จี้รัฐคุม'ทุนจีน'รุกอสังหาเอกชนชงแก้กฎหมายคุมปล่อยเช่ารายวัน

นายสุรเชษฐ กองชีพหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กระแสเงินทุนจากจีนที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในรูปแบบต่างๆ ทั้งการลงทุนโดยตรง และร่วมทุนกับบริษัทไทย ทำให้มูลค่าการลงทุนจากจีนในประเทศไทยพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้า จะเห็นว่า “จีน” มีมูลค่าการลงทุนรวมถึง 382,061 ล้านบาท  แม้อยู่อันดับ 3 รองจากญี่ปุ่นและสิงคโปร์ แต่แนวโน้มการเติบโตของการลงทุนจากจีนเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยปี 2567 การลงทุนจากจีนคาดเติบโต 13%

หากมองลึกลงไปในประเภทของธุรกิจที่นักลงทุนจีนสนใจ พบว่า “การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์” คือหนึ่งในกลุ่มที่มาแรง ด้วยมูลค่า 14,626 ล้านบาท โดยเฉพาะการซื้อ “คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน” ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัย  แสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ในการลงทุนระยะยาวมากกว่าการเข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัยชั่วคราว

“นักลงทุนจีนส่วนใหญ่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ใช่การซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยการจัดตั้งนิติบุคคลในประเทศไทยเพื่อบริหารจัดการคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาสำหรับปล่อยเช่าระยะยาวหรือระยะสั้น ซึ่งการลงทุนลักษณะนี้สามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่ารายเดือนและการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินได้ในระยะยาว”
 

นายสุรเชษฐ อธิบายต่อว่า นักลงทุนจีนจำนวนมากจัดตั้งนิติบุคคล 100% ตามกฎหมายไทยและมีเงินลงทุนที่มาจากจีนเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งบางครั้งจะทำการจัดตั้งบริษัทเพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียมในทำเลทองที่มีศักยภาพสูงในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า

บางกรณี นักลงทุนจีนที่เข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยอาจไม่เคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมาก่อน แต่ประสบความสำเร็จในธุรกิจอื่นในเมืองไทย ทำให้เกิดความสนใจที่จะขยายสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและโรงแรม แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มทุนจีนที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย

พร้อมกันนี้ นักลงทุนจีน หรือแบรนด์จีน มุ่งเน้นการใช้กลยุทธ์ "ราคา” ที่แข่งขันได้เพื่อสร้างการตอบรับจากผู้ซื้อในไทย เช่น การตั้งราคาคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ให้สามารถดึงดูดกำลังซื้อจากคนไทยได้

“หลายบริษัทจีนไม่ค่อยเน้นทำตลาดหรือสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จักในวงกว้าง แต่เน้นการตั้งราคาที่สามารถแข่งขันได้ในตลาดไทย ซึ่งหากสามารถเอาชนะด้านราคาได้ ก็จะมีโอกาสสูงที่จะได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าคนไทย”

 สงครามการค้ารอบใหม่ดึงทุนจีนมาไทย

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มสำคัญจากสถานการณ์สงครามการค้ารอบใหม่ ยังทำให้การเคลื่อนย้ายของกลุ่มทุนจีนที่จำเป็นต้องมองหาฐานการผลิตสินค้าใหม่ในประเทศอื่น “นอกจีน” และ “ไทย” เป็นหนึ่งในทางเลือกสำคัญที่เห็นได้อย่างชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากมาตรการภาษีของรัฐบาล โดนัลด์ ทรัมป์

นับตั้งแต่ ปี 2566 ถึงปัจจุบัน กลุ่มคนจีนเข้ามาไทยจำนวนมาก ทั้งในรูปแบบนักลงทุนเข้ามาจัดตั้งนิติบุคคลสัญชาติจีนในไทย และการขอใบอนุญาตทำงาน ที่เพิ่มมากขึ้น โดยสถิติการขอรับส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) นักลงทุนจีนขึ้นเป็นอันดับ 1 แซงนักลงทุนญี่ปุ่นในปี 2566-2567 ประเมินว่าเป็นเทรนด์ต่อเนื่องในปี 2568 โดยปี 2567 นักลงทุนจีนได้รับ BOI ทั้งสิ้น 743 โครงการ มูลค่าลงทุน 174,440 ล้านบาท

