‘เอสซีแอสเสท’ปรับทัพ3กลุ่มกระจายเสี่ยง เพิ่มขีดแข่งขัน-กำไร’สู้ปัจจัยลบ

ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังคงเผชิญกับความท้าทายใหญ่ เรียกได้ว่าเป็นภูเขาอุปสรรค 3 ลูกของธุรกิจอสังหาฯ นั่นคือ หนี้ครัวเรือนสูง ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือ อุปทานล้น โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่ำ ทั้งหมดล้วนส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม  นอกจากนี้ ความผันผวนจากปัจจัยทางการเมือง ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกเป็นอีกอุปสรรคสำคัญทำให้การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัว

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีความยากไม่ต่างจากปี 2567 จาก 3 ปัจจัยหลัก  หนี้ครัวเรือนสูง ตลาดโอเวอร์ซัพพลายโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว แต่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังไปได้ และเป็นพอร์ตหลักของเอสซี แอสเสท และความเชื่อมั่นต่ำ เป็นอุปสรรคสำคัญทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังการซื้อและการโอนมากขึ้น ขณะที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อยาก โดยเฉพาะแนวราบ 
 

"ต้องใช้เวลา 2-3ปีกว่าสถานการณ์กลับไปในช่วงปกติ แต่สิ่งที่เพิ่มเข้ามาเวลานี้ คือความผันผวนจากนโยบายของประธานาธิบดีสหรัฐ โดนัลด์ ทรัมป์ มีทั้งโอกาสและอุปสรรค มีความไม่แน่นอนสูง ทำให้ชะลอลงทุน ขณะเดียวกันก็มีโอกาสจากการที่หลายบริษัทหาแหล่งผลิตใหม่ ทำให้ธุรกิจโลจิสติกส์ดีขึ้น และประเทศไทยได้อานิสงส์จากความเป็นกลางและมีความปลอดภัย"

เป็นเหตุผลให้ “เอสซี แอสเสท” ต้องเร่งปรับตัวอย่างมากเพื่อรับมือกับบริบทที่ผันผวน ด้วยความหลากหลาย เพื่อกระจายความเสี่ยงในหลายๆ ธุรกิจออกไป จึงมีการทำโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมที่มีสถานการณ์ดีกว่าบ้านเดี่ยว นอกจากนี้ยังมีธุรกิจโรงแรม คลังสินค้า และธุรกิจอื่นๆ ในอนาคต

อย่างไรก็ดี เอสซี แอสเสท มีความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจ โดยมีสภาพคล่องรองรับการเติบโตมากกว่า 10,000 ล้านบาท พร้อมทั้งมีพันธมิตรรวมทุนที่แข็งแกร่ง

ทั้งนี้ กลยุทธ์ขับเคลื่อนธุรกิจของเอสซี แอสเสท อยู่ภายใต้แนวคิด “Rethink to Reform” เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และ เติบโตสร้างคุณค่าได้อย่างยั่งยืน ด้วยการ Reform 3 องค์ประกอบหลักในการดำเนินธุรกิจ กล่าวคือ Reform 1 ปรับพอร์ตโฟลิโอธุรกิจ แบ่งเป็น 3 กลุ่ม เพื่อกระจายความเสี่ยง

โฟกัสบ้านหรูเจาะลูกค้ามีกำลังซื้อ

สำหรับ Engine 1 เป็นธุรกิจหลัก อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย แนวราบและคอนโดมิเนียม สำหรับไฮไลต์ของกลุ่มที่อยู่อาศัยปีนี้ จะมีโครงการพร้อมขายทั้งหมด 96 โครงการ มูลค่ารวม 94,500 ล้านบาท เป็นโครงการใหม่ 15 โครงการ มูลค่า 28,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 12 โครงการ มูลค่า 18,000 ล้านบาท

