ราคาที่ดิน กินซ่า โตเกียว แกว่งตัวสุดโหด บทเรียนไทย

ผู้เขียนได้รับเชิญให้ร่วมการประชุมขององค์การแรงงานระหว่างประเทศ ซึ่งเป็นหน่วยงานหนึ่งในองค์การสหประชาชาติในกรุงโตเกียวในระหว่างวันที่ 5-6 ก.พ.2568 สดๆ ร้อนๆ นี้เอง จึงขอนำบทเรียนการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านกินซ่านี้มาให้ถกแถลง

ทั้งนี้ ผู้เขียนเคยรวบรวมการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่นี่มาตั้งแต่ปี 2537 ในสมัยที่สอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยในกรุงโตเกียว

กินซ่า หรือออกเสียงเป็นภาษาญี่ปุ่นว่า “กินซะ” ตาม Wikipedia บอกว่าเป็นย่านที่มีชื่อเสียงเพราะมากด้วยร้านรวงหรูหรา ทั้งยังถือกันว่าเป็นย่านการค้าราคาแพงมากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก 

ทั้งนี้แต่เดิมเป็นหนองบึง ต่อมาได้รับการถมในช่วงคริสต์ศตวรรษที่ 16 ครั้นปี 2155 ตรงกับยุคเอโดะ มีการตั้งโรงกษาปณ์ขึ้นเรียกชื่อว่ากินซ่า พอปี 2415 เกิดเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ รัฐบาลเมจิจึงกำหนดให้ใช้ย่านกินซะเป็น “ตัวอย่างการพัฒนาให้ทันสมัย” 

โดยเตรียมสร้างอาคารด้วยอิฐกันไฟ พร้อมด้วยถนนหนทางกว้างขวางเชื่อมกับสถานีรถไฟชิมบาชิ มีการก่อสร้างอาคารแบบตะวันตก แต่ปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มาก กินซ่าจึงเป็นแหล่งรวมร้านค้าแบบตะวันตกมากมาย

ในช่วงแผ่นดินไหวคันโตครั้งใหญ่ในปี 2466 กินซ่าถูกทำลายอีกครั้ง แต่ก็มีการฟื้นฟูเมืองอีกครั้ง โดยมีศูนย์การค้าใหญ่ๆ เกิดขึ้น รวมทั้งร้านค้าจำหน่ายสินค้าหรูหรามากมาย

นอกจากนี้ยังมีการสร้างสถานบันเทิงและร้านอาหารมากมาย อย่างไรก็ตาม ในช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 กินซ่าก็ถูกระเบิดโดยฝ่ายสัมพันธมิตร แต่หลังจากนั้นร้านค้าต่างๆ ก็กลับมารวมกันเปิดใหม่อีก

และหลังจากปี 2509 มีการสร้างอาคารที่รู้จักกันดีในปัจจุบัน เช่น อาคารโตชิบา, อาคารกินซ่าไลอ้อน, อาคารกินซ่าโบเอกิ, ชิเซอิโดเดอะกินซ่าและอื่น ๆ อีกมากมายจนกลายเป็นเมืองแห่งการชอปปิงในปัจจุบัน (Fun Japan)

เมื่อปี 2544 ผู้เขียนได้จัดงานฉลองครบรอบ 10 ปีของการก่อตั้งศูนย์ข้อมูลฯ และได้เชิญโดยอาโล วูเลอรี่ ศาสตราจารย์จากสถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น มาแสดงปาฐกถา

ท่านกล่าวว่า จากประสบการณ์สอนประเมินค่าทรัพย์สินมาตลอด 30 ปี พบว่าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นดูคล้ายแปลกประหลาดประการหนึ่ง คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในทรัพย์สินต่ำมาก (เพียงราว 2% ขณะที่ประเทศอื่นประมาณ 6-8%) แต่ราคากลับสูงมาก

สูงจนกระทั่งว่าครั้งหนึ่งเมื่อ 15 ปีที่แล้ว (ปี 2529) เคยมีการประมาณการกันว่า ญี่ปุ่นซี่งมีขนาดที่ดินเพียง 1/33 ของสหรัฐอเมริกา กลับมีมูลค่าที่ดินสูงถึง 2.5 เท่า

ในช่วงบูมของญี่ปุ่นเมื่อปี 2529 ราคาที่ดินสูงถึง 52 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งไม่มีการพัฒนาในรูปแบบใดที่จะสะท้อนราคาตลาดที่สูงเช่นนี้ได้ หรืออีกนัยหนึ่ง มูลค่ากับราคาที่ดินไม่สัมพันธ์กันเสียแล้ว 

