นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ประเมินว่า หากพิจารณาจากภูมิศาสตร์พื้นที่บางขุนเทียน ประการแรก บางขุนเทียนเป็นพื้นเดียวของกรุงเทพฯ ที่อยู่ติดกับทะเลและเป็นพื้นที่ราบลุ่ม เป็น “พื้นที่รับน้ำ” ตามธรรมชาติ ปัจจุบันเป็นพื้นที่นากุ้ง ปู ปลา หอย เพาะเลี้ยงด้านเกษตรกรรมที่เป็นน้ำกร่อย
ประการที่สอง ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำ กล่าวคือเป็นพื้นที่ขาวทแยงเขียว หรือพื้นที่เขียวลาย ประการที่สาม เป็นที่ดินที่มีหลายเจ้าของเอกชนมีทั้งที่ดินแปลงใหญ่และแปลงเล็กแปลงน้อยอยู่ริมชายฝั่งทะเล ซึ่งการขีดพื้นที่ตรงนี้ให้เป็นพื้นที่รับน้ำ และก่อนผังเมืองฉบับนี้บางขุนเทียนก็เป็นพื้นที่สีเขียวสำหรับการอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งพัฒนาโครงการยากอยู่แล้ว
“ผังเมืองปัจจุบันใช้มากกว่า 10 ปีแล้ว เป็นพื้นที่ขาวทแยงเขียวเท่ากับเป็นพื้นที่รับน้ำ พักน้ำ เพื่อการป้องกันน้ำท่วม ฉะนั้นใครที่จะทำหมู่บ้าน กฎหมายกำหนดให้แต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป สะท้อนให้เห็นว่าไม่ได้ส่งเสริมให้ทำอยู่แล้ว”
อย่างไรก็ตาม หากจะมีการขับเคลื่อนโครงการจริงตามแนวนโยบายดังกล่าวและผลักดันการสร้างพื้นที่เศรษฐกิจใหม่น่าจะต้องดำเนินการในเรื่องกฎหมายจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ ซึ่งไม่ใช่เรื่องผิด เช่น การทำถนนเข้าไปในพื้นที่เดินทางเข้าออกสะดวกสบายขึ้น รวมทั้งการแก้กฎหมายผังเมืองให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น ประการสำคัญ ต้องมีคำอธิบายให้ได้ว่าการแก้ไขนั้นๆ มีวัตถุประสงค์เพื่ออะไร
“ที่ดินในย่านนั้นมีจำนวนไม่มาก ไม่ถึง 1,000 ไร่ ที่จะเหมาะกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในมุมของภาคธุรกิจต้องรอดูการแก้ไขกฎหมายผังเมืองก่อนว่าสามารถพัฒนาอะไรได้บ้างก่อน และจะสามารถพัฒนาพื้นที่ให้ตอบโจทย์กับเศรษฐกิจได้มากน้อยแค่ไหน เพราะยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ถ้าพัฒนาแล้วจะเป็นอะไร”
เตือนคำนึงถึงการระบายน้ำยามเกิดอุทกภัย
นายอิสระ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันพื้นที่บางขุนเทียน ถือว่าเป็นพื้นที่ “ชานเมือง” ยังไม่ได้เป็นพื้นที่เมือง ขึ้นอยู่กับว่าภาครัฐจะพัฒนาให้เป็นพื้นที่อะไร ในทางหลักการ พื้นที่ตรงนี้ไม่ว่าจะพัฒนาเป็นอะไรต้องคำนึงถึงการที่กรุงเทพฯ จะต้องสามารถพึ่งพาตนเองได้ในเรื่องของอุทกภัยด้วย เพราะเป็นพื้นที่เดียวของกรุงเทพฯ ที่ติดทะเล
“ที่ผ่านมา เวลาที่มีน้ำท่วมในกรุงเทพฯ น้ำมีเส้นทางหลัก คือ แม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้น และตอนปลายก็จะผ่านสมุทรปราการ และน้ำที่เหลือจากเจ้าพระยาที่อยู่ตรงกลาง ต้องระบายน้ำออกบางปะกง ตามคลองต่างๆ ในฝั่งตะวันออก กับถูกระบายน้ำไปทางตะวันตกไปที่แม่น้ำท่าจีน เพื่อป้องกันพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ”
ฉะนั้นการจัดรูปที่ดิน หรือแก้กฎหมายผังเมือง จะต้องคำนึงถึงการระบายน้ำยามที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมให้สามารถระบายน้ำออกสู่ทะเลได้โดยเร็วด้วย
พื้นที่ป่าชายเลนอ่อนไหวสิ่งแวดล้อมและก่อสร้าง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การถมทะเลบางขุนเทียนเป็นแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ Man made อีกพื้นที่หนึ่งโดยมีภาครัฐให้การสนับสนุนในอนาคตแต่ “ไม่ใช่” เรื่องเร่งด่วนที่ต้องทำเหมือนกับเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ เพราะมีผลต่อเศรษฐกิจของประเทศมากกว่า ถือเป็นการปรับโครงการเศรษฐกิจชองประเทศและทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยพลิกฟื้นกลับมาได้เร็วชนิดหน้ามือเป็นหลังมือได้
“พื้นที่กว่า 2,000 ไร่ ที่จะพลิกความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทย ทำให้กรุงเทพฯ สามารถแข่งขันกับสิงคโปร์ได้ เพราะมีพื้นที่ใกล้เคียงกัน ถือเป็นความหวังหนึ่งที่สู้กับสิงคโปร์ กัวลาลัมเปอร์ อย่าพลาดเหมือนกับคอคอดกระ เมื่อ 40 ปีที่แล้ว”
อย่างไรก็ตาม พื้นที่บางขุนเทียนมีลักษณะกายภาพของที่ดิน เป็นป่าชายเลน เป็นดินเลน ซึ่งมีความอ่อนไหวมากทั้งในเรื่องสิ่งแวดล้อมและคุณภาพของดินในบริเวณนั้น การพัฒนาโครงการในรูปแบบต่างๆ ค่อนข้างยาก และใช้เงินลงทุนสูง ประกอบกับความเจริญยังไม่เท่ากับพื้นที่ในกรุงเทพฯ ตามหลักการพัฒนาต้องพัฒนาจากพื้นที่ที่มีความพร้อมก่อนเริ่มจากในเมืองก่อนขยายไปสู่ชานเมือง