อุตสาหกรรมตามบัตรส่งเสริมลงทุน BOI อันดับ 1 รถยนต์อีวีและชิ้นส่วน 178 โครงการ ลงทุนรวม 43,113 ล้านบาท ตามด้วย เครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ 148 โครงการ รวม 41,158 ล้านบาท อันดับ 3 ผลิตภัณฑ์โลหะ 151 โครงการ วงเงินลงทุน 40,630 ล้านบาท

ขณะที่สถิติการลงทุนของนักลงทุนจีนในนิคมอุตสาหกรรมไทย ข้อมูลการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) รายงานว่า มีนักลงทุนสัญชาติจีนทั้งหมด 585 โรงงาน มูลค่าลงทุนสะสม 547,769.65 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 14.3% ของนักลงทุนทั้งหมด

คอนโดซัพพลายล้นฉุดเช่ารายเดือน

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน เป็นผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอย่างมากมายด้วยเหตุผลหลัก คือ การลงทุน เพื่อผลตอบแทนระยะยาวจากการปล่อยเช่า เป็นหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมสูงสุด ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ เลือกที่จะปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมระยะยาวตั้งแต่ 1-3 เดือนขึ้นไป ผลตอบแทนที่ได้อยู่ในช่วง 4-8% ต่อปี เป็นผลตอบแทนที่ยอมรับได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์

“ความเปลี่ยนแปลงในตลาดคอนโดมิเนียมและอุปทานที่เพิ่มขึ้นทำให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาวเริ่มลดลงเหลือเพียง 3-5% ในบางทำเล ซึ่งลดลงจากเดิมถึง 30-50% ทำให้นักลงทุนบางกลุ่มเริ่มมองหาวิธีใหม่ในการเพิ่มผลตอบแทน”

 หันมาปล่อยเช่ารายวันผลตอบแทนสูง

เป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญในการลงทุนแบบ “ปล่อยเช่ารายวัน” ผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy ซึ่งเป็นทางเลือกใหม่ที่นักลงทุนไทยและต่างชาติให้ความสนใจ จุดเด่นของการเช่ารายวันคือผลตอบแทนที่สูงกว่าการเช่าระยะยาวอย่างเห็นได้ชัด 

"การเช่ารายวันเป็นการทำกำไรที่น่าสนใจ แต่กลับกลายเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายในประเทศไทย หากไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม การปล่อยเช่ารายวันนั้นขัดกับกฎหมายหลายฉบับ เช่น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกำหนดว่า การให้บริการที่พักในระยะสั้นต้องมีการจดทะเบียนเป็นโรงแรม และการปล่อยเช่าระยะสั้นนั้นห้ามทำในคอนโดมิเนียม"

 ย้ำ“ผิดกฎหมาย”รบกวนผู้อยู่อาศัย

ทั้งนี้ แม้จะมีข้อกฎหมายชัดเจน แต่ในภาคสนามกลับมีการปล่อยเช่ารายวันเกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย กลุ่มนักลงทุนบางกลุ่มเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหลายห้องในโครงการเดียวกันเพื่อจัดการการปล่อยเช่าได้สะดวก บางครั้งก็ใช้บริการจากกลุ่มผู้ให้บริการที่จัดการการเช่ารายวันให้ ทำให้เจ้าของห้องไม่จำเป็นต้องอยู่ในประเทศไทยก็สามารถได้รับผลตอบแทนจากการเช่าได้

อย่างไรก็ดี การปล่อยเช่ารายวันอาจดูเหมือนเป็นวิธีการลงทุนที่ง่ายและทำกำไรได้ดี แต่มีข้อกฎหมายที่นักลงทุนต้องรับรู้ โดยเฉพาะในกรณีที่มีการนำห้องเข้าแพลตฟอร์ม Sharing Economy ซึ่งเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายในหลายๆ ด้าน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาการใช้พื้นที่ส่วนกลางในคอนโดมิเนียมแบบไม่รับผิดชอบ ซึ่งสร้างความไม่พึงพอใจให้กับเจ้าของห้องอื่นๆ และผู้อาศัยระยะยาว

