ส่อง4เทรนด์‘สำนักงาน-โรงแรม’JLLชี้ดีมานด์ต่างชาติแห่มาไทยหนุนโตร้อนแรง
JLLชี้ดีมานด์ต่างชาติแห่มาไทยหนุน‘สำนักงาน-โรงแรม’โตร้อนแรง! ชี้4เทรนด์จุดเปลี่ยนต่อตลาดอสังหาฯไทย เมกะโปรเจกต์-อาคารที่มีอายุเก่าแก่-แนวคิด ESG-การลงทุนจากต่างประเทศ
แรงหนุนจากการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทย ภาคการผลิตที่กำลังเติบโต รวมถึงความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (Flight-to-Quality) โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (Flight-to-Green) ที่ชัดเจนขึ้นส่งผลให้ตลาดสำนักงาน และโรงแรมของไทยกลับมาเนื้อหอมอีกครั้ง
สถิติในปี 2566 ที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวที่ไม่หยุดนิ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเติบโตอย่างมีนัยสำคัญถึง 66% เทียบปีต่อปีในด้านปริมาณการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 152% จากปีที่ผ่านมา เกินกว่าเป้าหมายของรัฐบาล ส่งสัญญาณการฟื้นตัวด้านอุปสงค์ในภาคธุรกิจบริการที่เข้มแข็ง
นอกจากนี้ ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area : CBA) ของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations : MNCs)
ไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด หรือ JLL กล่าวว่า แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศไทยก็ได้แสดงถึงศักยภาพที่โดดเด่น โดยความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง จะกลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังเป็นสิ่งที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่นๆ
4 เทรนด์หนุนอสังหาฯ โต
ในปี 2567 เจแอลแอล คาดการณ์ว่าปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก ซึ่งจะส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบด้วย 4 เทรนด์ เริ่มจาก เทรนด์แรก “ยุคแห่งเมกะโปรเจกต์” ในปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะได้รับอิทธิพลจากการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ มากขึ้น
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ”
โครงการเหล่านี้จะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรด A มากกว่า 900,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้า มากกว่า 300,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้อง ในศูนย์กลางธุรกิจ ภายในปี 2571
การเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้ จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ
เทรนด์ที่สอง มี “อาคารที่มีอายุเก่าแก่” จำนวนมาก!! จากการสำรวจพบว่ามีพื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี อุปทานระดับพรีเมียมที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด
"นับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าเหล่านี้ การวางแผนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงจะกลายเป็นเรื่องจำเป็นยิ่งขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้เช่า รวมถึงช่วยรักษาระดับอัตราเช่า”
แนวโน้มดังกล่าว ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส Flight-to-quality และ Flight-to-green เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาดศูนย์การค้าและคลังสินค้าโลจิสติกส์มากขึ้น โดยมีศักยภาพในการขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป
เทรนด์ที่สาม “แนวคิด ESG” เป็นสิ่งจำเป็นในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่างๆ เช่น LEED และ WELL สำหรับบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG
"การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพราะสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG"
สำหรับ เทรนด์ที่สี่ “การลงทุนจากต่างประเทศ” ปฏิเสธไม่ได้ว่าการลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าโดยบริษัทข้ามชาติ นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ
ขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เจแอลแอล เชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่นๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ ทำให้ 12 เดือนข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังจะเติบโตและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
"การมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่า การกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ซึ่งที่ผ่านมา กรุงเทพฯ ยังสามารถดึงอุปทานคุณภาพทั้งสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม เข้ามามากขึ้น ผนวกกับโครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่าเทียบเพื่อนบ้าน อาทิ เวียดนาม มาเลเซีย"
ดีมานด์ต่างชาติหนุนตลาดโต
รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ ด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเปล่า มากกว่า 47% มาจากธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงการดึงดูดการลงทุนที่แข็งแกร่งในภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและพื้นฐานอันแข็งแกร่งต่อการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
โดยหากรูปแบบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในเมืองไทยมีการพัฒนามากขึ้น จะยิ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติในภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและบริการมากยิ่งขึ้น
“ปัจจุบันตลาดโรงแรมฟื้นตัวสูงกว่าก่อนโควิดแล้ว โดยเฉพาะกลุ่มแรงงานที่มีทักษะสูงที่เข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นเป็นฐานในการทำงานและท่องเที่ยวมากขึ้น”
อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา เจแอลแอล กล่าวเสริมว่า ตลาดอาคารสำนักงานเมืองไทย ปัจจุบันสัดส่วน 60% มาจากบริษัทข้ามาชาติ สะท้อนว่า ตลาดอาคารสำนักงานพึ่งพาดีมานด์จากต่างชาติ และประมาณ 80% มาจาก 5 ประเทศหลัก ได้แก่ ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส สหรัฐ สิงคโปร์ และอังกฤษ คิดเป็นจำนวน 260,000 ตารางเมตร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เพียงแค่ยังรักษาเสถียรภาพได้เท่านั้น ท่ามกลางความท้าทายต่างๆ ยังพร้อมพัฒนาต่อยอดในสินทรัพย์หลากหลายประเภท ซึ่งจะส่งผลให้ประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายปลายทางด้านการลงทุนจากต่างประเทศที่สำคัญในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
