อสังหาฯชะลอเปิดโครงการใหม่เน้นบ้านหรู‘รีเจ็กต์ต่ำ’หันลุยอีอีซี-ภูเก็ต

แม้เศรษฐกิจไทยในปี 2566 จะเริ่มฟื้นตัวจากธุรกิจบริการและการท่องเที่ยวแต่เครื่องยนต์หลักการส่งออก “ติดลบ” ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นมาแตะ 90.6% อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น มาตรการควบคุมสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ แอลทีวี (Loan-to-Value: LTV) ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.ที่ผ่านมา รวมทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองภายหลังการเลือกตั้ง ส่งผลกำลังซื้ออยู่ในภาวะชะลอตัว! โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยในเครือแอล. พี. เอ็น. กล่าวว่า จากสถานการณ์ช่วงครึ่งแรกของปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ทำให้คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องในไตรมาส 3 นี้ที่ทิศทางการเมืองยังมีความไม่แน่นอนสูง
 

ประเมินว่า ผู้ประกอบการจะไปเร่งเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 หากทิศทางการเมืองมีความแน่นอนมากยิ่งขึ้น!  คาดว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2566 จะเติบโตใกล้เคียงปี 2565 หรือไม่เกิน 5%  ซึ่งปรับลดจากที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะเติบโต 10-15%

นอกจากนี้  ดีเวลลอปเปอร์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จะเน้นเปิดตัวโครงการในทำเลต่างจังหวัดมากขึ้น เพื่อขยายฐานลูกค้าและเพิ่มยอดขาย ส่วนหนึ่งเป็นผลจากกำลังซื้อในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลชะลอตัว ดังนั้นจึงมองการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดที่ไกลกว่าทำเลปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) รวมทั้งพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) และพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เพื่อสร้างยอดขายและสร้างฐานรายได้ใหม่

 อย่างไรก็ดี หากย้อนดูช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดมีการเปิดตัวโครงการทั้งหมด 179 โครงการ เป็นอาคารชุดพักอาศัย หรือคอนโด 45 โครงการ จำนวน 24,167 หน่วย มูลค่า 68,561 ล้านบาท ลดลง 6.2% (YoY) 21%(YoY) และ 12% (YoY) ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัว 48 โครงการ จำนวน 30,579 หน่วย มูลค่า 78,078 ล้านบาท

โดยช่วงครึ่งแรกของปี 2565 เดือน มิ.ย.มีจำนวนและมูลค่าการเปิดตัวโครงการสูงสุดเทียบ 5 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งเปิดตัวทั้งสิ้น 6,372 หน่วย มูลค่า 18,504 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 58.9% และ 12.77% ตามลำดับ เทียบเดือน พ.ค. 2566  มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 28% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลงจาก 33% ในช่วงเดียวกันของปี 2565 

ทำเลที่มีการเปิดโครงการมากที่สุด 3 ทำเล ได้แก่  บางขัน ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ รัชดา-ห้วยขวาง และพัฒนาการ โดยราคาขายที่ได้รับความสนใจเป็นอาคารชุดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่ผู้ซื้อมีทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน

ขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 รวม 134 โครงการ เป็นโครงการบ้านพักอาศัย ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 92 โครงการ เพิ่มขึ้น 2.22%  เทียบการเปิดตัว 90 โครงการ ในระยะเดียวกันของปี 2565 ขณะที่จำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 18,467 หน่วย ลดลง 4.52% เมื่อเทียบจำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 19,343 หน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565

สำหรับมูลค่าการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 75,203 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.18% เทียบช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่าการเปิดตัว่ 73,597 ล้านบาท โดยมีราคาบ้านขายเฉลี่ย 4.07 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 หรือราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.1% จากราคาเฉลี่ย 3.8 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 

ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สูงสุด 3 ทำเลแรก ได้แก่ รังสิต-นครนายก, ประชาอุทิศ-พุทธบูชา และนวนคร ราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 5 ล้านบาท

ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท เปิดตัวช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จำนวน 42 โครงการ 2,528 หน่วย มูลค่ารวม 59,252 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68%, 24.9% และ 61.45% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีการเปิดตัวโครงการราคาเกิน 10 ล้านบาท 25 โครงการ 2,024 หน่วย มูลค่ารวม 36,698 ล้านบาท

โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ย 15% ในช่วงเดียวกันของปี 2565 จำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 23.43 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 29.23% จากราคาขายเฉลี่ย 18.13 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดย 3 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทสูงสุดได้แก่ สรงประภา-ดอนเมือง, พหลโยธิน-รังสิต และวัชรพล โดยทำเลวัชรพล อัตราการขายเฉลี่ยสูงสุด 19%

จะเห็นได้ว่าครึ่งปีแรก 2566 ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ปรับตัวเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่มีระดับราคาสูงเพิ่มขึ้นเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด ซึ่งที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท