คอนโด-สำนักงานซัพพลายล้น! โรงแรม-อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ โตต่อ

ช่วง 2 เดือนแรกปี 2568 สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่อง “ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” สัมมนาออนไลน์ “Knight Frank Foresight 2025 : Collaboration” นำเสนอข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เพียงแค่ทำนายอนาคต แต่สะท้อนความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่ใน 4 เซกเตอร์หลัก คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม และ โรงงาน

ณัฎฐา คหาปาณะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า แม้ตลาด “คอนโดมิเนียม” มีซัพพลายล้นตลาด! แต่ความต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้นและทำเลที่ดีจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก  ขณะที่ “อาคารสำนักงาน” ยังต้องเผชิญซัพพลายส่วนเกิน เจ้าของอาคารจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพและมาตรฐานความยั่งยืนเพื่อรักษาและดึงดูดผู้เช่าใหม่ ในทางกลับกัน "ธุรกิจโรงแรม” และ “ภาคอุตสาหกรรม” ได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวและการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)  โดยเฉพาะในโซนเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งสะท้อนศักยภาพของไทยในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับภูมิภาค
 

"เป็นโอกาสสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับตลาด โดยเน้นนวัตกรรม การพัฒนาโครงการที่ตรงความต้องการและการบริหารจัดการที่ยั่งยืนเพื่อสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว”

ปัจจัยเสี่ยง "ซัพพลายล้น-กำลังซื้อหด"

สัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4 ปี 2567 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดราว 9,800 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 360% เทียบไตรมาสก่อน อย่างไรก็ตาม ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 9.9% ทำให้สัดส่วนยอดขายรวมยังคงอยู่ที่ 35% ต่ำกว่าระดับ 40% ที่ถือเป็นเกณฑ์ที่ดีของตลาด
 

โดยอุปทานใหม่นี้กว่า 51% กระจายไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และอีก 45% อยู่ในพื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า ส่วนคอนโดมิเนียมย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เปิดตัวลดลงและส่วนใหญ่เป็นโครงการเกรด A ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ย 236,000 บาทต่อตร.ม. พื้นที่ชานเมืองและรอบนอกกรุงเทพฯ 127,000 และ 72,000 บาทต่อตร.ม. ตามลำดับ

ตลาดคอนโดมิเนียมหรูระดับ Prime และ Super Prime มีราคามากกว่า 200,000-250,000 บาทต่อตร.ม. อุปทานใหม่ ปี 2567 ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยระดับ Super Prime มีราว 6,500 ยูนิต ระดับ Prime อยู่ที่ 7,200 ยูนิต ทั้ง 2 กลุ่มมียอดขายเกิน 80% ทำให้ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี 

อย่างไรก็ตามภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว”  ซึ่งคาดว่าจำนวนโครงการใหม่ในปีนี้จะ “ลดลง” เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทานที่ยังคงสูงและกำลังซื้อลดลง!

หวังดีมานด์ Expat กระตุ้นซื้อปล่อยเช่า

ปัจจัยที่อาจช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่พำนักอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ (Expat) ซึ่ง ณ สิ้นปี 2567 ขยายตัว 7.1% กลุ่มใหญ่สุดมาจากจีน 28% ฟิลิปปินส์ 25% และญี่ปุ่น 14% แนวโน้มนี้ส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตขึ้น! ซึ่งอาจดึงดูดนักลงทุนให้กลับมาสนใจคอนโดมิเนียมในทำเลที่เหมาะสม นอกจากนี้ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอาจช่วยเพิ่มความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในบางพื้นที่ แต่โดยรวมแล้วตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงต้องจับตาแนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคต่อไป

แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย กล่าวเสริมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 ยังคงเผชิญความท้าทาย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคง “ชะลอ” การเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียง 2-4  โครงการ ที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในปีนี้ บางรายเริ่มออกจากตลาดกรุงเทพฯ หันไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตแทน หรือขยายสู่ตลาดบ้านแนวราบ

 คอนโดลักชัวรี-อัลตราลักชัวรี ยังไปต่อ

ขณะที่สต็อกคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออก! ถูกนำกลับมาทำตลาดใหม่ในราคาลดพิเศษ ทำให้ปีนี้ยังคงเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดคือความนิยมของโครงการระดับลักชัวรีและอัลตราลักชัวรี มีราคาตั้งแต่ 320,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ยังได้การตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้มีฐานะ และต้องการยูนิตที่มีขนาดใหญ่ขึ้นกว่าปกติ

รวมทั้งโครงการ “มิกซ์ยูส” เริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคที่ต้องการลดเวลาเดินทาง และใช้ชีวิตในที่เดียว นอกจากนี้ ตลาด “บ้านแนวราบ” ยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะช่วงราคา 10-40 ล้านบาท แม้การแข่งขันเพิ่มขึ้นกลายเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งทำเลศักยภาพยังได้รับความสนใจ ได้แก่ เพลินจิต ชิดลม ราชดำริ สาทร และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นพื้นที่ที่มีโครงการระดับสูงเปิดตัวต่อเนื่อง

