ส่องดีมานด์‘ซื้อ-เช่า’อสังหาฯปี68 บ้านหรูโตต่อ-คอนโดเช่ามาแรง

ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังคงเป็นความท้าทายที่มาจากความ “ไม่พร้อม” ด้านการเงินของผู้บริโภคเป็นหลัก และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจแบบรูปตัว K (K-Shaped Recovery) ซึ่งเป็นการฟื้นตัวเป็นแบบไม่เท่าเทียม โดยมีทั้งกลุ่มที่ฟื้นตัวได้ดีอย่างผู้บริโภคระดับบนซึ่งผลักดันให้ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโต และกลุ่มที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างผู้บริโภคระดับล่าง-กลางที่ยังคง “ขาดสภาพคล่อง” ส่งผลให้กู้ไม่ผ่าน ฉะนั้นในปี 2568 อสังหาฯ จึงยังต้องเผชิญความท้าทายจาก “เศรษฐกิจ-กำลังซื้อ”

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงมีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่ไม่น้อย แต่เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงิน พบว่ามีเพียง 33% เท่านั้นที่เก็บเงินเพียงพอที่จะซื้อบ้านแล้ว ขณะที่อีก 48% เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทาง และ 18% ยังไม่มีแผนเก็บเงิน แสดงให้เห็นว่าการวางแผนทางการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอาจ “ไม่ใช่” เป้าหมายอันดับต้น ๆ อีกต่อไป
 

แม้กระนั้นความต้องการ “ซื้อ” ยังไม่แผ่ว เนื่องจากความสนใจคอนโดทั่วประเทศพุ่ง 19% แม้จะมีความท้าทายรอบด้าน แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในช่วงเดือน ต.ค. 2567 จาก DataSense by PropertyGuru for Business ยังคงปรับเพิ่มขึ้นในทุกประเภทที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) โดยเฉพาะคอนโดมีความต้องการซื้อมากที่สุดเพิ่มขึ้น 19% เพราะตอบโจทย์เทรนด์การอยู่อาศัยปัจจุบันและมีราคาที่เอื้อมถึง รองลงมาคือที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 10%

ดีมานด์บ้านหรูเติบโตต่อเนื่อง

สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดทั่วประเทศนั้น คอนโด อยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท เพิ่มขึ้น 7% ทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาทเช่นเดียวกัน เพิ่มขึ้น 11% ขณะที่ บ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับราคา 3,000,001-4,000,000 บาท เพิ่มขึ้นถึง 14% ซึ่งเป็นระดับราคาที่อยู่ภายใต้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่น่าสนใจคือระดับราคา 10,000,001-20,000,000 บาท เพิ่มขึ้น 9% สะท้อนให้เห็นว่าบ้านหรูยังมีทิศทางเติบโตเป็น “บวก” โดยมีดีมานด์มาจากกลุ่มผู้บริโภคระดับบน
 

เมื่อพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พบว่ามีทิศทางสอดคล้องกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยมีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดที่ได้รับความสนใจมากที่สุดเพิ่มขึ้นถึง 16% เนื่องจากเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยตามวิถีชีวิตของวัยเรียนและวัยทำงานที่กระจุกตัวอยู่ในเมืองหลวง รองลงมาคือบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 9% และ 6% ตามลำดับ

สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ ที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดในกรุงเทพฯ พบว่าระดับราคาบ้านเดี่ยวที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดอยู่ที่ 10,000,001-20,000,000 บาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 11% ตามมาด้วยคอนโดอยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท เพิ่มขึ้น 1% ส่วนทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท “ทรงตัว” จากปีก่อนหน้า

เศรษฐกิจชะลอตัวหนุนตลาดเช่าโตต่อ

ข้อมูลจาก DataSense by PropertyGuru for Business พบว่า คอนโดกลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีผู้ให้ความสนใจมากที่สุดในปี 2567 โดยมีสัดส่วนความต้องการซื้อ 44% ของรูปแบบที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ และครองสัดส่วนถึง 58% ของรูปแบบที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตามความต้องการ “เช่า”ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น คอนโดยืนหนึ่งเพราะสภาพเศรษฐกิจ “ชะลอตัว” เป็นอีกปัจจัยที่ผลักดันให้ผู้บริโภคหันมา “เช่า” ที่อยู่อาศัยเพื่อลดผลกระทบทางด้านการเงินทำให้ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในปีนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากความต้องการเช่าทั่วประเทศเพิ่มขึ้นในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 25% รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 24% และคอนโดเพิ่มขึ้น 12%

ความต้องการเช่าคอนโดสูงถึง 76%

แต่หากพิจารณาจากสัดส่วนความต้องการเช่าตามรูปแบบที่อยู่อาศัยแล้วพบว่า คอนโดมีสัดส่วนความต้องการเช่าสูงถึง 76% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 15% และทาวน์เฮ้าส์ 9% เมื่อแบ่งความต้องการเช่าทั่วประเทศตามระดับค่าเช่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุด พบว่า คอนโดส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับค่าเช่า 7,501-10,000 บาท/เดือน ลดลง 12% ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน เช่นเดียวกัน โดยเพิ่มขึ้น 8% และ 5% ตามลำดับ ซึ่งถือเป็นระดับค่าเช่าที่สอดคล้องกับพื้นที่ใช้สอยที่ได้รับ

สำหรับตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเติบโตเช่นกัน โดยคอนโดมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 10% ขณะที่บ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 30% และทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 23% เช่นเดียวกับภาพรวมทั่วประเทศ คอนโดยังคงมีความสัดส่วนความต้องการเช่าสูงสุด สูงถึง 84% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ 8% เท่ากัน สะท้อนให้เห็นเทรนด์การเช่าในเมืองหลวงที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายได้เป็นอย่างดี และยังสามารถโยกย้ายทำเลได้สะดวก

เมื่อแบ่งตามระดับค่าเช่าในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการเช่ามากที่สุด พบว่า คอนโดที่มีความต้องการเช่ามากที่สุดจะอยู่ที่ระดับค่าเช่า 7,501-10,000 บาท/เดือน “ลดลง” 18% ด้านทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน ลดลง 11% ขณะที่บ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับค่าเช่า 100,001-200,000 บาท/เดือน เพิ่มขึ้น 38% ในกลุ่มผู้บริโภคระดับบนที่ไม่ต้องการย้ายถิ่นฐานถาวรหรือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (Expat) ซึ่งนอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกและสไตล์การตกแต่งแล้ว การตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพยังเป็นอีกปัจจัยที่ผลักดันให้ระดับค่าเช่าบ้านเดี่ยวปรับสูงขึ้น