ถ้าพิจารณาจากกฎของมูลค่าทรัพย์สิน จะพบว่า ราคาตลาดของที่ดินในญี่ปุ่นไม่ได้สอดคล้องกับกฎของความเป็นไปได้ในการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดเลย

 นอกจากนี้ยังไม่สอดคล้องกับกฎของความคาดหวังที่ระบุว่า มูลค่าทรัพย์สินขึ้นลงตามประโยชน์ใช้สอยที่คาดหวังในอนาคตเลย ทั้งนี้เพราะราคาที่ดินในญี่ปุ่นขึ้นตามการเก็งกำไรสถานเดียว

ในปี 2544 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นลดลงไปกว่า 60% แล้ว และยังมีการคาดการณ์กันอีกว่า ราคาจะลดลงอีกประมาณ 50% ในอีก 2-3 ปีต่อมา

ทั้งนี้เพราะราคาที่เป็นอยู่ยังสูงอยู่มาก เช่น ที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นราคาเป็นเงินตารางเมตรละ 240,000 บาท ในขณะที่ในนครลอสแองเจลลิส เป็นเงินเพียงตารางเมตรละ 7,700 บาทเท่านั้น

ในสมัยนั้นรัฐบาลญี่ปุ่นยังขาดความตระหนักรู้ว่าภาษีที่ดินที่สูงนั้นมีข้อดีอย่างยิ่งในการทำให้เกิดการใช้สอยที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำภาษีนี้มาพัฒนาสาธารณูปโภคเพื่อเพิ่มมูลค่าที่ดินในอีกทางหนึ่ง และยังทำให้เกิดฐานภาษีที่แน่นอนจากที่ดิน

ในทำนองเดียวกันจากการรวบรวมราคาที่ดินของญี่ปุ่นโดย ดร.โสภณ พบว่าราคาที่ดินในย่านกินซ่าเพิ่มสูงขึ้นมาก และลดต่ำลงเป็นอย่างมาก

โดยในปี 2532 ราคาที่ดินในย่านที่แพงที่สุด คือ Ginza นั้น มีมูลค่าสูงถึง 60 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ต่อมาราคาก็ลดลงเหลือประมาณ 15 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2547 ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจญี่ปุ่นไม่ได้ฟื้นตัวหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจในเอเซียปี 2540-2544)

ล่าสุดเมื่อเดือน ก.พ.2568 นายทากาฮิโร ไคนูมา อดีตผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทซันยู (สามมิตร) ซึ่งเป็นบริษัทประเมินที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของญี่ปุ่นและเป็นพันธมิตรของศูนย์ข้อมูลฯ ให้ข้อมูลว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดที่เพิ่งขายกันในราคา 55 ล้านเยนต่อตารางเมตร หรือ 44 ล้านบาทต่อตารางวา

 อย่างไรก็ตามราคานี้ก็ยังต่ำกว่าราคาที่เคยสูงสุดในปี 2532 ยิ่งถ้าคิดว่าราคาที่เคยสูงสุดที่ 60 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2532 ถ้าคิดเงินเฟ้อที่ 2% ต่อปีเป็นเวลา 36 ปี

ราคาที่ดินตอนนั้นเมื่อเทียบกับปัจจุบันน่าจะเป็นเงิน 122 ล้านบาทต่อตารางวา แสดงว่าราคาที่ดินในขณะนี้ยังเป็นเพียง 36% ของราคาที่ดินปี 2532 (44 ล้านบาทในปัจจุบันเทียบกับ 122 ล้านบาท)

ราคาที่ดินในญี่ปุ่นอาจจะค่อยๆ สอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น จากแต่เดิมที่เป็นสินค้าไว้เก็งกำไรกันมากมาย แต่เมื่อเทียบกับค่าเช่าและการใช้สอยประโยชน์จริง ตัวเลขราคาย่อมมีความเหมาะสมยิ่งขึ้น

หากพิจารณาจากรายได้ประชาชาติต่อหัวของญี่ปุ่น ณ ปี 2566 เป็นเงิน 33,899 ดอลลาร์  ส่วนของไทยเป็นเงิน 7,336 ดอลลาร์หรือ 4.6 เท่า การที่ราคาที่ดินย่านที่แพงที่สุดต่างกันถึง 12 เท่านี้ ก็อาจแสดงว่าญี่ปุ่น ยังมีกระแสการเก็งกำไรในที่ดินสูง

แม้ราคาที่ดินในกินซ่าที่เป็นย่านที่แพงที่สุดนี้จะขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจบ้าง แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่าย่านนี้เป็นย่านที่โดดเด่นที่สุด เป็นศูนย์กลางธุรกิจที่ยากจะหาที่อื่นแทนที่ได้

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

www.area.co.th