กระแสบ้านเพื่อคนไทย ฟีเวอร์!แต่ไม่สะเทือนตลาดอสังหาฯ

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย แม้จะมีจำนวนมากถึง 1.5 แสนยูนิตทั่วประเทศ แต่มองว่า ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเอกชนไม่รุนแรงมากนัก เนื่องจาก กลุ่มลูกค้า ของโครงการนี้แตกต่างจากกลุ่มที่ซื้อบ้านในตลาดทั่วไป

สำหรับภาคเอกชน บ้านในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้นจะมีลูกค้ากลุ่มที่มีความสามารถในการชำระเงินสูงกว่ากลุ่มเป้าหมายของบ้านเพื่อคนไทยที่ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้ ดังนั้น ความสามารถในการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่าหรือเพียงแค่ประมาณ 10,000 บาทต่อเดือน จะทำให้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มนี้ได้ ซึ่งกลุ่มนี้มักไม่ใช่ลูกค้าหลักของผู้ประกอบการภาคเอกชนอยู่แล้ว

 

"กลุ่มลูกค้าที่สนใจหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านเพื่อคนไทยจะเป็นกลุ่มที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยของเอกชน หรืออาจจะไม่ได้มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยของเอกชนไม่ว่าจะในทำเลใด หรือระดับราคาเท่าไหร่ก็ตาม"

การที่ราคาที่อยู่อาศัยของบ้านในโครงการของรัฐบาลต่ำ และยอดจ่ายต่อเดือนก็ต่ำมากๆ ภาคเอกชนทำไม่ได้อยู่แล้ว กลุ่มคนที่มีความสามารถในการชำระรายเดือนระดับ 1 หมื่นบาทต่อเดือน"ไม่ใช่"กลุ่มลูกค้าหลักในปัจจุบันของผู้ประกอบการภาคเอกชนอยู่แล้ว อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนที่เยอะมากมากกว่าทุกระดับราคาอยู่แล้ว 
 

"การที่กำลังซื้อส่วนนี้จะถูกดูดซับไปจากโครงการนี้ก็ไม่กระทบผู้ประกอบการในภาคเอกชนมากนัก ตัวเลขที่รัฐบาลบอกว่าจะพัฒนาโครงการบ้านเพื่อคนไทยให้มีจำนวนถึง 1.5 แสนยูนิตนั้นก็คงไม่ได้ทำปีเดียว คาดว่าจะใช้เวลาหลายปี "

สุรเชษฐ  กล่าวเสริมว่า การเข้าถึงโครงการบ้านเพื่อคนไทย จะมีการตรวจสอบเครดิตบูโรและเงื่อนไขที่ชัดเจน จึงคาดว่า การดูดซับตลาดจากโครงการนี้จะไม่กระทบผู้ประกอบการภาคเอกชนมากนัก เนื่องจากการพัฒนาโครงการในลักษณะนี้จะใช้เวลาหลายปี และจะไม่กระจายไปในทุกพื้นที่ทันที

สำหรับบ้านมือสองอาจจะกระทบชัดเจนกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมือสองอาจต้องมีเงินส่วนหนึ่งที่เป็นเงินสดพร้อมใช้ในการชำระส่วนต่างจากยอดสินเชื่อธนาคาร หรือค่าตกแต่ง ปรับปรุงต่างๆ ด้วย แต่บ้านในโครงการบ้านเพื่อคนไทยไม่จำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายใดๆ  แต่สุดท้ายแล้ว กลุ่มลูกค้ายังคงเป็นคนละกลุ่มอยู่ดี คนที่สนใจที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านเพื่อคนไทยยังไงก็ยังเป็นกลุ่มที่ยัง"ไม่มี"ความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน เพราะรายได้โตไม่ทันราคาบ้าน 

ที่สำคัญโครงการบ้านเพื่อคนไทยทุกโครงการ "ไม่ได้"อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ยกเว้น ทำเลกม. 11 และสถานีธนบุรีแล้ว ทำเลอื่นอยู่ไกลออกไปจากแหล่งงาน คนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่ไกลออกไปอาจจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่ในทำเลนั้นๆ อยู่แล้ว หรือทำงานอยู่ในทำเลนั้นๆ และไม่คิดจะย้ายไปทำงานที่อื่นๆ  ในต่างจังหวัดอาจจะเป็นข้อยกเว้น แต่กลุ่มคนที่สนใจอาจะเป็นได้ทั้งคนที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ หรือคนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ รวมไปถึงเป็นคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นๆ แม้ว่าจะไม่ได้ทำงานหรืออยู่อาศัยในพื้นที่นั้นๆ แล้ว   

ลูกค้าโครงการรัฐกับเอกชนคนละตลาด 

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยเป็น "โอกาส" สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่จะสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ผ่านการเช่าระยะยาว ซึ่งสามารถอยู่ได้นานถึง 2 เจเนอเรชัน โดยที่ ราคาไม่สูงเกินเอื้อม นั่นจึงทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้ที่ทำงานใหม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ประเสริฐเน้นว่า โครงการนี้ไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชน เพราะบ้านเพื่อคนไทยมี กลุ่มลูกค้าที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ และการเช่าระยะยาวที่รัฐจัดให้ก็เป็นอีกกลุ่มที่ต่างจากกลุ่มลูกค้าของภาคเอกชนอย่างชัดเจน ดังนั้น แม้จะมีการเกิดโครงการขึ้น แต่ก็ ไม่ได้กระทบตลาดอสังหาฯ ในระดับใหญ่ เนื่องจากจำนวนซัพพลายที่รัฐบาลผลิตออกมา ไม่มาก และไม่กระจายไปทั่วทุกพื้นที่

กระทบเล็กน้อยขึ้นอยู่กับทำเล

อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด มองว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยอาจกระทบต่อกลุ่มอสังหาฯ ระดับแมสที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท โดยเฉพาะในทำเลที่ราคาพอเหมาะสำหรับกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลาง อย่างไรก็ตาม ผลกระทบนี้ ไม่มากนัก เนื่องจาก ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ของลูกค้าในปัจจุบันไม่ได้มีแค่เรื่องราคา แต่ยังคำนึงถึง ทำเลที่ตั้งที่สะดวกและเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ การทำงาน และการใช้ชีวิตประจำวัน

อภิสิทธิ์กล่าวว่า การเลือกทำเลที่ตั้ง ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ ซึ่งทำให้การขายของโครงการที่มีทำเลไม่สะดวกสำหรับการเดินทางไปทำงานหรืออยู่อาศัยในพื้นที่ที่ห่างไกลจากเมืองใหญ่อาจจะได้รับผลกระทบ แต่ ในทำเลที่มีความต้องการสูง อาจจะไม่กระทบมากนักจากการที่ภาครัฐสนับสนุนมาตรการดอกเบี้ยเพื่อดึงดูดลูกค้าบางกลุ่มออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เอกชน

จาก3มุมมองข้างต้น ผลกระทบจากโครงการบ้านเพื่อคนไทย ต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ดูเหมือนจะไม่รุนแรงอย่างที่หลายฝ่ายคาดไว้ โดยกลุ่มลูกค้าและทำเลที่ตั้งของโครงการนี้ยังคงมีลักษณะที่แตกต่างจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงจากภาคเอกชน และกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้น้อยจะได้รับประโยชน์จากโครงการนี้มากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดับแมสยังคงสามารถเจาะตลาดลูกค้าที่ต้องการทำเลที่สะดวกและไลฟ์สไตล์ที่เหมาะสมได้