'สำนักงาน'โอเวอร์ซัพพลาย! พื้นที่ว่างพุ่ง หั่นค่าเช่า 30%

อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวถึงสัญญาณของตลาดสำนักงานว่า จะมีอัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นอีกในปี 2568 จากคาดการณ์ว่าจะมีการขยายตัวของซัพพลายที่สูงถึง 725,000 ตร.ม. ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งจะกระจุกตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี (CBD : Central Business Districtx (CBD) ของกรุงเทพฯ ทำให้หลายโครงการอาจเผชิญภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” การแข่งขันดุเดือดเพื่อดึงดูดผู้เช่า

ขณะที่ "อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงาน" ปี 2568 “ลดลง” อย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 72.2% จากช่วงก่อนโควิด-19 ในปี 2562 อยู่ที่ 77% และเคยสูงสุดถึง 95% ในปี 2555 นอกจากนี้ ค่าเช่าสำนักงานเคยสูงถึง 1,100 บาท/ตร.ม./เดือน ระหว่างปี 2563-2565 คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 950 บาท/ตร.ม./เดือน ในปีนี้ !
 

สาเหตุสำคัญของปัญหานี้มาจากการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมการทำงาน หลังการระบาดของโควิด-19 หลายองค์กรเริ่มมีนโยบายทำงานที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น ทำงานแบบไฮบริด ทำงานจากที่ไหนก็ได้ (Work From Anywhere) ทำให้ดีมานด์สำหรับพื้นที่สำนักงานลดลงอย่างชัดเจน

หลายบริษัทปรับลดพื้นที่เช่าลง อาทิ ไมโครซอฟต์ ที่เคยใช้ 2,000 ตร.ม. เหลือเพียง 1,500 ตร.ม. ไอบีเอ็ม ที่เคยใช้ 7,500 ตร.ม. เหลือ 3,500 ตร.ม. หรือ อีริคสัน ลดพื้นที่จาก 3,700 ตร.ม. เหลือ 2,000 ตร.ม. เป็นต้น

ภาวะโอเวอร์ซัพพลายและการแข่งขันในตลาดได้ส่งผลให้โครงการสำนักงานใหม่ เริ่มเสนอส่วนลดสูงถึง 30% เป็นอัตราที่ไม่เคยมีมาก่อนในช่วงก่อนโควิด ที่เคยให้ส่วนลดสูงสุดเพียง 10-15% เท่านั้น ขณะที่สำนักงานอาคารเก่ามักเสนอสิทธิพิเศษ เช่น ให้เช่าฟรี 6-7 เดือน หากทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการลดราคา

อีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดสำนักงานยากลำบาก คือ การเช่าพื้นที่ในบางย่าน “ลดลง” อย่างเห็นได้ชัด เช่น ทำเลบางนาและรามคำแหง  อัตราเช่า 400-500 บาท/ตร.ม./เดือน เนื่องจากปัญหาซัพพลายล้นตลาด หรือย่านพญาไท-วิภาวดี  ราคาเช่าลดลงเหลือ 600-800 บาท/ตร.ม./เดือน โดยหลายพื้นที่มีอัตราการเช่าต่ำเพียง 30%

การชะลอตัวของตลาดยังส่งผลให้หลายโครงการใหญ่ต้องเลื่อนการเปิดตัวออกไปอย่างไม่มีกำหนด รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ เช่น The PARQ เฟส 2 หรือ ONE BANGKOK ที่คาดว่าจะมีซัพพลายถึง 150,000 ตร.ม. รวมถึงโครงการอื่นที่ชะลอแผนการก่อสร้างจากปัจจัยภายนอก เช่น Bangkok Mall และ Cloud11 เป็นต้น

การฟื้นตัวของตลาดสำนักงานในอนาคตอาจไม่รวดเร็วนัก โดยคาดว่าอุปทานใหม่จะไม่เพิ่มขึ้นเกินไปจนเกินความสามารถของตลาด และภาวะตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวภายในปี 2573 หากมีการควบคุมอุปทานอย่างเหมาะสม