แผ่นดินไหว พิบัติภัยกับมูลค่าทรัพย์สิน: บทเรียนจากทั่วโลก

ดร.โสภณ ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอพามาดูบทเรียนจากทั่วโลกกัน

ญี่ปุ่น

การศึกษาเมื่อเดือนสิงหาคม 2552 เรื่องแผ่นดินไหวกับราคาบ้านในญี่ปุ่น <1> ซึ่งตรวจสอบว่าบุคคลต่างๆ เปลี่ยนแปลงการประเมินความเสี่ยงแผ่นดินไหวสำหรับค่าเช่าที่อยู่อาศัยและมูลค่าบ้าน

ผลลัพธ์สำหรับเจ้าของบ้านของเราชี้ให้เห็นว่า ส่วนลดหลังแผ่นดินไหวสำหรับมูลค่าทรัพย์สินในพื้นที่เสี่ยงต่อแผ่นดินไหวเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าเมื่อเทียบกับมูลค่าก่อนเกิดแผ่นดินไหว

ทั้งนี้อาจโต้แย้งได้ว่าเจ้าของบ้านประเมินความเสี่ยงแผ่นดินไหวต่ำเกินไปในตอนแรก หากรัฐบาลประเมินความเสี่ยงแผ่นดินไหวได้อย่างเหมาะสม และการประเมินนี้เผยแพร่ให้สาธารณชนทราบอย่างกว้างขวาง การเกิดแผ่นดินไหวจะไม่ทำให้การรับรู้ของบุคคลต่อความเสี่ยงเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก 

รัฐบาลควรบังคับใช้กฎหมายอาคารป้องกันแผ่นดินไหวที่เข้มงวดสำหรับอาคารในพื้นที่เสี่ยง และสนับสนุนให้ครัวเรือนปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัย เพื่อลดความเสี่ยงจากแผ่นดินไหว อุดหนุนและหักลดหย่อนภาษีที่มุ่งส่งเสริมความเสี่ยงจากแผ่นดินไหว 

รัฐบาลยังควรกำหนดเบี้ยประกันความเสี่ยงให้กับธุรกิจและกำหนดเป้าหมายการหักลดหย่อนภาษีและเงินอุดหนุน เพื่อกระตุ้นให้บริษัทต่างๆ ตั้งสำนักงานและโรงงานในพื้นที่ที่มีโอกาสเกิดแผ่นดินไหวน้อยกว่า

เพื่อเป็นวิธีการย้ายประชากรออกจากพื้นที่เสี่ยง ภาพหลอนจากเสฉวน (ปี 2551) เป็นเหตุผลอันสมควรในการนำนโยบายเชิงรุกมากขึ้นมาใช้ในญี่ปุ่น

นิวซีแลนด์

ในการศึกษาครั้งนี้ <4> ผลกระทบของความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวตามสถานที่ต่อราคาที่อยู่อาศัยในเมืองไครสต์เชิร์ช สำหรับการเปลี่ยนแปลงของการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นจากแผ่นดินไหว จะสะท้อนการประเมินของผู้บริโภคเกี่ยวกับความน่าจะเป็นของการสูญเสียและต้นทุนประกันภัยส่วนเพิ่ม

ที่ผ่านมาเมืองไครสต์เชิร์ชได้รับการพิจารณาอย่างเป็นทางการว่าเป็น พื้นที่เสี่ยงต่ำ และด้วยเหตุนี้ ครัวเรือนจึงไม่ใส่ใจต่อความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวในพื้นที่ในช่วงก่อนเกิดแผ่นดินไหว

แผ่นดินไหวในปี 2010/2011 ถือเป็นเหตุการณ์ที่น่าตกใจเนื่องจากข้อมูล และครัวเรือนได้ประเมินการรับรู้ความเสี่ยงของตนใหม่อย่างมีนัยสำคัญในช่วงหลังเกิดแผ่นดินไหว

ความเสี่ยงแผ่นดินไหวที่เพิ่มขึ้น 1% ทำให้ราคาขายทรัพย์สินลดลง 0.366% ในช่วงหลังเกิดแผ่นดินไหว แผ่นดินไหวเองยังทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงโดยตรง 4.1% 

มูลค่าที่ดินมีความสัมพันธ์ในเชิงบวกและมีนัยสำคัญกับราคาขายทรัพย์สิน การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน 1% จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงในราคาทรัพย์สินเพียง 0.36% เท่านั้น

สำหรับมูลค่าที่ดินหรือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเพิ่มขึ้น 1% ราคาขายทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น 0.023%  ระยะทางไปยังย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นไปในเชิงบวกและมีความสัมพันธ์อย่างมีนัยสำคัญกับราคาขายของทรัพย์สิน

โดยระยะทางไปยังย่านศูนย์กลางธุรกิจที่เพิ่มขึ้น 1% ทำให้ราคาขายทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 0.028%

ตุรกี

หลังจากเกิดแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตุรกี <2> ผลกระทบที่เกิดขึ้นทันทีอย่างหนึ่งคือ ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อแผ่นดินไหวสูง หรือได้รับความเสียหายอย่างมาก

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มักต้องปรับกลยุทธ์เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่อยู่อาศัย

ความเสียหายจากแผ่นดินไหว สามารถสร้างความตระหนักรู้เกี่ยวกับความสำคัญของการก่อสร้างที่ต้านทานแผ่นดินไหวได้ กระตุ้นให้มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัย

