เอฟเฟกต์กู้ไม่ผ่าน! ฉุดตลาดแนวราบชะงักคอนโดฯ หั่นราคากำเงินสด

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า แม้ว่าคอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 “ลดลง” แต่เป็นการลดลงที่ไม่มากนักเพียงแค่ 1.5%  เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในส่วนของคอนโดมิเนียม “มือหนึ่ง” ในช่วงครึ่งแรกปี 2567 เป็นระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต และระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้น มีจำนวนไม่มากนักที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2567  คาดว่าจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้นภายในสิ้นปี 2567 

และคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตลงไปนั้นมีจำนวนค่อนข้างมาก เพราะช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดขายโครงการใหม่ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ค่อนข้างมากแบบชัดเจน ดังนั้น จึงมีคอนโดมิเนียมระดับราคานี้พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2566 ต่อเนื่องถึงช่วงปี 2567

 

ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชันหรือกลยุทธ์ทางการตลาดออกมากระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมเพื่อกำเงินสด และเพิ่มสภาพคล่องให้ธุรกิจท่ามกลางความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ต่อยูนิตมีจำนวนมากที่สุด และเป็นกลุ่มที่มีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดด้วยเช่นกัน

“ด้วยขนาดของกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้มีขนาดใหญ่ที่สุด ผู้ประกอบการจึงพยายามกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการลดราคา พร้อมเร่งให้โอนกรรมสิทธิ์เพื่อแลกกับสิทธิพิเศษเรื่องของแถม อาทิ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ตามมาตรการรัฐบาล) รวมไปถึงการฟรีค่าส่วนกลาง ฟรีค่ากองทุน ฯลฯ”
 

โดยคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อาจจะมียูนิตพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงในช่วงครึ่งแรกปี 2567 เพราะบางส่วนโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนหน้านี้แล้ว คอนโดมิเนียม “มือสอง” มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในทุกระดับราคานั่นอาจแสดงให้เห็นว่า ถ้าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งมีราคาขายที่สูงเกินไปการเลือกซื้อมือสองอาจจะเป็น “ทางเลือก” ที่คนให้ความสนใจมากขึ้น อีกทั้งมาตรการรัฐบาลก็ครอบคลุมที่อยู่อาศัยมือสองด้วย คอนโดมิเนียมมือสองจึงเกิดการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น

“ที่น่าสนใจ คือ อาจมีคอนโดมิเนียมบางส่วนมีการซื้อขายกันจากผู้ประกอบการแต่ไปอยู่ในมือของบริษัทหรือนักลงทุนกลุ่มใหญ่โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต จากนั้นนำมาขายต่ออีกครั้งให้กับคนที่สนใจซื้อ จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในบางระดับราคาของคอนโดมิเนียมมือสองจึงมากต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และมากกว่ามือหนึ่งชัดเจน”

ส่วนของบ้านแนวราบที่ซื้อโดยตรงจากกลุ่มผู้ประกอบการมีการโอนกรรมสิทธิ์ “ลดลง” ในทุกระดับราคาโดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 “ลดลง” จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วมากถึง 20% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทที่ “ลดลง” มากกว่า 26.2% ซึ่งปัจจัยที่มีผลกระทบการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นผลมาจากปัญหาใหญ่คือ “กู้ไม่ผ่าน”

“บ้านแนวราบที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว คือ บ้านมือหนึ่งในระดับราคา 1.5-5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงตั้งแต่ 21.5-28.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ปัจจัยกระทบหลักเป็นผลจากการขอสินเชื่อธนาคารไม่ผ่าน”

ประกอบกับบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตอาจอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปจากพื้นที่เมืองชั้นกลางทำให้การเดินทางเข้า-ออกเพื่อทำงานอาจมีค่าใช้จ่ายมาก จึงต้องแข่งกันแย่งลูกค้ากับคอนโดมิเนียมในเมืองในระดับราคาเดียวกัน ซึ่งผู้ซื้ออาจเลือกคอนโดมิเนียมเพื่อลดค่าใช้จ่าย และเวลาในการเดินทาง

ขณะที่แนวทางการทำตลาดของ “บ้านแนวราบ” กลยุทธ์ราคาหรือโปรโมชันไม่หวือหวาเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมจึงกระตุ้นความสนใจลูกค้าได้ไม่มากนัก เนื่องจากโครงการบ้านแนวราบหากขายไม่ได้ หรือ ขายได้ไม่ตามเป้าก็อาจทยอยก่อสร้าง ทยอยเปิดขายเป็นเฟสไม่จำเป็นต้องสร้างให้เสร็จทั้งโครงการก็ได้ ยกเว้นบ้านราคาแพงบางโครงการที่ใช้กลยุทธ์สร้างเสร็จพร้อมขายเป็นเฟส หรือทั้งโครงการเพื่อปิดการขาย สังเกตได้จากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปที่มีการโอนเพิ่มขึ้น

สำหรับ “บ้านแนวราบมือสอง” อาจมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคาอาจเป็นเพราะว่าหาบ้านแนวราบมือสองในระดับราคาที่น่าสนใจได้น้อยลง เนื่องจากก่อนหน้านี้มีกระแสความต้องการบ้านแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้มีการปรับราคาขายของบ้านมือสองเพิ่มขึ้น

ดังนั้น ถ้าบ้านมือสองในราคาที่ไม่สูงเกินไปอยู่ในทำเลที่ดีก็ยังเป็นที่ต้องการเสมอ ส่วนคอนโดมิเนียมมือหนึ่งยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่าในมุมมองของผู้ซื้อ ทั้งมีโปรโมชันน่าสนใจกว่าการซื้อมือสอง ยกเว้นว่าทำเลนั้นคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่เพิ่งสร้างเสร็จราคาสูงมาก เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมมือสอง

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์   ศิลาวงษ์