บังคับใช้กฎหมาย-ให้อำนาจนิติบุคคล

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า กรณีปัญหาคอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายวันนั้นขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของแต่ละโครงการจะมีวิธีการบริหารจัดการอย่างไร 

"การแก้ปัญหาไม่สามารถทำอะไรได้มากนัก เพราะในกฎหมายอาคารชุดไม่ได้ให้อำนาจนิติบุคคลในการที่จะสามารถจัดการขั้นเด็ดขาด เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ ดังนั้นแนวทางการแก้ไขระยะยาว ต้องแก้กฎหมายอาคารชุดให้นิติบุคคลมีอำนาจดำเนินการเรื่องนี้ได้ เพื่อแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างและการบริหารจัดการให้มีความเป็นระเบียบมากขึ้น"

สำคัญที่สุดในการแก้ไขปัญหานี้ คือการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวด ให้นิติบุคคลในคอนโดมิเนียมมีอำนาจในการออกกฎและดำเนินการขั้นตอนต่างๆ อย่างรวดเร็ว เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาที่ไม่สามารถควบคุมได้ ยกตัวอย่างเช่น การแจ้งตำรวจหากพบการกระทำผิดกฎหมาย หรือการดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด เช่น แจ้งการเข้าพักของชาวต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมง การทำให้การปล่อยเช่ารายวัน “สามารถตรวจสอบได้จริง” จะช่วยยกระดับความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้พักอาศัยในโครงการ

แจ้งเตือนลูกค้าปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมาย

นายธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทจะแจ้งให้ลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมรับทราบว่าไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ และเมื่อเข้ามาอยู่อาศัยแล้วนิติบุคคลจะควบคุมแนวทางคัดกรองหลักตามระเบียบของนิติบุคคลโครงการตั้งแต่ต้น ซึ่งจากนี้จะมีแจ้งเตือนมากยิ่งขึ้นด้วย

“ปัจจุบันได้มีการแจ้งผู้ที่มาเยี่ยมชมโครงการและขึ้นป้ายขนาดใหญ่ระบุชัดเจนว่าบริษัทไม่สนับสนุนการปล่อยเช่ารายวัน  พฤกษา มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ 8% แต่จากกระแสสังคมที่เกิดขึ้น เชื่อว่าจะทำให้คนกลุ่มนี้ทำต่อไปไม่ได้ และสุดท้ายเลิกทำไปเอง”

แอลพีเอ็นแจ้งย้ำข้อบังคับอาคารชุด

อย่างไรก็ตาม กรณีดังกล่าวได้มีการสอบถามแนวทางการแก้ไขปัญหาดังกล่าวไปยัง บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้ชี้แจงว่า กรณีปกติ บริษัทจะสื่อสารกับลูกค้าว่าการปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายและข้อบังคับอาคารชุด ผ่านช่องทางการสื่อสารโครงการว่า การกระทำดังกล่าวมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละ 10,000 บาท หากยังฝ่าฝืน จะมีขั้นตอนจัดการและบทลงโทษ

โดยมีการสื่อสารระเบียบปฏิบัติการอยู่อาศัย ขั้นตอนการจัดการและบทปรับในช่องทางสื่อสารภายในโครงการ เช่น ลิฟท์ Line OA อยู่เป็นระยะ พร้อมกับ ตรวจสอบสัญญาการเช่าของห้องชุดว่า สัญญาเช่า ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน, มีตม.30 เอกสารยื่นแจ้งที่พักของคนต่างด้าวเพื่อแนบสัญญาเช่า ,มีหนังสือเดินทาง (PASSPORT) ระบุวันเข้า - ออก สอดคล้องกับสัญญาเช่า ผู้เช่าลงนามรับทราบระเบียบการพักอาศัย และยินยอมให้ดำเนินคดีตามกฎหมายหากพบว่ามีการเช่าแบบรายวันจัดเตรียมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเพิ่ม โดยเน้นการเฝ้าระวังการเข้า -ออกของชาวต่างชาติอย่างสม่ำเสมอ และมีการรวบรวมเป็นรายงานจากฝ่ายจัดการนิติบุคคล

