อสังหาฯโซนรถไฟฟ้าสายสีแดง-ม่วงเฮ!อานิสงส์ค่าโดยสาร20บาทปลุกตลาดคึกคัก
อสังหาฯ โซนรถไฟฟ้าสายสีแดง-ม่วงเฮ! รับอานิสงส์ค่าโดยสาร20บาทตลอดสายปลุกตลาดคึกคักอัตราดูดซับดีขึ้นโดยเฉพาะสายสีม่วงเผยคอนโดเหลือขายนนบุรีไม่ต่ำกว่า 5,300 ยูนิตราคา 2-3 ล้านมากสุด ขณะที่บ้านเหลือขายเส้นสีแดงมี1,600 ยูนิตราคา3–5ล้านเหลือขายมากสุด
หนึ่งในนโยบายสำคัญของรัฐบาลปัจจุบันที่เคยพูดไว้ตอนหาเสียง คือ “ค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย” ล่าสุดนำร่องใช้เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต จำนวน 13 สถานี ภายใต้ บริษัท รถไฟฟ้า ร.ฟ.ท. จำกัด เป็นผู้ดำเนินการ และเส้นทางสายสีม่วงตอนเหนือ ช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ จำนวน 16 สถานี ซึ่งมี บริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BEM และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เป็นผู้ดำเนินการ ทั้ง 2 เส้นทางปรับลดค่าโดยสารลงเหลือ 20 บาท ตลอดเส้นทาง
อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า นโยบายดังกล่าวเป็นประโยชน์ในแง่ลดค่าครองชีพของผู้ที่เดินทาง ทำให้คนที่ไม่ใช้รถไฟฟ้าหันมาทบทวนว่าควรเปลี่ยนมาใช้รถไฟฟ้าแทนที่จะขับรถเพราะค่าโดยสารถูกลงเหลือแค่ 20 บาท ทำให้เกิดการเปลี่ยนพฤติกรรมในการเดินทาง ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การกระจายตัวของแนวราบและแนวสูงออกไปรอบนอก “ปลายสถานี” เพราะสามารถเดินทางรถไฟฟ้าได้ในราคาที่ไม่สูงจนเกินไป ส่งผลดีต่อการพัฒนาโครงการอสังหาฯ
“ที่สำคัญมีผลต่อเศรษฐกิจ หากเปลี่ยนพฤติกรรมการเดินทางจากขับรถยนต์มาเป็นรถไฟฟ้า เพราะที่ผ่านมาเรานำเข้าน้ำมันเป็นจำนวนมาก”
คาดว่าดีมานด์ที่อยู่อาศัยในระยะทาง 4-5 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้าที่ลดราคาค่าโดยสารจะได้รับการกระตุ้นได้ในระดับหนึ่ง แต่ยังไม่สามารถระบุเป็นตัวเลขที่ชัดเจนได้ในช่วงเริ่มต้นนี้ และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีหลายปัจจัย ไม่ว่าจะทำเลใกล้สถานที่ทำงาน โรงเรียนลูก
“ต้องยอมรับว่าค่าเดินทางเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจ คนซื้อไม่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองที่ราคาสูงและมีขนาดเล็ก หรือแทนที่จะซื้อคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮ้าส์ในเมืองก็ออกไปซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝดนอกเมือง ซึ่งได้พื้นที่ใหญ่ขึ้นในงบเท่าเดิม”
อิสระ มองว่า อสังหาฯ โซนรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะได้รับอานิสงส์มากกว่าสายสีแดง เนื่องจากผ่านในเมือง กลางเมือง ยาวไปจนถึงบางใหญ่ เป็นชานเมืองที่มีบ้านแฝด บ้านเดี่ยว คอนโดอยู่เป็นจำนวนมากทำให้อัตราดูดซับดีขึ้น ขณะที่สายสีแดงจะอยู่ที่แอร์พอร์ต เรล ลิงก์เป็นหลัก (สีแดงอ่อนยังไม่มีการเดินรถ) อยู่ในโซนพญาไท ราชปรารภ ที่อยู่ในเมือง ผ่านจากรามคำแหงออกไปจะเป็นพื้นที่โครงการบ้านหรู กลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งพฤติกรรมการเดินทางคนกลุ่มนี้นิยมใช้รถยนต์มากกว่ารถไฟฟ้าจึงไม่ตอบโจทย์เท่าที่ควร
สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่สร้างการเปลี่ยนแปลงและมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้เกิดโครงการคอนโดจำนวนมากใน จ.นนทบุรี จากที่ไม่เคยมีโครงการคอนโดขนาดใหญ่มากเปิดขายมากแบบที่ผ่านมา ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบันที่ทำให้ยังคงมีคอนโดเหลือขายในพื้นที่นนบุรี
โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกไม่ต่ำกว่า 5,300 ยูนิต โดยในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด ในขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรกลับได้รับความนิยมต่อเนื่อง แม้ว่าจะอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าไปมากกว่า 2 กิโลเมตรขึ้นไป บ้านจัดสรรอาจจะมียูนิตเหลือขายที่มากกว่าคอนโด 2 เท่า แต่ไม่น่ากังวลใจมาก เพราะทยอยสร้างทยอยขายไปได้เรื่อยๆ โดยมีบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิตเหลือขายมากที่สุด และบ้านในระดับราคา 2-3 ล้านบาทที่เหลือขายตามมาเป้นอันดับที่ 2 ซึ่งจะเห็นได้ว่าราคาบ้านที่เหลือขายอยู่ในระดับราคาเดียวกับคอนโด
ส่วนพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต อาจจะไม่ค่อยมีการพัฒนามากแบบที่ควรจะเป็น เพราะตลอดทั้ง 2 ฝั่งของเส้นทางเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งนอกจากจะกันพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางแล้ว ยังมีถนนพหลโยธินขนานไปตลอดแนวเส้นทางทางทิศตะวันออก ในขณะที่เส้นทางสายสีแดงที่ไปยังตลิ่งชันก็อยู่ในแนวเส้นทางเดียวกับทางพิเศษประจิมรัถยาทำให้ตลอดทั้ง 2 ฝั่งของเส้นทางแทบ“ไม่มี”โครงการที่อยู่อาศัยเลย เพราะข้อจำกัดในการพัฒนา สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตอาจจะมีโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดบ้างแต่ก็ไม่มากนัก
ซึ่งทั้งบ้านและคอนโดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงขายได้ค่อนข้างดีแต่ไม่ใช่เพราะปัจจัยสนับสนุนจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง แต่เพราะการเดินทางที่สะดวกจาก และเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องยาวนานกว่า 40-50 ปีแล้ว ทั้งมีสนามบินดอนเมือง ทางพิเศษที่ทำให้การเดินทางเข้า-ออกกรุงเทพมหานครสะดวก และได้รับความนิยมในการเป็นย่านที่อยู่อาศัยมายาวนาน บ้านจัดสรรที่เหลือขายในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางมีประมาณ 1,600 ยูนิต โดยมีบ้านในระดับราคา 3 – 5 ล้านบาทเหลือขายมากที่สุดรองลงมาคือระดับราคา 5 – 7 ล้านบาท ขณะที่โครงการคอนโดก็มีเปิดขายบ้างแต่ไม่มากนัก และมียูนิตเหลือขายอยู่1,200 ยูนิต ส่วนใหญ่ 65% อยู่ในระดับราคา 2 – 3 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การปรับลดค่าโดยสารของทั้ง 2 เส้นทางคงไม่ได้มีผลต่อพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางมากนัก เพราะปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยมีมากกว่าเรื่องของค่าโดยสารรถไฟฟ้า ที่อยู่อาศัยเหลือขายออาจจะได้อานิสงส์จากการปรับลดค่าโดยสาร เพราะผู้ประกอบการมีช่องทางในการระบายสต็อกเพิ่มขึ้นจากโครงการนี้ของรัฐบาล แต่สำหรับโครงการใหม่คงไม่มีอะไร อีกเรื่องที่ต้องพิจารณากันในระยะยาว คือ มาตรการนี้จะยืนระยะได้ยาวนาเท่าใด เมื่อครบกำหนดเดือนพ.ย.2567 จะต่ออายุมาตรการนี้ต่อไปหรือไม่???
ทั้งนี้เนื่องจากต้องให้กระทรวงคมนาคมประเมินผลรายปีต่อเนื่อง โดยพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น ปริมาณผู้โดยสาร และรายได้ที่จัดเก็บได้ ซึ่งจะส่งผลต่อภาระการชดเชยจากภาครัฐ ความสะดวกสบายในการเดินทาง และการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของประชาชน รวมไปถึงการเชื่อมระบบต่างๆ ที่ยังต้องเสียเงิน 2 ต่ออยู่ดี
เรื่องเหล่านี้อาจจะยังเป็นข้อกังวล และคงไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในทั้ง 2 เส้นทาง โดยเฉพาะในสายสีแดง แต่สำหรับสายสีม่วงอาจจะมีผลต่อการตัดสินใจเพิ่มขึ้น เพราะกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีกำลังซื้อต่ำกว่า การที่ค่ารถไฟฟ้าลดลงมีผลต่อการตัดสินใจแน่นอน เพียงแต่ยังต้องพิจารณาถึงความยั่งยืนของมาตรการนี้ด้วย
