วิกฤตรีเจกต์เรตลาม!ที่อยู่อาศัยราคา5ล้านหวั่นฉุดอสังหาฯติดลบ8.4%

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)   กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ และยังคงมีโอกาสที่จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้ม ซึ่งอาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาต่ำ และก็อาจส่งผลให้มีการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน3ล้านบาท อาจมีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง 

 อาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้อาจมีหน่วยเหลือขายที่สะสมต่อเนื่อง และอาจมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ จึงควรให้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้ ขณะเดียวกันนี้จากข้อมูลในปี2566 พบว่า ตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย(บ้านใหม่)ระดับราคา3-5 ล้านบาทติดลบ8.6% สะท้อนเห็นถึงกำลังซื้อเปราะบาง แต่ระดับราคา 5ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่าง1.9 ถึง 11.9%

สังเกตได้จากจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท "ติดลบ"ทุกกลุ่ม หากจำแนกตามระดับราคา พบว่า “กลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงไป แนวโน้มติดลบทุกเซ็กเมนต์ ทั้งในแง่หน่วยและมีมูลค่า” ดังนี้

ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จำนวน 85,514 หน่วย ติดลบ 9.6% และมีมูลค่า 50,177 ล้านบาท ลดลง 8.7%
ราคา 1– 1.5 ล้านบาท จำนวน 47,213 หน่วย ลดลง 7.8% และมีมูลค่า 61,461 ล้านบาท ลดลง 7.3%
ราคา 1.5 – 2ล้านบาท จำนวน 52,973 หน่วย ลดลง 7.4% และมีมูลค่า 94,505 ล้านบาท ลดลง 7.5%
ราคา 2 – 3 ล้านบาท จำนวน 89,402 หน่วย ลดลง 9.8% และมีมูลค่า 226,898 ล้านบาท ลดลง 9.7%
ราคา 3– 5ล้านบาท จำนวน 52,969 หน่วย ลดลง 1.7% และมีมูลค่า 205,128 ล้านบาท ลดลง 2.1%

การชะลอตัวของอุปสงค์ โดยเฉพาะอุปสงค์ในระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยได้ส่งผลต่อการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในระบบ ที่เกิดกระแสที่ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น  โดยจะเห็นได้ชัดใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพบว่า บ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัว 5.7 % และ 10.6 %ตามลำดับ  และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% และ 11.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
 

นายวิชัย กล่าวว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567  หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้ภายใต้สถานการณ์ภาพรวมทางเศรษฐกิจที่จะมีการขยายตัวระหว่าง 2.8 – 3.2 %อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่1– 2% อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ยทั้งปีของ 6 ธนาคารใหญ่อยู่ระหว่าง 6.8 – 7%และยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เท่าที่มีในปัจจุบัน กรณีBase Caseจะสร้างให้เกิดการขยายตัวของหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีจำนวน373,360 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8 %  กรณีเลวร้ายที่สุด ติดลบ 8.4% และกรณีBest Case รัฐบาลมีมาตรการออกมากระตุ้น , ธนาคารแห่งประเทศไทยกเลิกมาตรการแอลทีวี +12 %
  

แนวโน้มในปี2567  คาดว่า Base Case จะเป็นจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ270,219 หน่วยขยายตัว4.4%หรือกรณีWorst Caseอาจ-6.0 % และกรณีBest Case +14.9% และหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุด/คอนโดกรณีBase Case จะมีจำนวน103,141 หน่วยติดลบ4.6%  หรือกรณีเลวร้ายที่สุด  -14.1%  และกรณีBest Case +5 %

 ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวน1,087,499 ล้านบาทกรณีBase Caseเพิ่มขึ้น 3.9%  หรือกรณีWorst Case-6.5% และกรณีBest Case +14.3% จะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ786,142ล้านบาทกรณีBase Case เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 %  หรือกรณีเลวร้ายที่สุด-4.7% และกรณีBest Case +16.5% จะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุด301,357 ล้านบาท  -1% หรือกรณีWorst Case -10.9% และกรณีBest Case +8.9 %