   "ความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลงไป โดยกลุ่มผู้ซื้อรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตมากขึ้น ความสะดวกสบายและการเชื่อมต่อกับพื้นที่ทำงานเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย"

คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยฝ่ายการวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เซกเตอร์โรงแรมได้รับอานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยวของไทยฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ในปี 2567 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 35.5 ล้านคน คาดว่า ปี 2568 จะเพิ่มเป็น 36-40 ล้านคน ตลาดจีนเริ่มฟื้นตัว แต่ยังอยู่ที่ 71% ของระดับก่อนโควิด คาดว่าปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวจีน 9 ล้านคน ขณะที่อัตราการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ เฉลี่ย 79% และราคาห้องพักเพิ่มขึ้น 7% เทียบปีก่อน

สำหรับ “ภูเก็ต” นักท่องเที่ยวกลับสู่ระดับก่อนโควิดที่ 5.3 ล้านคน และคาดว่าจะเพิ่มขึ้น ในปี 2568 แต่ภาคการท่องเที่ยวก็ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากที่พักทางเลือก เช่น Airbnb เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรมราคาประหยัด เพิ่มความท้าทายให้กับโรงแรมแบบดั้งเดิม อีกทั้งภาพลักษณ์ของประเทศอาจได้รับผลกระทบจากข่าวอาชญากรรมและคำเตือนการเดินทางจากบางประเทศ เช่น ไต้หวัน ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจเดินทางของนักท่องเที่ยวเอเชีย

"อุตสาหกรรม"ดาวรุ่งพุ่งแรง

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้า Occupier Strategy & Solutions ส่วนงาน Industrial กล่าวว่า ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทยเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ปีที่ผ่านมายอดขายที่ดินอุตสาหกรรมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 12,340 ไร่ กว่า 64% ของธุรกรรมเกิดขึ้นในเขตอีอีซี นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตเพิ่มขึ้น 40% คิดเป็นมูลค่า 746,000 ล้านบาท และการขยายตัวของโรงงานเพิ่มขึ้น 59% สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุน

อุตสาหกรรมที่เติบโตสูงในปีนี้ ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และศูนย์ข้อมูล (Data Centres) อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ทางการค้าระดับโลกยังคงส่งผลกระทบ โดยเฉพาะนโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐ ที่อาจเพิ่มภาระภาษีสำหรับสินค้านำเข้าจากประเทศที่ใช้ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น ไทย อุตสาหกรรมที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และสินค้าอาหาร ขณะที่การค้าในอาเซียนและข้อตกลง RCEP กำลังมีบทบาทมากขึ้น ทำให้ไทยต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโลจิสติกส์รองรับแนวโน้มดังกล่าว

“โลจิสติกส์กำลังมีบทบาทสำคัญมากขึ้นรองรับแนวโน้มการค้าโลกที่เปลี่ยนไปคาดการณ์ว่าเส้นทางการค้าจะมีการเปลี่ยนแปลง โดยท่าเรือแหลมฉบัง และ EEC Logistics Corridor จะกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญสำหรับการขนส่งข้ามพรมแดน”

ขณะเดียวกัน เขตเศรษฐกิจพิเศษ (SEZs) และเขตการค้าเสรี (FTZs) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วย“ดึงดูด”นักลงทุนให้ใช้ไทยเป็นฐานการผลิตหลัก

อาคารสำนักงานอุปทานล้นตลาด

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่าย Occupier Strategy & Solutions ส่วนงาน Office กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด โดยปี 2567 มีพื้นที่สำนักงานรวม 6.31 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อน พื้นที่ถูกเช่ารวม 4.86 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้นเพียง 2.2% ภาพรวมยังคงเป็น “ตลาดของผู้เช่า” เนื่องจากมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มอาคารเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สีลม สาทร และสุขุมวิท มีค่าเช่าเฉลี่ย 900-1,600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

“พื้นที่นอกเขต CBD เช่น พระราม 9 และบางนา-ตราด มีค่าเช่าเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทต่อตร.ม. แม้ว่าค่าเช่าจะยังคงทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 3.3% เทียบปีก่อน แต่เจ้าของอาคารยังคงเสนอส่วนลดพิเศษ 10-25% เพื่อกระตุ้นดีมานด์”

แนวโน้มในปี 2568 อัตราการเช่าโดยรวมจะยังคง“ลดลง” ปัจจุบันอัตราการเข้าพื้นที่เช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ 77% ลดลง 1.3% จากปีก่อน และคาดว่าจะลดลงต่อเนื่องไปถึงปี 2570 ก่อนที่ตลาดจะเข้าสู่ “ภาวะสมดุล” มากขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อตลาด ได้แก่ แนวโน้ม “Flight to Quality” ที่องค์กรต่างๆ ย้ายไปอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น การปรับพื้นที่ทำงานให้เหมาะสม และการให้ความสำคัญกับอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม