เอฟเฟกต์ ‘บ้านเพื่อคนไทย' ล้านหลัง? เปิดมุมมอง ‘อิสระ บุญยัง’

เอฟเฟกต์ ‘บ้านเพื่อคนไทย' ล้านหลัง? เปิดมุมมอง ‘อิสระ บุญยัง’ ต่อความท้าทายพัฒนาที่ดินรัฐในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยิ่งสถานการณ์ปัจจุบันภายใต้ปัจจัยเสี่ยงและความผันผวนรอบด้าน ทำให้ประชาชนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยยากขึ้น!
หากย้อนก่อนหน้านี้ แม้จะมีหน่วยงานรัฐหลายแห่งดำเนินนโยบายให้ประชาชนคนไทยมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอันเป็นปัจจัยพื้นฐานของการดำรงชีวติ มาตลอดช่วงกว่า 50 ปี นับแต่จัดตั้งการเคหะแห่งชาติ (กคช.) โดย ณ เดือน ก.พ. การเคหะฯ จัดสร้างบ้านทุกประเภทรวมกันได้จำนวน 752,169 รวมถึง “บ้านเอื้ออาทร” ซึ่งเป็นนโยบายของรัฐบาลในอดีตด้วย (ในขณะนั้นก็มีนโยบายบ้านล้านหลัง)
ขณะที่ สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) เป็นอีกองค์กรหนึ่งของรัฐ ซึ่งนอกจากจะมีบทบาทสนับสนุนการรวมตัวของชาวบ้านในชุมชนเพื่อแก้ปัญหาการประกอบอาชีพ รายได้ สวัสดิการขุมชน ยังมีบทบาทสำคัญในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของชุมชนด้วย หรือที่รู้จักในชื่อ “บ้านมั่นคง” ซึ่งดำเนินการไปแล้วกว่า 100,000 หน่วย ในหลายร้อยทำเลทั่วประเทศ
รวมถึงการจัดตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ตั้งแต่ ปี 2519 ก็เพื่อให้มีบทบาทหลักในการสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ปานกลาง ซึ่งในหลายวิกฤติการณ์ที่ผ่านมา ธอส. มีส่วนช่วยแก้ปัญหา "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" ได้เป็นอย่างมาก ทั้งช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 รวมถึงสถานการณ์สินเชื่อช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน
ต่อคำถามที่ว่า การขับเคลื่อนนโยบาย “บ้านเพื่อคนไทย” 1 ล้านหลัง ของรัฐบาลครั้งนี้จะส่งผลต่อเศรษฐกิจและภาคเอกชนอย่างไร?
โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ซึ่งใช้ที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) แม้จะมีที่ดินกระจายอยู่ทั่วประเทศแต่ก็ไม่ครอบคลุมการเลือกทำเลที่ตั้ง (Location ) ที่เป็นความต้องการ (Demand) ของประชาชน ที่เลือกทำเลที่อยู่อาศัยด้วยปัจจัยที่หลากหลาย
หรืออาจใช้ที่ดินของหน่วยงานอื่น แต่กรณีที่ดินของรัฐก็ยังคงเป็นสิทธิ “การเช่า” ไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้ ด้วยเงื่อนไขผู้ซื้อ และการพัฒนาอยู่ในกรอบ "ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง" ผ่อนชำระ 4,000+ บาท ไม่กระทบต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สูงกว่าของภาคเอกชน
อย่างไรก็ดี ภาคเอกชนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงนั้น คือ กลุ่มผู้ที่พัฒนาตามเกณฑ์ BOI (Board of Investment)
ซึ่งปัจจุบันระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทั่วประเทศ ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ได้รับสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเกณฑ์ BOI จะหมดอายุ เดือน ธ.ค. 2568
หากภาครัฐไม่อยากให้มีผลกระทบต่อเอกชนที่พัฒนาในกลุ่มนี้อาจ “เพิ่ม” สิทธิประโยชน์ให้ เช่น การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ กำหนดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองของผู้ซื้อในอัตราต่ำ ที่สำคัญ คือ การกำหนดเกณฑ์ BOI เป็นการถาวรเหมือนในอดีต และรัฐบาลจะถือว่ามาตรการส่งเสริม จูงใจให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัย ด้วยสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ว่านั้น เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ขณะที่ “ผู้ซื้อ” จะมีทางเลือกที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์และไม่เป็นการแข่งขันกับภาคเอกชน พร้อมให้มีการกระจายทำเลที่หลากหลายตามความต้องการทั่วประเทศ
ความท้าทายในการใช้ที่ดินของรัฐ
อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า นโยบายการสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยใช้ที่ดินของการรถไฟฯ หรือหน่วยงานอื่นๆ ของรัฐ อาจดูเหมือนเป็นทางเลือกที่ง่ายในการแก้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริง การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการเหล่านี้เป็นเรื่องที่ท้าทาย! เนื่องจากที่ดินของรัฐบางแปลงอาจไม่ได้อยู่ในทำเลที่ประชาชนต้องการ หรือไม่เหมาะสมกับการใช้ชีวิตประจำวันของผู้คน เช่น การเดินทาง หรือการเข้าถึงบริการสาธารณะต่างๆ
นอกจากนี้ ที่ดินของรัฐหลายแปลงเป็นเพียงสิทธิ “การเช่า”เท่านั้น! ซึ่งหมายความว่าแม้ประชาชนจะมีบ้านแล้ว ก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ นี่คือหนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่จะทำให้การพัฒนาโครงการนี้ไม่สามารถตอบโจทย์ทุกคนได้อย่างเต็มที่
"การสร้างบ้านจำนวนมากจากภาครัฐอาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน โดยเฉพาะผู้พัฒนาที่ได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI ที่ทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ในราคาต่ำ และได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล รวมถึงการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำแก่ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้"
สำหรับภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางหรือสูงกว่า การที่รัฐบาลเข้ามามีส่วนในการพัฒนาโครงการบ้านสำหรับคนมีรายได้น้อย อาจทำให้เกิดความ “ไม่สมดุล” ในตลาด เนื่องจากการผ่อนชำระของผู้ซื้อในโครงการของรัฐบาลอาจถูกกว่าการผ่อนชำระในโครงการของภาคเอกชน ดังนั้น สิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ภาครัฐให้กับภาคเอกชนจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้ภาคเอกชนไม่รู้สึกว่าได้รับผลกระทบโดยตรงจากนโยบายนี้
ทั้งนี้ การสร้างบ้านล้านหลังเพื่อคนไทย “ไม่ใช่” แค่เรื่องของการเลือกที่ดินและการก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังต้องมีการประสานงานที่ดีระหว่างหลายหน่วยงานทั้งในภาครัฐและเอกชน รวมถึงการกำหนดมาตรการทางการคลังและการสนับสนุนจากภาครัฐที่จะทำให้โครงการนี้สำเร็จไปได้ด้วยดี
ตัวอย่างเช่น กระทรวงการคลังต้องกำหนดมาตรการส่งเสริมด้านภาษี การให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือการช่วยลดค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสามารถเข้าถึงโครงการนี้ได้ ขณะเดียวกัน กระทรวงมหาดไทยต้องมีการปรับปรุงผังเมืองและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้สามารถสร้างบ้านในบางพื้นที่ได้
กระจายทำเลสกัดโอเวอร์ซัพพลายบางพื้นที่
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการบ้านเพื่อคนไทย ซึ่งต้องตอบสนองความต้องการของประชาชนในแต่ละพื้นที่ โดยไม่ให้เกิดปัญหา “ล้นตลาด” (Oversupply) ที่อาจกระทบต่อเศรษฐกิจและหน่วยงานที่รับผิดชอบ
อิสระ ย้ำว่า หากรัฐบาลสามารถประสานความร่วมมือจากหลายภาคส่วนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ล้านหลัง ก็มีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จ และเป็นการตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้อย่างแท้จริง ทั้งช่วยลดความเหลื่อมล้ำทางสังคม และเสริมสร้างความมั่นคงให้กับเศรษฐกิจครัวเรือนในประเทศไทยได้อีกด้วย
การร่วมมือของทั้งภาครัฐและเอกชน เป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้โครงการบ้านเพื่อคนไทยไม่เพียงแต่เป็นการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย แต่ยังขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สร้างความยั่งยืนให้สังคมไทยในระยะยาว