อสังหาฯอ่วมที่ดิน-ค่าก่อสร้างต้นทุนพุ่งดันโครงการใหม่บ้านคอนโดปรับราคา

หลายปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเผชิญกับการปรับตัวของราคาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงปัจจัยหลายด้านที่มีอิทธิพลต่อการตั้งราคาขาย ตั้งแต่ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นไปจนถึงราคาที่ดินในทำเลสำคัญ โดยเฉพาะกรุงเทพฯบริเวณที่มีการคมนาคมสะดวก เช่น แนวรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)เผยผลสำรวจโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ช่วงไตรมาส 4 ปี 2567ย่านมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ขณะที่คอนโดมิเนียมย่านห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด
 

โดยบ้านจัดสรรใหม่ ราคาปรับขึ้น 0.8% ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 9 ขณะที่ห้องชุดใหม่ หรือคอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้น 3.6% ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 8เป็นผลมาจากต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้าง รวมถึงค่าแรงที่ปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลทำให้ที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดขายใหม่มีราคาสูงขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่มีความต้องการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คอนโด “สมุทรปราการ-นนทบุรี” ขยับแรง 4.2%

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 4 ปี 2567 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 159.9 จุด เพิ่มขึ้น 3.6% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) สะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น โดยเฉพาะ “ที่ดิน” แนวรถไฟฟ้าที่มีประชาชนใช้บริการเป็นจำนวนมาก อาทิ รถไฟฟ้า BTS สายสีลม และ MRT สายสีน้ำเงิน 
 

โดยราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 3.4% แต่ราคาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาห้องชุดในพื้นที่ 2 จังหวัดปริมณฑล สมุทรปราการ และนนทบุรี  เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ส่วนอาคารชุดในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ย่านห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนทำเลปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังพบว่า มีการจัดรายการส่งเสริมการขายห้องชุด โดยให้ส่วนลดเงินสดในสัดส่วน 25.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีสัดส่วน 21.7% เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อเช่นเดียวกับโครงการบ้านจัดสรร

กรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับราคา

สำหรับดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล  ค่าดัชนี 131.4 จุด เพิ่มขึ้น 0.8% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเพิ่มขึ้น 2.3%  สูงกว่าพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ที่มีค่าดัชนีลดลง 1.0% โดยการลดลงดังกล่าวเกิดจากการ “ลดราคา” ของดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์

เมื่อแยกประเภทบ้านจัดสรร พบว่า ราคาบ้านเดี่ยวปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 2.1%  ทาวน์เฮ้าส์ปรับราคาเพิ่มขึ้น 0.3% นอกจากนี้ ยังพบว่า มีการจัดรายการส่งเสริมการขาย โดยการให้ส่วนลดเงินสดในไตรมาสนี้สูงถึง 29.6% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 21.0% ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

บ้านเดี่ยวในกรุงเทพ ฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ในกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท ส่วนทำเลบ้านเดี่ยวใน 3 จังหวัดปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ย่านลำลูกกา คลองหลวง ธัญบุรี ในกลุ่มราคา 7.5-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ย่านพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ ในกลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์

ใน 3 จังหวัดปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ย่านบางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท

ส่วนต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน (HCCI) ค่าดัชนีเท่ากับ 139.9 เพิ่มขึ้น 4% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า  แสดงให้เห็นถึงต้นทุนค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงาน โดยสุขภัณฑ์ ราคาเพิ่มขึ้นถึง 12% กระเบื้อง 5.6% อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา 3.7% ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ 2.2% และวัสดุอื่นๆ 5.7% เป็นผลจากราคาน้ำมันและราคาพลังงานที่สูงขึ้นในตลาดโลก ส่วนค่าแรงงานเพิ่มขึ้น 4%

ทั้งนี้ ภาวะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับราคาเพิ่มขึ้น ผลักดันให้ราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ปรับเพิ่มขึ้น! ขณะที่กำลังซื้อของประชาชน “ลดลง” จากภาวะเศรษฐกิจขยายตัวในอัตราที่ต่ำ ดังนั้น คาดว่าโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย “ดอกเบี้ยต่ำ” ของสถาบันการเงินรัฐ จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2568 ได้