ธุรกิจอสังหาปี67‘ปีปราบเซียน’หวั่นวิกฤติหุ้นกู้แนะกำเงินสด

• ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ด้วยซัพพลายเชนเกี่ยวข้องจำนวนมากท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอกประเทศ
• จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ “ตั้งรับ” ขณะที่ภาครัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอีก 1 ปี ร่วมกระตุ้นตลาด 

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ถือเป็น “ปีปราบเซียน” ภาพรวมเข้าสู่โหมด Wait & See ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังกระแสเงินสด สต็อกที่ดินลดลง พัฒนาโครงการตอบโจทย์ลูกค้าแม่นยำ เพื่อลดความเสี่ยง รับมือสงครามที่มีผลต่อต้นทุน รวมทั้งวิกฤติหุ้นกู้

“ปี 2567 ปัจจัยบวก คือการได้รัฐบาลและนายกฯ ที่มาจากภาคธุรกิจ ซึ่งน่าจะเข้าใจเรื่องธุรกิจดีกว่านายกฯ หลายคนที่ผ่านมา และเป็นความคาดหวังของผู้ประกอบธุรกิจ ท่ามกลางปัจจัยลบไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อถดถอย ดอกเบี้ยขาขึ้น และสงครามอิสราเอล-ฮามาส แม้จะไม่กระทบโดยตรงแต่กระทบทางอ้อมในค่าพลังงาน เพราะตะวันออกกลางเป็นจุดเปราะบางเรื่องน้ำมัน หากบานปลายหลายประเทศที่ไม่ใช่คู่สงครามเข้ามาเกี่ยวข้องแล้วราคาน้ำมันแพงขึ้น ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นยกแผง ค่าขนส่งแพงขึ้น ทำให้เกิดเงินเฟ้อ ค่าแรงแพง”
 

ในการลงทุนของบริษัทฯ จะไม่เน้นโครงการคอนโดมิเนียมเนื่องจากความเสี่ยงสูงเมื่อเทียบกับโครงการแนวราบ เพราะต้องสร้างตึกเสร็จถึงโอนได้ จึงหันพัฒนาโครงการแนวราบ และร่วมทุนต่างชาติมากขึ้น ส่วนที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเน้นชดเชยส่วนสินค้าที่หมดไปเท่านั้น ปีละ 1 โครงการ มูลค่า 1,000 ล้านบาท เป็นโครงการไฮไรส์ หรือโลว์ไรส์ ขึ้นอยู่กับทำเล

ปัญหาหุ้นกู้กระทบเชื่อมั่นลงทุน

 ขณะเดียวกัน ต้องจับตาสถานการณ์ปัญหาหุ้นกู้ ซึ่งเป็นผลจากความไม่มั่นใจจากกรณีหลายบริษัทมีปัญหาในช่วงที่ผ่านมา  ทำให้ลูกค้ามีเงินแต่กำเงินไว้ไม่อยากลงทุน เกิดการชะลอการลงทุนทำให้เศรษฐกิจไม่หมุนเวียน 

“ทุกอย่างแย่ ถือเป็นปัจจัยลบอย่างหนึ่งที่ต้องจับตามดูอย่างใกล้ชิด เพราะทำให้การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ยากลำบากขึ้น ซึ่งเกิดทุกบริษัท ทุกอุตสาหกรรม อาจต้องลดการระดมทุนผ่านหุ้นกู้”

ดังนั้น แนวทางการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ต้องบริหารจัดการเงินสด (Cash flow) อย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากการระดมทุนอาจจะมีปัญหา โดยเฉพาะหุ้นกู้ จะออกยากขึ้น ส่วนการขอสินเชื่อจากธนาคาร (Project Loan) ลำบากขึ้นเช่นกันเพราะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้ดีเวลลอปเปอร์มากขึ้น

"ต้องบริหารกระแสเงินสดให้ดี ไม่สต็อกสินค้าและที่ดินมากเกินไป  การพัฒนาโครงการต้องตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าถึงจะขายได้ หากซื้อที่ดินแล้วต้องพัฒนาทันที เรียกว่า ทำปีต่อปี จากเดิมเน้นการสะสมที่ดินรอการพัฒนาในอนาคต ซึ่งทุกปีเพอร์เฟคใช้งบซื้อที่ดิน 1,000-2,000 ล้านบาท ตั้งแต่เกิดโควิด -19 ระมัดระวังในการซื้อที่ดินมากขึ้น ส่วนใหญ่เน้นขายให้พันธมิตรเพื่อนำไปพัฒนาต่อมากกว่าซื้อเก็บไว้พัฒนาเหมือนสมัยก่อน”