โดยมีไฮไลต์คือแบรนด์ใหม่ ซันเรย์ (SONLE) เป็นบ้านเดี่ยวสไตล์ Sophisticated Modern Tropical ราคาเริ่มต้น 200 ล้านบาท มีเพียง 5 ยูนิต เลขที่บ้าน 333 และ บ้านเดี่ยวซีรีส์ใหม่จากแบรนด์ Bangkok Boulevard ดีไซน์กระจกโค้ง พร้อม Foyer และโถง Living สูง เช่นเดียวกับแบรนด์ matter ซึ่งเป็นทาวน์โฮมที่ออกแบบมาเพื่อ Gen Z ที่มีมุมสำหรับทำกิจกรรมได้หลากหลายราคาเริ่ม 5.5 ล้านบาท

ส่วนคอนโดมิเนียม มี 3 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ภายใต้แบรนด์เรฟเฟอเรนซ์ (Reference) และ โค้บบ์ (COBE ) ทำเลลาดพร้าว-สุทธิสาร โชคชัย 4 และจะมีแบรนด์ใหม่เปิดตัวปลายปี ทำเลติดถนนสุขุมวิท ใกล้รถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ ช่วงซอยสุขุมวิท 20

“ปีนี้มีแผนรุกตลาดภูเก็ต เพื่อขยายฐานลูกค้าต่างชาติ โดยจะร่วมทุนผู้ประกอบการในพื้นที่ พัฒนาโครงการอาจเป็นวิลล่าหรือคอนโดมิเนียม”

รุกโรงแรม คลังสินค้า รับดีมานด์ต่างชาติ

สำหรับ Engine 2 อสังหาริมทรัพย์ สร้างรายได้ประจำ โรงแรม คลังสินค้า อาคารสำนักงาน และอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐ ภายใต้ SCX บริษัทในเครือ จะมีโครงการรวมทั้งหมด 19 โครงการ จาก 4 ธุรกิจ ได้แก่ โรงแรมรวม 545 ห้อง คลังสินค้าให้เช่ารวม 2 แสนตารางเมตร อาคารสำนักงาน 1.2 แสนตารางเมตร และอพาร์ตเมนต์เพื่อเช่าในสหรัฐ 5 อาคาร

โดยไฮไลต์ปีนี้ มีโรงแรมใหม่ 2 ทำเล เปิดตัวไตรมาส 2 คือ โรงแรม ครอโม (KROMO) Curio Collection by Hilton ทำเลติดถนนสุขุมวิท ตรงข้ามเอ็มสเฟียร์ และโรงแรม The Standard ติดหาดนาจอมเทียน พัทยา และคลังสินค้าเพื่อเช่า 3 โครงการใหม่ ทำเล บางนา กม.20 แหลมฉบัง และ นิคมอุตสาหกรรมอมตะ ชลบุรี

 

เปิดน่านน้ำใหม่เสริมแกร่ง

และ Engine 3 เป็นธุรกิจใหม่ ที่มีแนวโน้มเติบโตในอนาคตเพื่อเพิ่มความสมดุลของพอร์ตโฟลิโอ โดยจะเปิดตัวในปี 2569 รวมทั้งธุรกิจบริการด้านอสังหา, Utility Token และอื่นๆ เพื่อให้บริษัทมีกำไรจากธุรกิจที่หลากหลายมากขึ้น โดยมีการร่วมทุนกับพันธมิตรที่แข็งแกร่ง และจะทำให้สัดส่วนหนี้ต่อทุนจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ขณะที่ Reform 2 ปรับโครงสร้างต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้เหมาะสม แต่ยังคงคุณภาพและพัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์ลูกค้าและเพิ่มความสามารถในการทำกำไรมากขึ้น 

Reform 3 ปรับโครงสร้างองค์กร เพื่อเพิ่มความคล่องตัวและรองรับการเติบโตของธุรกิจที่หลากหลายรวมทั้งโอกาสเติบโตของพนักงาน

