อสังหาฯอ่วม!หนี้-ต้นทุน-ดอกเบี้ยสูง ระวังลงทุน‘เปิดโครงการลดลง’

Key Points: 

• จากปัจจัยกดดันจากเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอน ความกังวลต่อปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) ในหลายพื้นที่ มีผลต่อการดำเนินธุรกิจท่ามกลางปัจจัยลบกำลังซื้อในประเทศยังเปราะบาง และต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ทำให้ขายช้าจากปัญหาหนี้-ต้นทุน-ดอกเบี้ยสูง ส่งผลให้ปีนี้ค่ายอสังหาฯระวังลงทุนเปิดโครงการ‘ลดลง’

 ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เศรษฐกิจไม่ได้สดใส และยังมีความท้าทาย การลงทุนจึงต้องทำอย่างระมัดระวัง

"เรื่องสำคัญไม่ใช่จำนวนโครงการแต่เป็นการลงทุนอย่างสมดุล และเน้นการขยายธุรกิจสร้างรายได้ประจำเพิ่มขึ้น"

 ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ที่ผ่านมา มีซัพพลายที่ออกมากว่า 500,000 ล้านบาท ถือว่ามีนัยสำคัญพอสมควร โตขึ้นถึง 20% สวนทางกับดีมานด์ไม่ได้แข็งแรงทำให้โตเพียงเล็กน้อย
 

จากภาพตลาดรวมสะท้อนว่ายังมีซัพพลายอยู่ในตลาดจำนวนมากพอที่รองรับกับความต้องการของตลาด ดังนั้นในปีนี้บริษัทจึงเปิดโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่า 30,000 ล้านบาท เน้นแนวราบ 15 โครงการ แนวสูง 5 โครงการ คาดว่า สร้างยอดขาย 28,000 ล้านบาท ขณะเดียวกันบริษัทมีโครงการในมือจำนวน 90,000ล้านบาท จากเป้าขาย 30,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นสินค้าที่สามารถรองรับดีมานด์ถึง3เท่าไม่จำเป็นต้องลงทุนโครงการใหม่จำนวนมาก

ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจอยู่ในโลกความไม่แน่นอน จากเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ที่พร้อมจะส่งผลกระทบเชื่อมโยงกันหมด ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างระมัดระวังการเปิดโครงการมากขึ้น เพราะไม่อยากให้เกิดปัญหาฟองสบู่เหมือนในอดีต 
 

"คาดปีนี้ยอดขายคอนโดปรับตัวดีขึ้นขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวต้องระวังเพราะที่ผ่านมามีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 37% จากการที่หลายบริษัทหันมาเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้น แต่บ้านลักชัวรียังคงมีกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อรองรับ ยกเว้นทาวน์เฮ้าส์"

ดังนั้นแนวทางการลงทุนในปีนี้ บริษัทจึงเน้นการลงทุนเหมาะสมกับสภาพตลาด โดยรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนทุน D/E น้อยกว่า 1.5 รวมถึงวางส่วนผสมกำไร จากธุรกิจที่หลากหลาย โดยมีกำไรจากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ(Recurring Income) ประกอบด้วยโรงแรม คลังสินค้า อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในสหรัฐ ให้มากกว่า 26% ภายใน5 ปีจากปัจจุบันมีสัดส่วน 15-16%

โดยในปีนี้บริษัทมีมูลค่าการลงทุนทั้งหมด 25,000 ล้านบาท ในหลากหลายธุรกิจ ที่อยู่อาศัย คลังสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน มีจำนวนโครงการรวมทุกธุรกิจมากถึง 103 โครงการ ขณะเดียวกันได้วางแผนทิศทางธุรกิจ 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2567-2571 บนความหลากหลายโดยวางเป้าหมายสร้างรายได้รวมชรวม 5 ปี ตั้งแต่2567-2571จากหลากหลายธุรกิจมากกว่า 150,000 ล้านบาท

ณัฐพงศ์ ระบุว่า อสังหาฯในยุคนี้การแข่งขันรุนแรงขึ้นจากเดิมที่ปลาใหญ่กินปลาเล็ก หรือ ปลาไวกินปลาช้า มาสู่ “ปลาใหญ่กว่ากินปลาใหญ่” สะท้อนให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำ ระหว่างรายเล็กและรายใหญ่ ในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ท่ามกลางข้อจำกัดเพิ่มขึ้นเนื่องจากธนาคารระมัดระวังปล่อยกู้ นักลงทุนระวังการลงทุน รวมทั้งคู่ค้า และ ลูกค้า 

"ดังนั้นจึงอยากให้มีการพิจารณายกเลิกมาตรการ LTV เหตุผลคือ ปัจจุบันภาวะเก็งกำไรในอสังหาฯ ได้หมดไปแล้ว ดอกเบี้ยในปัจจุบันสูง และธนาคารก็ระวังตัวมาก โอกาสหนี้เสียลดลง และบ้านหลังที่ 2 และ 3 เป็นเรียลดีมานด์ไม่ใช่เก็งกำไร"

กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าทิศทางอสังหาฯ ในปี 2567 เติบโตตามจีดีพีของประเทศมีทั้งโอกาสและความเสี่ยงจากเศรษฐกิจระดับโลกที่มีความไม่แน่นอน มีความกังวลการขยายตัวสงครามจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่มีผลต่อการดำเนินธุรกิจท่ามกลางปัจจัยลบกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบางมีผลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อ

แม้จะมีปัจจัยบวกปัจจัยบวกที่จะเข้ามาช่วยส่งเสริม และกระตุ้นกำลังซื้อในปีนี้ มีหลายปัจจัย เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม โอน-จดจำนอง ออกไปอีก 1 ปี รวมถึงมาตรการฟรีวีซ่าให้นักท่องเที่ยวชาวจีนที่จะเริ่มใช้วันที่ 1 มี.ค. 2567 นี้จะช่วยกระตุ้นให้นักท่องเที่ยวจีนเดินทางมาเที่ยวเมืองไทย ซึ่งคาดว่าจะทำให้เศรษฐกิจรวมถึงภาค อสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง

"ปีนี้บริษัทเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการมูลค่า 25,920 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 9 โครงการ และ แนวราบ 3 โครงการ พร้อมตั้งเป้าหมายยอดขายอยู่ที่ 17,800 ล้านบาท เติบโตประมาณ 8% จากปี 2566 และเป้าหมายรายได้อยู่ที่ 8,700 ล้านบาท ลดลงจากเป้าหมายเดิมที่ตั้งไว้ เพราะรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจครึ่งปีแรกก่อนปรับแผนในไตรมาส 3-4 อีกครั้ง"