อิสตันบูล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างมากจากแผ่นดินไหว แต่แม้ว่าแผ่นดินไหวอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ

เมืองใกล้เคียงอาจประสบกับความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากผู้คนแสวงหาทางเลือกที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยกว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงในช่วงแรกหลังแผ่นดินไหว แต่ก็มักจะปูทางไปสู่โอกาสการลงทุนที่ดีในอนาคต

ตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวในที่สุด ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อเผชิญกับความยากลำบาก

การสำรวจโดย Endeksa <3> ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เผยให้เห็นว่าหลังจากเกิดแผ่นดินไหวขนาด 7.7 และ 7.6 ริกเตอร์ที่คร่าชีวิตผู้คนไปมากกว่า 53,000 ราย และสร้างความเสียหายอย่างหนักในหลายภูมิภาค

จังหวัดภาคใต้ 11 จังหวัดในปี 2566 ราคาบ้านและค่าเช่าในจังหวัดที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวกำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ

ราคาบ้านทั่วตุรกีจะเพิ่มขึ้น 57 เปอร์เซ็นต์ระหว่างเดือนมีนาคม 2023 ถึงเดือนมีนาคม 2024 แต่ 7 ใน 11 จังหวัดที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวกลับพบว่าราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วกว่านั้นเพราะผู้คนกลับไปอยู่ในเมืองใหญ่เช่นเดิม

เนปาล

แผ่นดินไหวในเนปาลเมื่อเดือนเมษายน พ.ศ. 2558 <5> คร่าชีวิตผู้คนไปเกือบ 9,000 ราย และทำให้มีผู้บาดเจ็บเกือบ 22,000 ราย แผ่นดินไหวครั้งนี้เกิดขึ้นเมื่อเวลา 11:56 น. ตามเวลาเนปาลของวันที่ 25 เมษายน

โดยวัดความรุนแรงได้ 7.8 เมกะวัตต์ หรือ 8.1 เมกะวัตต์ บ้านเรือนมากกว่า 600,000 หลังถูกทำลาย และมากกว่า 288,000 หลังได้รับความเสียหายใน 14 เขตที่ได้รับผลกระทบรุนแรงที่สุด

ผลกระทบที่รุนแรงที่สุดของแผ่นดินไหวเกิดขึ้นในพื้นที่ชนบทห่างไกล ทำให้การตอบสนองต่อเหตุการณ์มีความท้าทายอย่างยิ่ง

เมื่อพิจารณาการเปลี่ยนแปลงราคาในช่วงปี 2554-2561 เพื่อการลงทุน พบว่าการเปลี่ยนแปลงราคาอยู่ที่ประมาณ 9.0% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนจากการลงทุนจากการเช่าอยู่ที่เพียง 3.6% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าผู้ที่ซื้อทรัพย์สินเพื่อเช่าจะไม่น่าสนใจ ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบจะปรับสูงขึ้นมากกว่าอาคารชุด

ก่อนเกิดแผ่นดินไหวในปี 2558 ราคาห้องชุดเหมือนจะปรับสูงขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างไรก็ตาม หลังจากเกิดแผ่นดินไหว ราคาห้องชุดปรับสูงขึ้นน้อยกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ

ในช่วง 7 ปี 2554-2561 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 53.9% กรณีคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 44.4% และกรณีโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 70.3% อาจเป็นเพราะบางคนยังกลัวแผ่นดินไหวอยู่

สังเกตได้ว่าก่อนเกิดแผ่นดินไหวในปี 2558 ราคาบ้านทุกประเภทเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกัน แต่หลังเกิดแผ่นดินไหว ราคาบ้านแนวราบกลับเพิ่มขึ้นมากกว่าทุกปี หลังเกิดแผ่นดินไหว

อัตราที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีดังนี้

- 10.0% ต่อปี สำหรับที่อยู่อาศัยทุกประเภท

- 14.2% ต่อปี สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ

- โครงการอาคารชุด (ห้องชุดที่เจ้าของครอบครองอยู่) ร้อยละ 7.5 ต่อปี

โดยสรุปแล้วมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ไม่มีการลดลงจริง โดยเฉพาะหลังจากเกิดแผ่นดินไหว 1 ปี ไม่มีตลาดซื้อขายเนื่องจากอาคารชุดอยู่ในช่วงซ่อมแซม

อย่างไรก็ตาม ราคาค่อยๆ ปรับขึ้นและพบว่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.5% ต่อปี ในขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบอื่นๆ กลับเพิ่มขึ้นสูงกว่าที่ 14.2% ต่อปี ประชาชนอาจรู้สึกสบายใจมากขึ้นที่จะอาศัยอยู่ในอาคารชุดในปัจจุบัน

สังคมจึงไม่ควรตระหนกถึงการตกต่ำลงของตลาดอาคารชุดมากนัก หากขายขาดทุนจะเสียหายมากกว่าค่าซ่อมแซมหลังแผ่นดินไหว

อ้างอิง

<1>  Michio Naoi, Miki Seko, Kazuto Sumita. Earthquake Risk and Housing Prices in Japan: Evidence Beforeand After Massive Earthquakes. August 2009. 

<2> Number One Property. Real Estate Market after an Earthquake: Risks and opportunities. October 2023. 

<3> Hatay. Housing prices soar in earthquake-hit provinces. May 2024. 

<4> Springer Nature Link. Perceived earthquake risk in housing purchases. September 2023. 

<5> Agency for Real Estate Affairs. 2015 Nepal Earthquake, No Effect to Property Prices. September 2018. 

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

www.area.co.th