หนี้ภัยคุกคามกำลังซื้อ-เศรษฐกิจ

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาหนี้ขณะนี้มี 2 ส่วน ส่วนแรกเกิดจากหนี้ครัวเรือน ค่อนข้างเป็นภัยกับประเทศ ซึ่งไทยมีหนี้ครัวเรือนสูงเป็นอันดับต้นๆ ของโลก ใน 1 ครัวเรือน มีหนี้ 80-90% ไม่นับหนี้นอกระบบ เป็นภัยคุกคามของประเทศมายาวนานและกระทบกำลังซื้อ อีกส่วนเป็นหนี้ภาคเอกชน ที่กำลังเป็นภัยคุกคามประเทศ เช่นเดียวกัน และมีผลที่ทำให้การกระตุ้นเศรษฐกิจยากขึ้น

“เรายังต้องเผชิญปัจจัยลบที่ควบคุมไม่ได้ที่เกิดจากปัจจัยภายนอก อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นของสหรัฐ อัตราแลกเปลี่ยน สงครามในตะวันออกกลาง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง หลังมีหุ้นกู้จำนวนหนึ่งผิดนัดชำระหนี้ ทำให้การเสนอขายหุ้นกู้ใหม่ (Roll Over) หุ้นกู้เดิมมีความยากลำบากมากขึ้น หากเกิดปัญหาลุกลามอาจเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้เงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการมากยิ่งขึ้น”

ย้ำผู้ประกอบการระวังกระแสเงินสด

ในฐานะผู้ประกอบการจึงต้องระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ล่าสุดบริษัทฯ ร่วมกับ “ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป” กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากญี่ปุ่นตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อดำเนินการพัฒนาโครงการรวมกัน จากเดิมที่ตั้งบริษัทละโครงการ เพื่อเป็นการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น 

โดยจะทำการโอนทรัพย์สินจากโครงการร่วมทุนในแต่ละโครงการที่พัฒนาร่วมกันมาอยู่ภายใต้บริษัทร่วมทุนใหม่เพียงบริษัทเดียว ซึ่งมีจำนวน 40-50 โครงการคิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนของแต่ละบริษัทจำนวน 6,000 ล้านบาท

“ช่วง6 เดือนจากนี้ ผู้ประกอบการต้องระวังเรื่องของกระแสเงินสดให้ดี เนื่องจากการขอสินเชื่อในรูปแบบ Project Lone จะยากขึ้นเพราะธนาคารกังวลหนี้เสียขณะที่ตลาดหุ้นกู้ขาดความเชื่อมั่นจากนักลงทุน”

  อสังหาฯกลาง-เล็กกระอักขึ้นโครงการยาก

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้เริ่มฟื้นตัวแม้จะมีกลุ่มลูกค้าที่มีปัญหาการกู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นด้วยจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น แต่ยังมีกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าเข้ามาชดเชยเข้ามาเพิ่มขึ้นแต่ยังไม่เท่าก่อนโควิด-19 ขณะที่แนวราบปีนี้แย่ลง เพราะดีมานด์ถูกดูดซับไปตั้งแต่ปี 2565 ที่เห็นสัญญาณต้นทุนเพิ่ม ดอกเบี้ยขึ้นโดยเฉพาะเซ็กเมนต์บน เพราะมองว่าเป็นเวลาที่ดีในการซื้อ

“ปีนี้สินเชื่อโครงการขอยากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมการหากเป็นรายเล็กต้องมียอดขายถึง 70% ขณะเดียวกันหุ้นกู้ขายยากขึ้น ทำให้การระดมทุนในการพัฒนาโครงการยากขึ้น ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง”

คาดว่าในปี 2567 จำนวนโครงการเปิดใหม่ “ลดลง” เหลือแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนในการพัฒนาโครงการ ดังนั้นในปีหน้าศุภาลัยจะโครงการเพิ่มขึ้น เพราะถือเป็น“โอกาส”ที่เพิ่มส่วนแบ่งในตลาดมากขึ้นหลังที่จำนวนคู่แข่งลดลง

ต่ออายุมาตรการหวังกระตุ้นเศรษฐกิจ

นายพรชัย ฐีระเวช ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยว่า คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม สำหรับที่อยู่อาศัยในปี 2567 เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รวมทั้งยังส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ ช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง

มาตรการดังกล่าวให้ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 2% เหลือ 1% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านทาวน์เฮ้าส์ หรือ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะที่มีราคาซื้อขาย และราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน ตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 31 ธ.ค.2567

“มาตรการดังกล่าวจะทำให้รัฐสูญเสียรายได้ราว 5,000 ล้านบาท แต่จะสนับสนุนให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้เพิ่มราว 0.5% จากการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาคธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีซัพพลายเชนจำนวนมาก ทั้งในส่วนของวัสดุก่อสร้าง รับเหมาก่อสร้าง และเกิดการจ้างงาน”