใครอยาก “ยอมรับว่าต้องการ”

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัดกล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย เป็นตลาด “Niche” ที่มีความเฉพาะตัวสูงผู้สูงวัยบางกลุ่มมีรายได้จำกัด ซื้อไม่ไหวในขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อกลับ “ไม่อยากรู้สึกว่าตัวเองแก่”การทำตลาดจึงเหมือนเดินบนเชือกเส้นบางๆ ระหว่างความต้องการและการยอมรับ แปลว่า โครงการที่ปักป้ายว่า “สำหรับผู้สูงอายุ”อาจกลับถูกเลี่ยงมากกว่าถูกเลือก

นอร์สซิ่งโฮมจิ๊กซอว์ที่โรงพยาบาลเข้าใจ 

ปัจจุบัน โครงการ “เนอร์สซิ่งโฮม” หรือบ้านพักดูแลผู้สูงอายุมักพัฒนาโดย “โรงพยาบาล” หรือกลุ่มที่มีแบ็กกราวด์ด้านสุขภาพเพราะเข้าใจในสิ่งที่มากกว่าแค่ “ตัวอาคาร”แต่รวมถึงบริการ การดูแล และระบบที่ซับซ้อน แต่สำหรับกลุ่มดีเวลลอปเปอร์อสังหาฯ ทั่วไปการพัฒนาเนอร์สซิ่งโฮมอาจไม่ใช่ทางเลือกที่สวยหรู
เพราะ ต้องใช้เงินลงทุนสูง และคืนทุนนานซึ่งสวนทางกับโมเดลธุรกิจที่ต้องการกำไรเร็ว

นั่นจึงทำให้ผู้เล่นอย่าง “พฤกษา” จับมือกับโรงพยาบาลวิมุตสร้างโครงการที่ผสาน “ที่อยู่อาศัย + บริการสุขภาพ” เข้าไว้ในพื้นที่เดียวกันเพื่อสร้างความแตกต่าง และเพิ่มคุณค่าให้กับลูกบ้าน

โครงการบ้านพักผู้สูงวัยแบบที่ขายขาดหรือให้เช่าระยะยาว เริ่มมีให้เห็นแล้ว เช่น “จิณณ์ เวลบีอิ้ง” หรือ “ดิ แอสเพน ทรี” ของ MQDC แต่ “เนอร์สซิ่งโฮม” กลับใช้โมเดลรายได้แบบ Subscription รายเดือน ซึ่งคล้ายกับบริการรายเดือนที่ต้องรักษามาตรฐานอย่างต่อเนื่องไม่ใช่เพียงแค่สร้างบ้าน แล้วจบ
นี่คืออีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้หลายบริษัทอสังหาฯ ยังไม่กล้าลงลึกในตลาดนี้

 Wellness & Anti-Aging เมกะเทรนด์ใหม่ที่เติบโตแรง

ในขณะที่ตลาดบ้านพักผู้สูงวัยยังไม่ฟันธงได้ว่าจะไปทางไหนอีกหนึ่งตลาดที่เติบโตเงียบๆ แต่แรงไม่แพ้กัน คือ Wellness และ Anti-Agingไม่ใช่แค่คนแก่ แต่คนวัยกลางคนที่ “กลัวแก่” ก็พร้อมจ่ายเพื่อสุขภาพที่ดี   ยกตัวอย่าง BDMS WELLNESS LANGSUAN คือหนึ่งในโปรเจกต์ที่น่าจับตามองภายใต้ชื่อ “Hercules” อาคารมิกซ์ยูส ที่วางหมากเป็น Wellness City บนพื้นที่ 13 ไร่กลางกรุงเทพฯ คาดเปิดปี 2573เพื่อรองรับกลุ่มคนที่พร้อมจ่ายเพื่อสุขภาพที่ยั่งยืน

 ตลาดนี้ใช่ แต่ยังไม่ใช่...สำหรับทุกคนตลาดบ้านพักผู้สูงวัยและเนอร์สซิ่งโฮม คือจิ๊กซอว์ที่ยังไม่มีใครลงล็อกได้อย่างสมบูรณ์ไม่ใช่เพราะไม่มีดีมานด์แต่เพราะมันต้องการมากกว่าการสร้างตึกต้องใช้หัวใจของการ “ดูแล”และการเข้าใจใน “คุณค่าของการใช้ชีวิตหลังเกษียณ”ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีทั้งทุน บุคลากร และเครือข่ายอาจเป็นเพียงไม่กี่รายที่มีศักยภาพจะเข้ามาเล่นเกมนี้อย่างจริงจัง