นอกจากนี้มีการจัดทำรายงานสรุปข้อมูลการเข้าอยู่อาศัยภายในโครงการประจำวันสื่อสารให้แก่ลูกบ้านรับทราบเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ประจำจุดล็อบบี้ สังเกตการณ์การเข้า-ออก หรือของชาวต่างชาติ และรายงานฝ่ายจัดการ

กรณีเฝ้าระวังและพบความสุ่มเสี่ยง จะมีการตรวจสอบและรายงานหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องเพื่อเข้าป้องปราม หากพบความสุ่มเสี่ยง รวบรวมข้อมูลและแจ้งลงบันทึกประจำวัน เพื่อเป็นหลักฐานในการดำเนินคดี พร้อมเสนอแนวทางการคัดกรอง ป้องกัน ให้คณะกรรมการนิติฯ พิจารณาติดตั้งระบบ Face Scan / CCTV / ระบบ EOC ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับมติในที่ประชุมใหญ่ของโครงการ และแจ้งเจ้าของห้องที่มีความเสี่ยงผิดต่อข้อบังคับ และกฎหมายเป็นลายลักษณ์อักษร

ระดับที่ 3 กรณีมีแนวโน้มเกิดผลกระทบในการอยู่อาศัย เสนอให้เพิ่มบทปรับเจ้าของห้องที่ทำผิดในการปล่อยเช่ารายวัน เพิ่มระเบียบอาคารเรื่องให้รางวัลนำจับผู้ที่แจ้งเบาะแส ที่สามารถใช้เป็นหลักฐานประกอบการแจ้งความดำเนินคดีแลเพิ่มอัตรากำลังเจ้าหน้าที่ รปภ. ตรวจเข้มและสังเกตการณ์ความปลอดภัย การเข้า-ออกของชาวต่างชาติ และรายงานฝ่ายจัดการ จัดทำสรุปข้อมูลรายงานในที่ประชุมใหญ่ประจำปีให้เจ้าของร่วมรับทราบและแจ้งความดำเนินคดี

 แนะรัฐตั้งหน่วยงานรัฐเข้ามาดูแลโดยเฉพาะ

อย่างไรก็ตาม จำเป็นอย่างยิ่งที่ภาครัฐจะเข้ามาดูแลในเรื่องนี้ พิจารณาว่าควรมี “เจ้าภาพ” หรือหน่วยงานรัฐโดยเฉพาะร่วมดูแล ขณะที่การสอดส่องดูแลโดยภาคประชาชนควรทำได้ง่าย ไม่ยุ่งยาก หากเห็นการกระทำความผิดซึ่งหน้า เจ้าหน้าที่ตำรวจสามารถจับปรับได้ทันที และมีรางวัลนำจับสำหรับผู้พบเห็น 

รวมทั้งมีการตรวจสอบการเสียภาษีของเจ้าของกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ ขณะที่ผู้มีอำนาจออกกฎหมาย ควรกำหนดสัดส่วนของสิทธิ์ต่างๆ ในการอยู่อาศัยของต่างชาติ เพื่อป้องกันการแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และเพื่อปกป้องสิทธิ์ของเจ้าของร่วมคนไทย และการมอบฉันทะเข้าร่วมประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมชาวต่างชาติ เอกสารควรต้องได้รับการรับรองจากองค์กรสากล เช่น จาก Notary Public

การแก้ไขปัญหานี้จะต้องเกิดขึ้นอย่างจริงจังจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง นิติบุคคลในคอนโดมิเนียมต้องเข้มงวดกับการตรวจสอบและบังคับใช้กฎหมาย เพื่อรักษาความปลอดภัยและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งไม่เพียงแต่ประโยชน์แก่ผู้ลงทุนเท่านั้น แต่ยังช่วยรักษาสิทธิของผู้พักอาศัยระยะยาวด้วย