จากกลยุทธ์ดังกล่าวบริษัทฯ วางเป้าหมายยอดขาย 26,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% เทียบปีก่อนหน้าและรายได้รวมจากทุกกลุ่มธุรกิจ 25,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% พร้อมลงทุนต่อเนื่องด้วยงบลงทุน 7,000 ล้านบาท ในธุรกิจหลากหลายเพื่อรักษาตำแหน่งผู้นำบ้านเดี่ยว และเพิ่มส่วนแบ่งตลาดคอนโดมิเนียม และสัดส่วนกำไรจากอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำสม่ำเสมอมากขึ้น

“ปีนี้จะปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจฟื้นอย่างแข็งแกร่ง กำไรเติบโต ลงทุนอย่างรอบคอบ และกระจายความเสี่ยงในธุรกิจที่หลากหลาย พร้อมทั้งมีการรีแบรนด์ครั้งใหญ่ในรอบ 18ปี "

อ้อนแบงก์ชาติปลดล็อกแอลทีวี

นายณัฐพงศ์ กล่าวต่อว่า ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ “จำเป็น” ต้องกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าที่อยู่ในภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” อีกอย่างน้อย 3 ปีจึงจะสามารถกลับมาขายได้ตามปกติ 

“จากข้อมูลพบว่า ต้องใช้เวลาถึง 5 ปี ถึงจะสามารถขายหรือระบายสต็อกบ้านเดี่ยวได้หมด จากปกติใช้เวลา 3 ปีกว่าจะขายได้หมด”

ฉะนั้นภาครัฐต้องพิจารณา 1.ผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อ (แอลทีวี) 1-2 ปี จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยไม่จำกัดเฉพาะราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เพราะตลาดโอเวอร์ซัพพลายทุกระดับราคาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ 2.มาตรการสนับสนุนสินเชื่อ เพราะธนาคารพาณิชย์มีความสามารถในการให้กู้ ซึ่งหากยกเลิกมาตรการแอลทีวีจะทำให้คนมีโอกาสขอสินเชื่อมากขึ้น และ 3.มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย แม้ไม่ใช่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่วันนี้ประเทศไทยต้องการเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามาเป็นหนึ่งในปัจจัยช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

ชงดึงดีมานด์-ลงทุนจากต่างประเทศ

ยกตัวอย่าง ตลาดอาคารสำนักงาน พื้นที่กว่า 9 ล้านตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยลดลงเหลือ 79% สะท้อนว่า ยังมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ 2 ล้านตารางเมตร โดยที่ราคาไม่ปรับขึ้น แสดงให้เห็นว่า ประเทศไทยต้องการกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามา ถือเป็นมาตรการระยะกลาง และระยะยาวที่เข้ามาช่วยปรับโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศในอนาคต

“เมื่อต่างชาติเข้ามา ประเทศจะได้ประโยชน์จากการเก็บภาษี และเม็ดเงินการลงทุนขั้นต่ำ เพียง 2 ส่วนนี้จะได้เม็ดเงินมหาศาลช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทย แต่ก็ต้องมีข้อจำกัดบางอย่างเพื่อป้องกันความเสี่ยง เช่น การจำกัดทำเล จำกัดราคาขั้นต่ำ จำกัดสัดส่วนพื้นที่เพื่อคลายความกังวลใจต่างๆ เช่น การศึกษากฎหมายทรัพย์อิงสิทธิให้สามารถเช่าได้มากกว่า 30 ปี อาจจะ 60-70 ปี ทำให้คนอยากเช่าซื้อเพื่อลงทุน เพราะคุ้มค่าการลงทุน”

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของการยกเลิกมาตรการแอลทีวีนั้น “เห็นด้วยอย่างยิ่ง" อยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เพราะความเข้มงวดของแอลทีวีมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการเก็งกำไร แต่ปัจจุบันไม่มีการเก็งกำไรแล้ว และพฤติกรรมลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 และ 3 เพื่อรองกับวิถีชีวิต เน้นโลเกชันใกล้ที่ทำงานหรือใกล้โรงเรียนบุตรหลาน